'Sức nóng' chính sách sẽ phả vào thực tiễn

Hàng trăm dự án nhà ở đang vướng pháp lý, đặc biệt là về đất đai. Ảnh: Dũng Minh

Đón cơ hội phục hồi

Đã có những lúc vai trò “đầu tàu kinh tế” của lĩnh vực bất động sản lung lay dữ dội, nhưng rồi bằng quyết tâm gỡ khó cho các doanh nghiệp, dự án của Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương, thị trường địa ốc thời điểm này như nhiều nhận định là “đã có thể yên tâm hơn”, nhất là khi nhiều khả năng cả 3 sắc luật quan trọng gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2024, sớm hơn nửa năm so với kế hoạch ban đầu.

Trước đó, ngày 17/5/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 72/NQ-CP và Nghị quyết số 72/NQ-CP thống nhất thông qua Đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 252 - Luật Đất đai 2024 như đề nghị của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Khoản 1, Điều 197 - Luật Nhà ở 2023 và Khoản 1, Điều 82 - Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như đề nghị của Bộ Xây dựng để các sắc luật này sớm đi vào cuộc sống.

Trao đổi với các lãnh đạo doanh nghiệp, dù nhiều người vẫn giữ tâm lý thận trọng trước bối cảnh thị trường địa ốc 2024 còn nhiều ẩn số, nhưng việc cơ chế, chính sách cho thị trường bất động sản đã được định hình rõ hơn thông qua 3 sắc luật trên, các doanh nghiệp đều định hướng rõ hơn tương lai của mình.

Ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes nhìn nhận, các điểm mới của cả 3 sắc luật đã được các chuyên gia, thành viên thị trường đề cập và phân tích trong suốt thời gian qua, do đó câu chuyện còn lại là làm gì để “đón đầu” sóng phục hồi khi luật đi vào cuộc sống. Các doanh nghiệp sẽ phải nghĩ nhiều hơn, chuẩn bị nhiều hơn và có chiến lược phát triển tốt hơn nếu không muốn thụt lùi trong chu kỳ phát triển mới của thị trường.

Theo báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), hơn 80% doanh nghiệp bất động sản ghi nhận tình hình kinh doanh đã cải thiện hơn trong quý I/2024, mức lợi nhuận ước tăng trung bình khoảng 10%. Một khảo sát khác của VARS cũng cho thấy, khoảng 30% môi giới đã quay trở lại với nghề trong quý I/2024; hơn 68% lực lượng lao động trong ngành bất động sản chuẩn bị quay trở lại khi thị trường diễn biến tích cực; hơn 90% doanh nghiệp bất động sản đã và đang thực hiện tuyển dụng lượng lớn môi giới để phục vụ hoạt động kinh doanh…

Cũng trong báo cáo mới phát hành, Công ty Chứng khoán BIDV (BSC) đánh giá, năm 2024 là năm các bên tham gia vào thị trường lựa chọn tăng trưởng một cách thực chất hơn. Bởi các quy định mới với thiên hướng siết chặt hoạt động đầu tư phát triển dự án và tăng cường hoạt động giám sát năng lực tài chính của các chủ đầu tư, qua đó giúp các chủ thể liên quan nâng cao năng lực triển khai dự án, tập trung mở bán các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực ở khu vực có hạ tầng phát triển tương xứng.

Trên thực tế, nhu cầu mua nhà để ở của người dân luôn cao, nhưng nguồn cung nhà ở mới lại rất hạn chế, đặc biệt là phân khúc nhà giá rẻ và trung cấp, đây là một trong những lý do đẩy giá nhà liên tục tăng thời gian qua. Cũng có không ít người chưa sẵn sàng mua bất động sản thời điểm này không phải vì không thích hay không muốn mua, mà là muốn thị trường ổn định hơn, có nhiều dự án mới được triển khai hơn, từ đó có nhiều lựa chọn hơn.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, hiện tại, Hà Nội có 246 dự án, TP.HCM có 143 dự án bất động sản, Cần Thơ có 34 dự án, Bình Định có 16 dự án, Hải Phòng có 4 dự án… đang chờ Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ “giải cứu”. Nếu số dự án này được giải phóng, nguồn cung sản phẩm ra thị trường sẽ dồi dào hơn, đồng nghĩa với việc tốc độ hấp thụ của mỗi dự án sẽ chậm lại và giá bán sẽ được bình ổn.

Thị trường sẽ “rất khác”

Một tín hiệu tích cực khác, đó là theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, 4 tháng đầu năm 2024, vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng ở vị trí thứ hai với 1,6 tỷ USD. Con số này gấp 4 lần so với cùng kỳ năm 2023, cho thấy lĩnh vực bất động sản Việt Nam vẫn rất hấp dẫn dòng vốn ngoại.

Theo ông Micheal Piro, Co-CEO Tập đoàn Indochina Capital, trong bối cảnh thế giới có nhiều biến động, Việt Nam thể hiện sự ổn định không chỉ về chính trị mà còn cả bối cảnh vĩ mô, nơi kinh tế đang phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch Covid-19 với lạm phát duy trì ở mức thấp và tỷ giá được kiểm soát ổn định so với các quốc gia khác trong khu vực. Điều này khiến thị trường bất động sản Việt Nam trở thành điểm đến đầu tư ưa thích của các nhà phát triển bất động sản nước ngoài. Mỗi phân khúc bất động sản của Việt Nam trong năm 2024 đều có những điểm nhấn đầu tư riêng thu hút nhà đầu tư ngoại.

Ở góc độ pháp lý, ông Micheal Piro cho rằng, những đổi mới ở các sắc luật điều chỉnh thị trường bất động sản sẽ giảm bớt những rào cản hành chính phức tạp và kéo dài để có quỹ đất sạch và đáp ứng các tiêu chuẩn sinh thái quốc tế. Ngoài ra, các nhà đầu tư nước ngoài cũng hy vọng các luật mới sẽ mang tới lời giải cho bài toán minh bạch tài chính, pháp lý dự án… để thuận tiện hơn trong việc rót vốn.

TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn đầu tư Savills Việt Nam cho hay, thị trường bất động sản Việt Nam luôn là “miếng bánh hấp dẫn” trong mắt doanh nghiệp nước ngoài. Lý do bởi Việt Nam có lực lượng lao động trẻ trong độ tuổi 25-35 đông đảo, cũng là quốc gia đông dân với hơn 100 triệu người nên nhu cầu nhà ở rất lớn, nhất là giới trẻ đang học tập, sinh sống và làm việc tại các đô thị lớn.

Theo ông Khương, có 3 phân khúc bất động sản đang được nhà đầu tư nước ngoài quan tâm gồm bất động sản nhà ở, bất động sản văn phòng và bất động sản công nghiệp. Đặc biệt, những năm gần đây, bất động sản công nghiệp luôn là điểm sáng về thu hút nguồn vốn đầu tư từ các doanh nghiệp khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Thực tế, Việt Nam cũng đã có nhiều chủ trương, chính sách nhằm “xây tổ đón đại bàng” và đã kêu gọi được nhiều “ông lớn” như Samsung, Intel, LG Electronics… đến đầu tư.

Ông Khương cho biết, hiện tại, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn đang đầu tư vào bất động sản Việt Nam, nhưng số lượng cũng như nguồn vốn hạn chế hơn so với trước đây do gặp nhiều khó khăn về pháp lý. Đối với bất động sản công nghiệp, dòng vốn FDI đang đi thụt lùi trong 2 năm qua. Các phân khúc bất động sản khác như du lịch, văn phòng… cũng gặp tình trạng tương tự.

“Nhà đầu tư nước ngoài có nguồn lực mạnh về tài chính nhưng lại vướng vấn đề pháp lý tại Việt Nam, nhất là trong công tác đền bù, giải tỏa, quy hoạch… rất nhiêu khê, luật này chồng chéo luật kia. Đây là vấn đề nhất thời hay lâu dài phụ thuộc vào sự giải quyết rốt ráo của Chính phủ cũng như các bộ, ngành trong việc hoàn thiện hành lang pháp lý, giảm bớt thủ tục khó khăn, nhất là với các dự án luật mới”, ông Khương nhấn mạnh.

Ông Trần Văn Bình, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam

Luật Đất đai 2024 là đạo luật lớn, tác động đến nhiều mặt của đời sống xã hội, thu hút sự quan tâm đông đảo của nhiều cá nhân, doanh nghiệp, nhà đầu tư, chủ đầu tư. Dự án luật này được kỳ vọng sẽ cởi trói pháp lý, tạo đà cho sự khởi sắc thị trường bất động sản thời gian tới.

Trong luật mới, nhiều điều khoản được điều chỉnh theo hướng bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân. Nếu việc tháo gỡ pháp lý diễn ra theo đúng kỳ vọng, tôi tin rằng, các giao dịch nhà đất trong dân sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn, đảm bảo giá giao dịch đúng với giá trị thực, tạo ra cơ chế giúp kiểm soát cũng như hỗ trợ thị trường bất động sản theo hướng an toàn, minh bạch.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Khi các sắc luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản mới sớm có hiệu lực, nhiều dự án được gỡ vướng sẽ tiếp tục triển khai, hoàn thành, từ đó gia tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường, góp phần giảm áp lực giá nhà tăng hiện nay. Đồng thời, người dân cũng có nhiều lựa chọn hơn để có được bất động sản phù hợp với nhu cầu của mình. Đặc biệt, khi các dự án bất động sản được phát triển, doanh nghiệp hoạt động trở lại thì sẽ tạo ra nhiều công ăn việc làm cho người dân.

Việt Dương