Sửa quy định cho vay bất động sản để 'nắn' việc mất cân đối nguồn cung

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước

Ông có thể cho biết tình hình tín dụng từ đầu năm đến nay của hệ thống ngân hàng?

Tính đến 31/5/2019, tín dụng tăng 5,74%. Tín dụng đối với hầu hết các lĩnh vực ưu tiên đều tăng khá như tín dụng đối với lĩnh vực xuất khẩu tăng 13%; tín dụng đối với doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao tăng 14,33%, tín dụng đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ tăng 5,04%; tín dụng đối với lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn tăng 5%; tín dụng đối với lĩnh vực công nghiệp hỗ trợ tăng 4,11%.

Các chương trình tín dụng theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ như cho vay hỗ trợ giảm tổn thất trong nông nghiệp, cho vay khuyến khích nông nghiệp sạch, nông nghiệp công nghệ cao, nhà ở xã hội... cũng được các tổ chức tín dụng tiếp tục triển khai quyết liệt. Tín dụng đối với lĩnh vực rủi ro được kiểm soát chặt chẽ, phù hợp với định hướng của Ngân hàng Nhà nước.

Ðồng thời với đó, các tổ chức tín dụng tích cực thực hiện các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất, nhất là lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn như các ngân hàng thương mại có vốn nhà nước tiên phong hạ lãi suất cho vay ngắn hạn xuống còn 6%/năm để hỗ trợ các doanh nghiệp thu mua lúa gạo vụ Ðông Xuân năm 2019. Các tổ chức tín dụng tại khu vực Ðồng bằng sông Cửu Long đã giải ngân khoảng 10.719 tỷ đồng cho các tổ chức, cá nhân để thu mua trên 1,7 triệu tấn lúa gạo.

Ngân hàng Nhà nước kịp thời có giải pháp tháo gỡ cho người chăn nuôi lợn bị thiệt hại do dịch tả lợn châu Phi bùng phát. Từ tháng 2/2019, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh các tỉnh đang có dịch nắm sát tình hình cho vay đối với ngành chăn nuôi lợn trên địa bàn và dư nợ bị thiệt hại để kịp thời thực hiện giải pháp tháo gỡ khó khăn, hỗ trợ người dân. Ðến nay, các tổ chức tín dụng đã hỗ trợ người chăn nuôi lợn bị thiệt hại tại các tỉnh/thành phố đang có dịch số tiền 357 tỷ đồng (thông qua các biện pháp: cơ cấu lại thời hạn trả nợ, giữ nguyên nhóm nợ 68 tỷ đồng; miễn, giảm lãi vay 13 tỷ đồng; cho vay mới: 275 tỷ đồng).

Trước khó khăn của người dân do hiện tượng cây tiêu chết hàng loạt tại các tỉnh Tây Nguyên, Ngân hàng Nhà nước đã chủ động làm việc với UBND tỉnh Gia Lai (tỉnh có thiệt hại lớn nhất) để bàn về các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho người trồng tiêu. Các tổ chức tín dụng đã hỗ trợ cho trên 6.450 khách hàng với số tiền gần 1.900 tỷ đồng thông qua các biện pháp cơ cấu lại nợ, điều chỉnh giảm lãi suất, cho vay mới khôi phục sản xuất, chuyển đổi cây trồng…

Bên cạnh đẩy mạnh cho vay tín dụng thương mại, Ngân hàng Chính sách xã hội tiếp tục triển khai các chương trình tín dụng chính sách ưu đãi đối với hộ nghèo và các đối tượng chính sách theo kế hoạch tăng trưởng tín dụng được giao từ đầu năm là 8%. Dư nợ cho vay các chương trình tín dụng chính sách đối với hộ nghèo và các đối tượng chính sách tại Ngân hàng Chính sách xã hội đạt 195.581 tỷ đồng với gần 6,7 triệu hộ còn dư nợ.

Ðặc biệt, ngày 22/2/2019, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ký ban hành Quyết định số 12/QÐ-HÐQT nâng mức cho vay và thời hạn cho vay tối đa đối với hộ nghèo. Theo đó, kể từ ngày 1/3/2019, Ngân hàng Chính sách xã hội nâng mức cho vay tối đa đối với hộ nghèo từ 50 triệu đồng/hộ lên 100 triệu đồng/hộ, kéo dài thời hạn cho vay từ 60 tháng lên tối đa 120 tháng.

Các chương trình cho vay có quy định áp dụng mức cho vay đối đa như hộ nghèo, cụ thể cho vay hộ cận nghèo, hộ mới thoát nghèo, khu vực dân tộc thiểu số cũng được áp dụng nâng mức cho vay này. Từ khi áp dụng mức vay mới, doanh số cho vay hộ nghèo đến cuối tháng 5/2019 đạt 4.016 tỷ đồng, doanh số cho vay hộ cận nghèo, hộ mới thoát nghèo, hộ dân tộc thiểu số đạt 10.937 tỷ đồng.

Một vấn đề đang được thị trường quan tâm đó là Ngân hàng Nhà nước hạn chế cho vay trong lĩnh vực bất động sản. Ông có thể chia sẻ rõ hơn về vấn đề này?

Kinh doanh bất động sản là một trong những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro lớn, nhưng không có nghĩa là hạn chế cho vay. Việc Ngân hàng Nhà nước hạn chế rủi ro ở đây đồng nghĩa với việc chọn những dự án đầu tư có hiệu quả, chủ đầu tư có đủ năng lực mới xem xét đầu tư.

Tôi muốn nói rõ hơn, việc cho vay bất động sản chia làm hai phần gồm trực tiếp cho vay bất động sản và cho vay thông qua tiêu dùng mua bất động sản của chủ đầu tư. Ðến 31/12/2018, tổng tín dụng liên quan đến bất động sản bao gồm cho vay kinh doanh trực tiếp và cho vay để mua bất động sản tăng 31,7%.

Trong đó, cho vay trực tiếp chững lại, trong khi vay đối với tiêu dùng tăng mạnh, giúp thúc đẩy nguồn tiêu thụ, thậm chí còn thực hiện việc ứng trước tiền cho chủ đầu tư thông qua văn bản về bảo lãnh nhà hình thành trong tương lai.

Do vậy, mặc dù dư nợ cho chủ đầu tư bất động sản tăng trưởng không cao, nhưng tăng trưởng dư nợ với người dân mua chung cư, bất động sản tăng tương đối mạnh, trong 3 tháng đầu năm 2019 tăng 3,24%. Các tổ chức tín dụng hiện vẫn cho vay chủ đầu tư và người dân có nhu cầu vay mua nhà, dư nợ tiếp tục tăng.

Tuy nhiên, với quy định giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tại dự thảo Thông tư thay thế Thông tư số 36/2014/TT-NHNN đang được thị trường hiểu là nhằm “siết” đột ngột vốn cho lĩnh vực bất động sản?

Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư số 36, giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn không chỉ riêng cho lĩnh vực bất động sản, mà là chung cho tất cả các lĩnh vực nhằm đảm bảo an toàn hệ thống. Lộ trình Ngân hàng Nhà nước đưa ra là phù hợp, giúp chia sẻ những khó khăn đối với các doanh nghiệp và nền kinh tế, doanh nghiệp cần vốn trung và dài hạn nên ưu tiên dùng vốn từ thị trường vốn.

Dự thảo quy định, khoản vay mua bất động sản có số dư nợ trên 3 tỷ đồng áp dụng hệ số rủi ro 150%, từ 1,5 - 3 tỷ đồng áp dụng hệ số rủi ro 100%, dưới 1,5 tỷ đồng, các khoản vay mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các dự án, chương trình hỗ trợ của Chính phủ áp dụng hệ số rủi ro 50%, nhằm hướng tín dụng bất động sản vào nhu cầu thực của người dân, thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội (phân khúc đang thiếu nguồn cung).

Quy định này được đưa ra nhằm mục đích nắn lại sự mất cân đối của các chủ đầu tư bất động sản, bởi đang có sự mất cân đối trong nguồn cung thị trường.

Chủ đầu tư tập trung vào nhà thương mại, phân khúc cao cấp, khu du lịch, nghỉ dưỡng, trong khi thiếu nguồn cung cho nhà thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, loại sản phẩm mà thị trường đang rất thiếu. Việc sửa đổi Thông tư 36 là định hướng để chủ đầu tư hướng tới tạo sản phẩm thị trường đang thiếu và người dân tiếp cận vốn tín dụng để mua nhà thương mại giá rẻ.

Dự thảo vẫn đang được lấy ý kiến, Ngân hàng Nhà nước sẽ xem xét vấn đề Hiệp hội Bất động sản nêu lên về việc khó khăn, trầm lắng của thị trường bất động sản do siết tín dụng bất động sản, nhưng tôi khẳng định, ngân hàng không thiếu vốn, các ngân hàng không đặt vấn đề lĩnh vực rủi ro thì không cho vay vốn. Thực tế, các ngân hàng vẫn cho vay những dự án bất động sản có đất sạch, đầy đủ pháp lý, năng lực đầu tư, khả năng sinh lời.

Nhuệ Mẫn