Sửa Luật Nhà ở: Hạn chế tối đa phân lô bán nền, ưu tiên nhà chung cư

Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh trình bày tờ trình về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở. Ảnh: Media Quốc hội

Sáng ngày 19/8, Chính phủ trình Quốc hội việc sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023. Trình bày tờ trình về định hướng chính sách sửa đổi Luật, Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, Luật Nhà ở năm 2023 được Quốc hội thông qua ngày 27/11/2023, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, đã góp phần thúc đẩy phát triển nhà ở, bảo đảm tính công khai, minh bạch và sự thống nhất với các pháp luật liên quan.

Tuy nhiên sau hai năm thực hiện, Luật đã bộc lộ một số nội dung cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung để phù hợp với yêu cầu mới về phát triển kinh tế - xã hội và các chủ trương mới. Các vấn đề được Chính phủ đặt ra gồm chính sách nhà ở liên quan đến phân loại đô thị; chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; phát triển nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; nhà ở xã hội; chính sách tài chính; quản lý sử dụng nhà ở, nhà chung cư và giao dịch nhà ở.

Một trong những định hướng lớn của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là phát triển nhà ở hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở, gắn với bảo đảm an sinh xã hội. Trong đó, chính sách sẽ tập trung phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp, đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người dân; hạn chế tối đa phân lô bán nền tại khu vực đô thị và ưu tiên chủ yếu phát triển nhà chung cư.

Nhà nước không bao cấp về nhà ở nhưng cũng không hoàn toàn để thị trường tự điều tiết. Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua thể chế, chính sách, quy hoạch và các công cụ tài chính - tín dụng để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch; thu hút doanh nghiệp tham gia với lợi nhuận hợp lý, bảo đảm người dân được tiếp cận chỗ ở ổn định, lâu dài, an toàn và phù hợp khả năng chi trả.

Bổ sung riêng một chương về nhà ở cho thuê

Dự thảo bổ sung quy định về 4 loại hình nhà ở cùng chính sách pháp luật tương ứng, gồm nhà ở thương mại; nhà ở cho thuê; nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Trong đó bổ sung một chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê, gồm nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng bằng vốn Nhà nước và nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng không bằng vốn Nhà nước.

Đối với nhà ở cho thuê đầu tư bằng vốn Nhà nước, đối tượng được thuê là công dân Việt Nam có khó khăn về nhà ở hoặc có nhu cầu thuê nhà ở. Nhà nước đầu tư xây dựng, tạo lập nhà ở cho thuê thông qua Quỹ nhà ở; Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê bằng nguồn tài chính công đoàn.

Nguồn vốn của Quỹ nhà ở được hình thành từ ngân sách Nhà nước cấp; tiền trích từ số tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội; tiền bán nhà ở thuộc tài sản công; tiền đấu giá quyền sử dụng đất của quỹ đất dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại; nguồn hỗ trợ tự nguyện, đóng góp của tổ chức, cá nhân và các nguồn huy động hợp pháp khác.

Đối với nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng không bằng vốn Nhà nước, dự thảo quy định việc phát triển có thể thông qua doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài hoặc hợp tác kinh doanh.

Tại các phường thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, nhà ở cho thuê là nhà chung cư. Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh quyết định loại hình nhà ở cho thuê phù hợp với quy định pháp luật và thực trạng địa phương.

Chủ đầu tư dự án được hưởng các chính sách ưu đãi về thuế, tiền thu sử dụng đất; được dành một tỷ lệ diện tích đất trong phạm vi dự án để xây dựng nhà ở thương mại để bán, dành một tỷ lệ diện tích đất hoặc sàn nhà ở để làm công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại; được vay vốn với lãi suất ưu đãi thông qua tổ chức tín dụng, vay vốn tín dụng đầu tư của Nhà nước tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam cùng một số ưu đãi khác.

Dự thảo cũng bổ sung quy định về nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp. Đây là công trình xây dựng do doanh nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập đầu tư để bố trí cho chuyên gia, người lao động của mình ở trong thời gian làm việc.

Theo tính toán trong tờ trình của Chính phủ, tổng nguồn vốn dành cho phát triển nhà ở cho thuê dự kiến khoảng 87.597 tỷ đồng, tương ứng khoảng 145.889 căn. Trong đó, ngân sách địa phương dự kiến 11.700 tỷ đồng, tương ứng khoảng 29.178 căn; vốn tư nhân dự kiến 75.897 tỷ đồng, tương ứng khoảng 116.711 căn.

Một nội dung mới khác trong định hướng sửa đổi Luật Nhà ở là quy định “chung cư có thời hạn” theo thời hạn sử dụng công trình xây dựng theo pháp luật về xây dựng, gắn với bảo đảm quyền tài sản. Theo định hướng này, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn. Quy định này nhằm cụ thể hóa quan điểm tại Nghị quyết số 21-NQ/TW.

Xác định rõ các đối tượng được ưu tiên thụ hưởng chính sách nhà ở cho thuê

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu trình bày báo cáo thẩm tra. Ảnh: Media Quốc hội

Đại diện cơ quan thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu cho biết, Ủy ban tán thành với sự cần thiết xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi). Cơ quan thẩm tra đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo bám sát, kịp thời cập nhật các nội dung, định hướng sửa đổi tại một số dự án luật có liên quan như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Ngân sách nhà nước (hợp nhất) đang được trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại kỳ họp này để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật.

Riêng đối với các loại hình nhà ở cho thuê, cơ quan thẩm tra đề nghị nghiên cứu, hoàn thiện để xác định rõ các đối tượng được “ưu tiên” thụ hưởng chính sách nhà ở cho thuê; nghiên cứu, rà soát quy định về nguồn vốn của “Quỹ nhà ở”.

Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cũng đề nghị rà soát các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng bằng vốn Nhà nước và các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc tài sản công; làm rõ cơ sở chính trị, pháp lý, thực tiễn của việc đề xuất chính sách về “nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp” và các điều kiện, đối tượng, hình thức hỗ trợ đối với dự án, chủ đầu tư dự án.

Với nhà ở thương mại, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục nghiên cứu, bổ sung quy định về việc sử dụng các công cụ quản lý về quy hoạch, xác định giá đất, yêu cầu về hạ tầng... để xác định việc phát triển nhà ở thương mại theo từng phân khúc cao cấp, trung cấp, bình dân với lợi nhuận hợp lý, phù hợp nhu cầu của người dân.