Sửa Luật Đất đai: Tránh gây khó cho doanh nghiệp trong phân cấp quản lý

Sáng 27/8 tại Hà Nội, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức hội thảo góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Đây là một trong những hội thảo đầu tiên lấy ý kiến cộng đồng doanh nghiệp sau khi dự thảo chính thức được công bố. Dự thảo được đưa ra góp ý theo tinh thần của Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.

Từ góc độ cơ quan soạn thảo, ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết Luật Đất đai 2024 mới được ban hành khoảng 2 năm nhưng đang đứng trước yêu cầu sửa đổi để phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp và yêu cầu tháo gỡ các điểm nghẽn cho tăng trưởng.

Theo ông Chính, dự thảo lần này được xây dựng theo hướng luật chỉ quy định những nguyên tắc chung, còn các vấn đề cụ thể giao Chính phủ quy định. Từ khoảng 260 điều của Luật Đất đai 2024, dự thảo mới được rút xuống khoảng 110 điều.

Ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường)

“Những nội dung có thể tiếp thu vào luật thì sẽ quy định trong luật theo nguyên tắc chung, mang tính định hướng. Những vấn đề cụ thể không thể đưa vào luật vì không phù hợp với nguyên tắc xây dựng luật khung thì sẽ chuyển xuống nghị định của Chính phủ”, ông Chính nói.

Ông Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng thư ký VCCI, cho rằng dự thảo lần này có ý nghĩa đặc biệt với cộng đồng doanh nghiệp khi nhiều chế định quan trọng như thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tài chính và giá đất được sửa đổi.

Theo ông Tuấn, Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương xác định đưa đất đai trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển; thị trường bất động sản và thị trường quyền sử dụng đất trở thành kênh phân phối đất đai hợp lý, công bằng và hiệu quả.

Nghị quyết cũng nêu một nguyên tắc cần được giữ xuyên suốt quá trình soạn thảo: khơi thông nguồn lực đất đai nhưng không buông lỏng quản lý, khuyến khích phát triển nhưng không để thất thoát tài sản công.

Nghị quyết 21 khẳng định quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, là yếu tố đầu vào quan trọng của hoạt động phát triển kinh tế - xã hội.

Với doanh nghiệp sản xuất, quyết định đầu tư thường bắt đầu từ ba câu hỏi: có mặt bằng hay không, chi phí bao nhiêu và bao lâu có đất để triển khai. Với doanh nghiệp nông nghiệp, bài toán còn là khả năng tích tụ đủ diện tích và có thời hạn sử dụng đất đủ dài để đầu tư dài hạn.

Do đó, VCCI đặc biệt quan tâm cơ chế giá đất trong dự thảo. Theo ông Tuấn, Nghị quyết 21 yêu cầu giá đất do Nhà nước quyết định, căn cứ mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho hoạt động sản xuất, kinh doanh và nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế.

Ông Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng thư ký VCCI.

Dự thảo lần này chuyển sang cơ chế bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. VCCI đề nghị làm rõ ngay trong luật các nguyên tắc về thời hạn áp dụng, thời điểm điều chỉnh bảng giá, căn cứ và mức độ biến động thị trường làm cơ sở điều chỉnh hệ số, cũng như thẩm quyền và cách xác định các tỷ lệ thu.

“Điều doanh nghiệp cần không phải điều kiện tối ưu, mà là điều kiện có thể tiên liệu được”, ông Tuấn nhấn mạnh, bởi quyết định đầu tư vào đất thường kéo dài 20-50 năm.

Một vấn đề khác của Nghị quyết 21 được VCCI nêu ra là tính đồng bộ của hệ thống pháp luật. Theo ông Tuấn, nhiều dự án chậm triển khai không hẳn do thiếu vốn hay thiếu quyết tâm của địa phương, mà do các luật quy định khác nhau về cùng một vấn đề, khiến cơ quan thực thi thiếu căn cứ rõ ràng để quyết định.

Vì vậy, “thước đo thành công của lần sửa đổi này không chỉ nằm ở chất lượng của Luật Đất đai, mà còn ở mức độ ăn khớp giữa Luật Đất đai và các luật liên quan sau khi ban hành”.

Đặc biệt, một trong những nội dung được VCCI đề nghị thảo luận kỹ là phân cấp quản lý đất đai.

Dự thảo đưa ra hai phương án tại Điều 18. Phương án 1 giao UBND cấp tỉnh quyết định các nội dung quản lý và chủ động phân cấp, ủy quyền tùy điều kiện địa phương. Phương án 2 quy định rõ thẩm quyền của cấp xã và cấp tỉnh đối với từng nhóm đối tượng, đồng thời cho phép cấp tỉnh tiếp tục phân cấp cho cấp xã.

Theo ông Tuấn, phương án 1 tạo sự linh hoạt cho địa phương, trong khi phương án 2 giúp doanh nghiệp biết rõ cơ quan nào là người quyết định cuối cùng.

Tuy nhiên, dù lựa chọn phương án nào, cần có khung tối thiểu thống nhất trên toàn quốc về thành phần hồ sơ, thời hạn giải quyết, hình thức công khai và cơ chế xử lý khi quá hạn.

“Nếu 34 tỉnh, thành phố đưa ra 34 quy trình khác nhau thì sẽ gây khó khăn cho các doanh nghiệp đang đầu tư trên nhiều địa bàn”, ông Tuấn cảnh báo.

Về nội dung này, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết, đối với 2 phương án phân cấp quản lý Nhà nước về đất đai được nêu tại dự thảo, nên lựa chọn phương án 1.

“Cách tiếp cận này tạo sự linh hoạt, giúp UBND cấp tỉnh căn cứ vào đặc điểm địa bàn, mức độ phức tạp và năng lực của bộ máy để phân cấp, ủy quyền phù hợp, qua đó hạn chế tình trạng ách tắc trong quá trình thực hiện”, ông Hiệp nêu.

Đối với đất nông nghiệp, VCCI cho rằng Nghị quyết 21 đã đặt ra định hướng mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, thúc đẩy tích tụ, tập trung đất đai cho sản xuất quy mô lớn, công nghệ cao và phát triển thị trường cho thuê đất nông nghiệp.

Đây là những nội dung cộng đồng doanh nghiệp đang chờ được cụ thể hóa trong luật.

Ở góc độ cơ quan soạn thảo, ông Chính cũng lưu ý vấn đề đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường. Sau cổ phần hóa, sắp xếp lại, một số doanh nghiệp vẫn quản lý diện tích đất lớn trong khi nhu cầu đất sản xuất của người dân tại địa phương chưa được giải quyết.

Các quy định về cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, sắp xếp nông, lâm trường và xử lý đất có nguồn gốc nông, lâm trường trước đây chưa được kết nối đầy đủ. Có trường hợp doanh nghiệp đã cổ phần hóa nhưng chưa hoàn tất việc sắp xếp đất hoặc chưa có phương án sử dụng đất.

“Lần này cần nghiên cứu để kết nối các nội dung này, qua đó giải quyết hiệu quả hơn”, ông Chính nói.

Tại hội thảo, các ý kiến thống nhất rằng sửa Luật Đất đai lần này cần hướng tới mục tiêu khơi thông nguồn lực nhưng đồng thời tạo một môi trường pháp lý ổn định, minh bạch và có khả năng dự báo cho doanh nghiệp. Đây cũng là điều kiện quan trọng để đất đai thực sự trở thành nguồn lực cho tăng trưởng thay vì tiếp tục là điểm nghẽn của nhiều dự án đầu tư.