Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Cắt giảm thủ tục, đẩy mạnh phân cấp

Quốc hội họp phiên toàn thể hội trường, nghe các tờ trình và báo cáo thẩm tra sáng ngày 19/8. Ảnh: Media Quốc hội

Sáng ngày 19/8, thừa uỷ quyền Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh trình bày trước Quốc hội tờ trình định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Bộ trưởng cho biết, dự thảo được xây dựng theo hướng kế thừa những quy định còn phù hợp, đồng thời sửa đổi, bổ sung để đáp ứng yêu cầu quản lý trong mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Dự thảo Luật được sửa đổi theo hướng đẩy mạnh phân cấp, phân quyền. Trong đó, Chính phủ đề xuất phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với các dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ.

Theo quan điểm của Chính phủ, việc phân quyền nhằm bảo đảm thống nhất với chủ trương đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, nâng cao tính chủ động, trách nhiệm của địa phương trong quản lý, theo dõi và tổ chức thực hiện dự án. Đồng thời việc này nhằm quy định rõ trách nhiệm UBND cấp tỉnh trong việc xem xét, quyết định, kiểm tra việc đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật và trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện các cam kết, nghĩa vụ đối với dự án sau khi được chấp thuận chuyển nhượng.

Cùng với phân cấp, dự thảo tiếp tục đặt trọng tâm vào cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh và thủ tục hành chính. Cụ thể, Chính phủ đề xuất cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh bao gồm: Điều kiện về tên gọi, đăng ký hoạt động, chứng nhận đào tạo của sàn giao dịch bất động sản; tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản, tư vấn bất động sản. Đồng thời, cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, đơn giản hóa 7/12 thủ tục.

Với các nhóm nội dung khác, dự thảo bổ sung quy trình giao dịch bất động sản, trong đó xác lập nguyên tắc và khung quy trình thực hiện giao dịch.

Các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và chuyển nhượng dự án được sửa đổi theo hướng đồng bộ với pháp luật đất đai, đầu tư và các quy định có liên quan.

Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản, dự thảo mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng, quy định nội dung tối thiểu và làm rõ nguyên tắc thực hiện, đồng thời rà soát để thống nhất với pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Dự thảo bổ sung cơ chế bảo lãnh đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản, theo hướng có thể thực hiện bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên; bổ sung quy định về hoàn thiện nghĩa vụ tài chính với các dự án BT, thông qua bảo lãnh hoặc nộp tiền vào tài khoản phong tỏa theo quy định của pháp luật về đầu tư và đối tác công tư.

Cải cách quan trọng khác được đưa vào dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là đẩy mạnh chuyển đổi số, tăng cường tính minh bạch, khả năng dự báo và điều tiết thị trường. Bổ sung quy định về mã định danh điện tử cho từng tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản hoặc các đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết, dự thảo sửa đổi, bổ sung quy định về xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng bảo đảm dữ liệu được thiết lập, cập nhật "đúng, đủ, sạch, sống", nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường, tạo thuận lợi cho tổ chức, cá nhân trong quá trình thực hiện giao dịch.

Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh. Ảnh: Media Quốc hội

Trình bày ý kiến của cơ quan thẩm tra, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Nguyễn Ngọc Bảo cho biết, Ủy ban tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản với những quan điểm, mục tiêu như đã nêu tại tờ trình của Chính phủ.

Trên cơ sở ý kiến tại kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Ủy ban đề nghị Chính phủ chỉ đạo tổng hợp, nghiên cứu và hoàn thiện hồ sơ dự án Luật để trình Quốc hội tại kỳ họp thứ hai theo đúng quy định, bảo đảm chất lượng; đồng thời xác định rõ phạm vi điều chỉnh, sửa đổi và có thuyết minh tương xứng về sự cần thiết thay thế toàn bộ Luật.

Với quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục nghiên cứu cơ chế khơi thông nguồn lực triển khai dự án đối với trường hợp chủ đầu tư không còn nhu cầu hoặc năng lực triển khai, muốn chuyển nhượng dự án nhưng không có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Đồng thời, cần có quy định chặt chẽ về phương thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và cam kết triển khai dự án của bên nhận chuyển nhượng.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính cũng đề nghị tiếp tục rà soát để xác định rõ trường hợp thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án theo Luật Đầu tư và trường hợp thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo cơ quan thẩm tra, thủ tục chuyển nhượng dự án, điều chỉnh nhà đầu tư và đăng ký biến động đất đai cần được thiết kế theo nguyên tắc “một đầu mối, một bộ hồ sơ dùng chung và một lần kiểm tra cùng điều kiện”.

Đối với đề xuất phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định chuyển nhượng dự án đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan thẩm tra cho rằng việc phân quyền phải đi cùng trách nhiệm và cơ chế kiểm soát chặt chẽ. Vì vậy đề nghị làm rõ các trường hợp cần ý kiến hay quyết định của cơ quan Trung ương, đồng thời quy định rõ về thời hạn, giá trị ý kiến, công khai quyết định và cập nhật dữ liệu

Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại kỳ họp không thường lệ tháng 8/2026 và trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026.