Sửa Luật Đất đai: ĐBQH lo đất rừng cũng thành dự án nhà ở thương mại

Cần thu hồi bắt buộc đất "đầu thừa đuôi thẹo"

Sáng 30/8, tại Nhà Quốc hội, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, hội nghị đại biểu Quốc hội (ĐBQH) hoạt động chuyên trách, nhiệm kỳ khóa XV xem xét, cho ý kiến về một số vấn đề lớn còn ý kiến khác nhau đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Tham gia thảo luận, đại biểu Phạm Thị Thanh Mai (đoàn TP Hà Nội) cho rằng, mục đích sử dụng đất là căn cứ quan trọng để tính các khoản thu từ đất đai, nên cần được quy định cụ thể tại luật, làm cơ sở cho các nghị định của Chính phủ về chính sách thu tài chính từ đất, chính sách về giá đất, xử lý vi phạm về đất, thống kê đất đai đồng bộ và xuyên suốt.

Đại biểu Phạm Thị Thanh Mai (đoàn TP Hà Nội).

"Điều 9 của dự thảo luật quy định về phân loại đất đai nhưng không có quy định phân loại đất sử dụng đa mục đích, điều này sẽ gây vướng mắc trong quản lý. Đề nghị ban soạn thảo bổ sung khái niệm về mục đích sử dụng đất, mục đích sử dụng đất chính trong phần giải thích từ ngữ", bà Mai nói.

Về nguyên tắc xử lý đối với trường hợp nhà nước thu hồi đất mà phần diện tích còn lại của các thửa đất sau thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định của UBND tỉnh, đại biểu Mai cho rằng, cần có sự điều chỉnh phù hợp để tránh phát sinh những mảnh đất siêu mỏng, siêu méo.

Đại biểu Mai đề nghị thực hiện thu hồi bắt buộc với những trường hợp này, quy định tùy thực tiễn của địa phương đối với diện tích đất này để đảm bảo nguyên tắc sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất.

Đại biểu Nguyễn Công Long (đoàn Đồng Nai).

Tránh trục lợi chính sách, gây thất thoát ngân sách nhà nước

Đại biểu Nguyễn Công Long (đoàn Đồng Nai) thì quan tâm đến quy định các trường hợp được thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Ông Long cho rằng, mục đích của quy định này thực chất là cho phép doanh nghiệp thỏa thuận xây dựng nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở.

Tại kỳ họp Quốc hội bất thường lần thứ nhất (tháng 1/2022), Chính phủ đề nghị sửa Luật Nhà ở theo hướng cho phép doanh nghiệp thỏa thuận xây dựng nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở.

"Khi giải trình tiếp thu, Ủy ban Thường vụ Quốc hội trong báo cáo số 104 ngày 1/1/2022 nêu rõ quan điểm không bổ sung hình thức sử dụng đất không phải là đất ở để xây dựng nhà ở thương mại, tránh xảy ra tình trạng trục lợi chính sách, gây thất thoát ngân sách nhà nước. Tôi xin trích nguyên văn", ông Long phát biểu.

Vị đại biểu Đồng Nai cũng băn khoăn là cho đến nay, không biết tình hình đã có chuyển biến gì lớn dẫn đến phải "xới xáo lại vấn đề này".

Tiếp theo, ông Long nói, Nghị quyết 18/NQTW nêu rõ, tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người dân và doanh nghiệp trong dự án đô thị nhà ở thương mại. Tuy nhiên, nếu vận dụng Nghị quyết 18 theo hướng cho doanh nghiệp thỏa thuận quyền sử dụng đất khác để kinh doanh dự án nhà ở thương mại thì rất nên cân nhắc.

"Không thể vận dụng theo kiểu thế này. Nghị quyết thì thuộc làu làu, nhưng chỉ trích những câu mình cần. Quy định thế này thì doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản có quyền mua hết đất nông nghiệp, đất rừng chuyển sang mục đích xây dự án nhà ở thương mại", đại biểu Long phát biểu.

Báo cáo các nội dung lớn tiếp thu, chỉnh lý dự án luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, một vấn đề còn ý kiến khác nhau là quy định các trường hợp được thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho dự án nhà ở thương mại.

Loại ý kiến thứ nhất đề nghị quy định nhà đầu tư được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Theo ông Thanh, quy định như vậy là mở rộng hơn so với luật Nhà ở hiện hành khi được nhận thỏa thuận về quyền sử dụng đất không chỉ đối với đất ở mà còn đối với đất hỗn hợp có đất ở và đất khác.

Loại ý kiến thứ hai đề nghị quy định theo hướng chặt chẽ hơn phạm vi đất hỗn hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại là đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất một lần.

Ông Thanh cho biết, quy định như vậy thu hẹp hơn quy định hiện hành đối với trường hợp nhà đầu tư sử dụng quyền sử dụng đất đang có, nhưng mở rộng hơn về trường hợp được thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Cả hai loại ý kiến đều phải cân nhắc

Đại biểu Phạm Công Long cho biết, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, để phát triển kinh tế - xã hội sẽ phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhưng đó là một sự đánh đổi vì mục đích lớn hơn.

"Nếu quy định thế này, chỉ thỏa mãn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Vấn đề khai thác triệt để chênh lệch địa tô vẫn không làm được. Rất khó đảm bảo", ông Long nhìn nhận.

Đại biểu này cho rằng, nếu quy định cho phép doanh nghiệp thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng dự nhà ở thương mại sẽ tự mâu thuẫn trong chính Luật Đất đai.

"Vì nguyên tắc sử dụng đất quy định tại dự thảo luật là việc sử dụng đất phải phù hợp với mục đích sử dụng, theo quy hoạch. Bây giờ lại được quyền thỏa thuận để chuyển sang nhà ở thương mại thì có đúng nguyên tắc sử dụng đất không", ông Long đặt câu hỏi.

Từ những phân tích nói trên, ông Long cho rằng, cả hai loại ý kiến được Ủy ban Kinh tế báo cáo đều phải cân nhắc.

"Quy định thế này vẫn có thể xảy ra tình trạng các loại đất khác như đất danh lam thắng cảnh, di tích lịch sử… vẫn có quyền thỏa thuận đưa ra dự án thương mại rất nguy hiểm. Tôi đề nghị quy định chặt chẽ doanh nghiệp chỉ được thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại theo đúng mục đích sử dụng và quy hoạch đất", đại biểu Long nêu ý kiến.

Phùng Đô