Sức bật của hạ tầng tạo động lực cho thị trường địa ốc

Nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng (khoảng 50 triệu đồng/m2) ngày càng hạn chế tại TP.HCM và có xu hướng dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh như Bình Dương.

Giá nhà đất âm thầm tăng

Diễn biến mới của thị trường gần đây tiếp tục chứng kiến làn sóng ngầm về sự tăng giá. Mặc dù giao dịch và sự tăng giá mang tính cục bộ, song theo phân tích của giới chuyên môn, đây là hiệu ứng thường thấy trước khi các luật mới được áp dụng. Đặc biệt, từ đầu tháng 8/2024, tức thời điểm Luật Đất đai mới chính thức có hiệu lực, sự tăng giá của thị trường càng rõ nét hơn.

Theo số liệu báo cáo thị trường quý II/2024 của Savills Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2024, giá bán sơ cấp trung bình phân khúc căn hộ đạt 73 triệu đồng/m2 thông thủy.

Nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng (tương đương khoảng 50 triệu đồng/m2) đang ngày càng cạn kiệt tại TP.HCM, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp trong 6 tháng qua, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km.

Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng trong bối cảnh nguồn cung hạn chế có thể dẫn đến sự dịch chuyển nhu cầu ra các khu vực vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai... Cũng theo đại diện của Savills, trong 6 tháng đầu năm, người mua đến từ TP.HCM chiếm tới 80% giao dịch tại các dự án căn hộ mới ở Bình Dương.

Mặt khác, ghi nhận từ một số đơn vị môi giới tại khu vực các quận trung tâm, hoạt động giao dịch nhà phố và căn hộ thứ cấp cũng có chiều hướng tăng giá khá mạnh. Ông Nguyễn Ngọc Anh, Giám đốc một công ty môi giới tại khu vực quận 7, TP.HCM cho biết, hiện nay, tất cả các sản phẩm ở Phú Mỹ Hưng đều tăng giá, từ căn hộ đến nhà phố và biệt thự.

“Dẫn chứng là mới đây, chủ đầu tư mở bán 37 căn nhà phố và đến nay chỉ còn 7 căn, dù mức giá đưa ra không hề rẻ ”, ông Ngọc Anh chia sẻ thêm.

Trong đó, căn shophouse diện tích đất khoảng 90 m2 có giá bán khoảng 65 tỷ đồng/căn, trong khi nhà phố thương mại kết hợp nhà ở thì giá bán khoảng 80 tỷ đồng/căn. Đối với căn góc, giá bán khoảng 100 tỷ đồng/căn. Như vậy, không chỉ căn hộ, ngay cả với nhà phố gần đây cũng tăng giá khá mạnh.

Dù ghi nhận sự chuyển biến tích cực về nguồn cung căn hộ mới sau một thời gian hạn chế - theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, nhưng từ đầu năm 2024 đến nay, tại TP.HCM chỉ có vài dự án căn hộ mới được công bố ra thị trường với mặt bằng giá neo cao.

Đơn cử, đầu tháng 5/2024, dự án căn hộ Eaton Park trên đường Mai Chí Thọ (TP. Thủ Đức) do Gamuda Land làm chủ đầu tư chào bán đợt đầu tiên ra thị trường với mức giá từ 130 triệu đồng/m2. Nếu tính cả thuế và phí, giá nhà tăng lên ngưỡng 146 - 155 triệu đồng/m2.

Tại dự án Metropole (phường Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức), nếu như giai đoạn 1, khu Galleria có giá khoảng 160 triệu đồng/m2 thì nay giai đoạn 2 khu Opera được chủ đầu tư là SonKim Land chào bán với giá 250 triệu đồng/m2.

Những dự án dọc trục Quốc lộ 13 với lộ trình di chuyển về ngã Tư Hàng Xanh chỉ trong 15 phút, nhanh hơn cả khi đi từ nhiều khu vực khác của TP.HCM

Nhìn chung, đa phần nguồn cung mới hiện nay chủ yếu đổ dồn về Bình Dương, nơi được đánh giá là “sân sau” của TP.HCM trong xu thế giãn dân đô thị. Đầu tháng 8/2024, DKRA Realty là Tổng đại lý Tiếp thị và Phân phối dự án căn hộ The Emerald 68 tọa lạc trên Đại lộ Bình Dương, phường Vĩnh Phú, TP. Thuận An, Bình Dương chính thức công bố dự án ra thị trường.

The Emerald 68 là dự án đang tạo sự chú ý trên thị trường, ngoài yếu tố liền kề với TP.HCM, đã hoàn thiện pháp lý, khu căn hộ được phát triển bởi hai chủ đầu tư là những thương hiệu uy tín trong lĩnh vực đầu tư và xây dựng - Tập đoàn Lê Phong và Coteccons.

Trước dự án The Emerald 68, theo thống kê sơ bộ, từ đầu năm 2024, riêng thị trường Bình Dương ước tính có khoảng 10.000 căn hộ từ hàng chục dự án mới được công bố ra thị trường. Trong đó, mặt bằng giá trung bình dao động từ 40 - 60 triệu đồng/m2, tùy dòng sản phẩm và vị trí.

Động lực từ bệ phóng hạ tầng

Theo các chuyên gia, thị trường địa ốc đang bắt đầu bước vào chu kỳ mới. Có thể nói, cột mốc của chu kỳ mới này bắt đầu từ đầu tháng 8/2024, thời điểm các luật chuyên ngành mới gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực với nhiều quy định mới tạo nên hành lang pháp lý chặt chẽ.

Theo đó, nguồn cung sản phẩm đầy đủ pháp lý dự báo sẽ ngày càng khan hiếm cùng với chi phí đầu vào tăng cao khiến giá bất động sản khó giảm được.

Có thể thấy, với các thị trường có nhu cầu nhà ở lớn như TP.HCM hay Hà Nội, dù trong bất kể giai đoạn khó khăn cũng không phải lo giảm giá hay không bán được. Có chăng, chỉ là giao dịch chững lại, sau đó lại tăng lên vì cung không đủ cầu.

Với thị trường bất động sản TP.HCM và Bình Dương, động lực lớn tác động đến tiềm năng tăng trưởng thời gian tới là sự đột phá từ chính sách cơ chế đặc thù tại Nghị quyết 98. Các chuyên gia cho rằng, nếu chính sách này được triển khai mạnh mẽ sẽ mang đến một làn gió mới, làn gió này sẽ làm thay đổi diện mạo TP.HCM và tạo bệ phóng mới cho thị trường địa ốc.

Khởi đầu cho việc áp dụng cơ chế từ Nghị quyết 98 là việc HĐND TP.HCM thông qua chủ trương đầu tư xây dựng 5 công trình dự án giao thông quan trọng bằng hợp đồng BOT (xây dựng - khai thác - chuyển giao).

Cụ thể, ở cửa ngõ phía Đông, dự án mở rộng Quốc lộ 13, đoạn từ cầu Bình Triệu đến ranh tỉnh Bình Dương, TP. Thủ Đức dài 5,9 km, với bề rộng mặt đường lên đến 53 - 60 m. Đồng thời, làm thêm đường trên cao kết nối đường Đinh Bộ Lĩnh, Xô Viết Nghệ Tĩnh với Quốc lộ 13 nhằm khơi thông và tăng cường hướng kết nối với Bình Dương.

Theo giới kinh doanh địa ốc, đây là công trình hạ tầng khá quan trọng, sẽ tác động mạnh đối với các bất động sản dọc trục Quốc lộ 13, đặc biệt là khu vực cửa ngõ TP.HCM - Bình Dương như TP. Thuận An.

Với lợi thế kề sát bên TP.HCM, những dự án bất động sản ở TP. Thuận An cách ngã tư Hàng Xanh khoảng 15 phút di chuyển, hoặc cách ngã tư Bình Triệu khoảng 5 phút di chuyển có thể “ghi điểm” nhờ khả năng kết nối giao thông nhanh chóng.

Ngoài ra, ở phía Tây TP.HCM sẽ đầu tư dự án nâng cấp mở rộng Quốc lộ 1 từ đường Kinh Dương Vương đến ranh tỉnh Long An; ở phía Nam là dự án nâng cấp đường trục Bắc - Nam từ đường Nguyễn Văn Linh đến cao tốc Bến Lức - Long Thành và dự án cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 22 từ nút giao An Sương đến Vành đai 3 cũng sẽ được triển khai trong giai đoạn từ nay đến hết năm 2028.a

Tăng Triển