Sửa Luật Nhà ở: Bổ sung cơ chế, chương riêng cho nhà ở cho thuê

Đây được xem là bước điều chỉnh quan trọng nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở thực tế trong bối cảnh đô thị hóa nhanh, gia tăng lực lượng lao động tại các đô thị và khu công nghiệp.

Ảnh minh họa.

Phát biểu tại hội thảo góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, sau hơn hai năm triển khai, Luật Nhà ở năm 2023 đã góp phần hoàn thiện khung pháp lý, thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở và bảo đảm an sinh xã hội.

Tuy nhiên, trong bối cảnh phát triển hiện nay đã thay đổi đáng kể khi triển khai mô hình chính quyền địa phương hai cấp, sắp xếp đơn vị hành chính cùng việc ban hành nhiều luật mới như Luật Xây dựng năm 2025, Luật Đầu tư năm 2025. Điều này đặt ra yêu cầu tiếp tục sửa đổi nhằm bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Tinh gọn quy định, đẩy mạnh phân cấp

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được xây dựng theo hướng chỉ quy định những vấn đề mang tính nguyên tắc, tăng cường phân cấp, phân quyền và cải cách thủ tục hành chính. Dự thảo gồm 13 chương với 140 điều, giảm 58 điều, tương đương khoảng 30% so với Luật Nhà ở hiện hành.

Một trong những điểm đáng chú ý là dự thảo tiếp tục đẩy mạnh phân cấp cho địa phương. Trong tổng số thủ tục hành chính liên quan, chỉ còn một thủ tục thuộc thẩm quyền cấp Bộ, còn lại được giao địa phương thực hiện.

Dự thảo cũng đề xuất bãi bỏ ba thủ tục hành chính không còn phù hợp, trong đó có thủ tục thẩm định giá bán nhà ở xã hội. Đồng thời, 21 thủ tục khác được đề xuất đơn giản hóa thông qua khai thác dữ liệu từ các cơ sở dữ liệu quốc gia nhằm giảm thời gian, chi phí cho người dân và doanh nghiệp.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, mục tiêu xuyên suốt của việc sửa đổi là cắt giảm mạnh thủ tục hành chính, xóa bỏ cơ chế “xin - cho”, tạo môi trường đầu tư minh bạch, thông thoáng để khơi thông nguồn lực cho thị trường nhà ở.

Việc phân cấp mạnh hơn cho địa phương sẽ đi cùng yêu cầu tăng cường trách nhiệm giải trình, đồng thời tiếp tục hoàn thiện các quy định khung ở cấp Trung ương để bảo đảm quản lý thống nhất, hiệu quả.

Nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược

Bên cạnh việc cắt giảm thủ tục, điểm mới đáng chú ý của dự thảo là bổ sung riêng Chương IV về nhà ở cho thuê với nhiều cơ chế và chính sách mới.

Theo đó, dự thảo quy định nhà ở cho thuê là công trình do tổ chức hoặc cá nhân đầu tư để cho thuê, trong đó Nhà nước giữ vai trò chủ đạo trong việc tạo lập quỹ nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách.

Đối tượng được thuê dự kiến gồm hộ nghèo, công nhân, lực lượng vũ trang, cán bộ, công chức, viên chức, sinh viên và người lao động. Người thuê phải đáp ứng điều kiện chưa sở hữu nhà ở hoặc có nhà ở nhưng diện tích bình quân đầu người thấp hơn mức tối thiểu do Chính phủ quy định.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh.

Đáng chú ý, dự thảo đề xuất cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở cho thuê được sử dụng tối đa 20% tổng diện tích sàn để phát triển dịch vụ, thương mại nhằm tạo thêm nguồn thu, qua đó hỗ trợ giảm giá thuê nhà. Doanh nghiệp cũng được hưởng ưu đãi về thuế giá trị gia tăng đối với doanh thu từ hoạt động cho thuê.

Về giá thuê, cơ quan soạn thảo đề xuất nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí vận hành và khấu hao công trình nhưng không tính các khoản hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước vào giá thuê.

Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh cần chuyển đổi mạnh tư duy phát triển nhà ở, từ chỗ chủ yếu tập trung vào nhà ở thương mại sang phát triển đồng thời nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Theo Thứ trưởng, nhà ở cho thuê cần được xác định là phân khúc chiến lược dài hạn nhằm phục vụ đông đảo người dân, đặc biệt là công nhân, người lao động, sinh viên, cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang.

Các chuyên gia cho rằng việc hình thành cơ chế riêng đối với nhà ở cho thuê có thể tạo động lực mới cho thị trường bất động sản phát triển theo hướng bền vững hơn, đồng thời góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở thực tế tại các đô thị lớn, khu công nghiệp và các vùng kinh tế động lực.