Sửa Luật Đất đai: Đại biểu đề nghị minh bạch định giá, hài hòa lợi ích các bên

Định giá đất phải bảo đảm công bằng, minh bạch

Sáng 29/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI, các đại biểu thảo luận tại hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Trong đó, cơ chế định giá đất, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất nhận được nhiều ý kiến, tập trung vào yêu cầu nâng cao tính minh bạch, thống nhất và phù hợp với thực tiễn.

Đại biểu Lê Hữu Trí, Đoàn ĐBQH tỉnh Khánh Hòa.

Phát biểu thảo luận tại hội trường, đại biểu Lê Hữu Trí (Đoàn ĐBQH tỉnh Khánh Hòa) cho rằng, đất đai vừa là nguồn lực phát triển kinh tế, vừa gắn trực tiếp với quyền lợi hợp pháp của người dân, môi trường đầu tư và ổn định xã hội. Vì vậy, sửa đổi luật không chỉ nhằm tháo gỡ vướng mắc trước mắt mà cần xây dựng khuôn khổ pháp lý đồng bộ, ổn định và khả thi.

Theo đại biểu, việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất tại các địa phương có thể tạo ra chênh lệch đáng kể, nhất là tại những khu vực giáp ranh. Giá đất xác định quá cao sẽ làm tăng chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp; ngược lại, nếu quá thấp, người có đất bị thu hồi có nguy cơ chịu thiệt thòi. Do đó, chính sách cần hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư, thay vì chỉ chú trọng nguồn thu ngân sách.

Đại biểu đề nghị quy định thống nhất nguyên tắc, phương pháp và quy trình xác định hệ số điều chỉnh giá đất; tăng cường công khai dữ liệu, kiểm soát chất lượng thông tin đầu vào và có cơ chế giám sát độc lập để hạn chế sự tùy nghi giữa các địa phương. Đồng thời, cần phân định rõ giá đất phục vụ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá làm căn cứ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giá chuyển nhượng theo thỏa thuận và giá giao dịch trên thị trường, qua đó có cơ sở xử lý chênh lệch minh bạch.

Cùng quan tâm đến vấn đề này, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn ĐBQH TP Hải Phòng), đồng tình với chủ trương giao UBND quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh theo các nguyên tắc, tiêu chí do Trung ương quy định. Theo đại biểu, cơ chế này có thể rút ngắn thời gian xác định giá đất, giảm chi phí tuân thủ và đẩy nhanh tiến độ dự án.

Tuy nhiên, do bảng giá đất và hệ số điều chỉnh được sử dụng để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất cũng như tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quá trình xây dựng và áp dụng phải bảo đảm khách quan, minh bạch. Đại biểu đề nghị sàng lọc dữ liệu, loại bỏ giao dịch bất thường hoặc có dấu hiệu thao túng; đồng thời nghiên cứu cơ chế thẩm định, phản biện độc lập đối với những trường hợp có tác động lớn. Người có đất bị thu hồi cũng cần được quy định rõ quyền đề nghị xem xét lại giá bồi thường khi có căn cứ và thời hạn giải quyết cụ thể.

Không lấy biến động giá sau này để quy trách nhiệm về quyết định trước đây

Một vấn đề khác được đại biểu Lê Văn Thế (Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình) nhấn mạnh là, cần có căn cứ pháp lý rõ ràng để đánh giá trách nhiệm của cơ quan, cá nhân tham gia định giá đất.

Theo đại biểu, nếu nội dung này chỉ dừng ở giải trình của cơ quan soạn thảo mà chưa được thể hiện thành quy định cụ thể trong luật, việc xem xét trách nhiệm qua thanh tra, kiểm tra, kiểm toán vẫn có thể thiếu căn cứ thống nhất.

Đại biểu Lê Văn Thế (Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình).

Đại biểu nêu tình huống tại thời điểm định giá, cơ quan có thẩm quyền đã sử dụng thông tin, dữ liệu hợp pháp và thực hiện đầy đủ quy trình. Tuy nhiên, sau đó, giá đất tăng do hình thành tuyến đường mới hoặc thị trường biến động. Nếu lấy mặt bằng giá tại thời điểm sau để kết luận quyết định trước đây là thấp hoặc gây thất thoát, việc đánh giá có thể không phản ánh đúng điều kiện khách quan khi quyết định được ban hành.

Tình trạng này có thể khiến cán bộ thực thi e ngại, sợ trách nhiệm, từ đó kéo dài quá trình xác định giá đất và triển khai dự án. Đối với các trường hợp thu hồi đất, chậm trễ còn ảnh hưởng đến việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đời sống người dân.

Đại biểu khẳng định bảo vệ người làm đúng không đồng nghĩa với bao che sai phạm. Những trường hợp cố ý bỏ qua thông tin bắt buộc, làm sai lệch dữ liệu, thông đồng hoặc vụ lợi vẫn phải bị xử lý nghiêm. Ngược lại, người thực hiện đúng pháp luật cần được đánh giá trên cơ sở quy định, dữ liệu và điều kiện khách quan tại thời điểm định giá.

Từ đó, đại biểu đề nghị bổ sung vào Điều 74 nguyên tắc xem xét tính hợp pháp và trách nhiệm trong hoạt động định giá đất phải căn cứ vào pháp luật, thông tin và dữ liệu hợp pháp đã có hoặc được thu thập theo quy định tại thời điểm định giá; không chỉ dựa vào biến động giá đất phát sinh sau đó để kết luận quyết định trước đây trái pháp luật.

Cần linh hoạt trong điều chỉnh hệ số giá đất

Về thẩm quyền và chu kỳ điều chỉnh bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, đại biểu Hoàng Quốc Khánh (Đoàn ĐBQH tỉnh Lai Châu) cho rằng, giá đất chịu tác động của nhiều yếu tố như quy hoạch, hạ tầng giao thông và điều kiện phát triển kinh tế - xã hội. Vì vậy, nếu mỗi lần điều chỉnh hệ số đều phải trình HĐND cấp tỉnh quyết định thì có thể thiếu linh hoạt trước những biến động thực tế.

Đại biểu Hoàng Quốc Khánh (Đoàn ĐBQH tỉnh Lai Châu).

Đại biểu đề xuất HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất cùng nguyên tắc, phạm vi điều chỉnh hệ số; UBND cấp tỉnh được quyết định hệ số điều chỉnh và cập nhật khi cần thiết trong phạm vi đã được HĐND thông qua, đồng thời báo cáo HĐND cùng cấp. Theo đại biểu, cách tiếp cận này vừa duy trì vai trò quyết định, giám sát của HĐND, vừa tăng tính chủ động trong điều hành.

Ở chiều ngược lại, đại biểu Lê Văn Thế không đồng tình với phương án để UBND cấp tỉnh quyết định và ban hành hệ số điều chỉnh định kỳ 3 năm một lần. Đại biểu cho rằng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh có chức năng khác nhau: bảng giá xác lập mặt bằng giá theo loại đất, khu vực, vị trí; còn hệ số điều chỉnh cần phản ánh những khác biệt chưa được thể hiện đầy đủ trong bảng giá.

Từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình, đại biểu nêu trường hợp đất tại các tuyến đường, khu vực mới hình thành nhưng chưa có mức giá trong bảng giá đất, có thể gây khó khăn khi xác định nghĩa vụ tài chính và tiền bồi thường. Vì vậy, đại biểu đề nghị quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần, có thể sửa đổi, bổ sung trong chu kỳ khi cần thiết; riêng hệ số điều chỉnh giá đất cần được rà soát ít nhất mỗi năm một lần, căn cứ biến động giá và điều kiện thực tế tại từng địa phương.