Tái cấu trúc 'đất vàng' đô thị từ đất công

Những khu đất vàng thuôc đất công như thế này ở các thành phố lớn đang bỏ hoang tàn rất hoang phí.

Đất vàng thuộc đất công rất lớn

Trong bài phát biểu tại “Diễn đàn phát triển bền vững đô thị Việt Nam” ngày 17-6, Phó Thủ tướng Lê Văn Thành đã nói: “Kiên quyết không hy sinh công trình phúc lợi để phát triển khu thương mại, nhà ở”. Bởi lẽ có một thực tế sau hơn 30 năm tiến hành đô thị hóa, các TP nước ta phát triển rất nhanh nhà chung cư, cao ốc văn phòng, khách sạn, khu đô thị, nhưng lại rất ít công trình công cộng như nhà trẻ, trường học, công viên, vườn hoa, sân chơi, quảng trường.

Nhiều người lạc quan cho rằng, nhân dịp thu hồi đất công với số lượng lớn lên đến hàng ngàn ha, việc thực hiện chỉ đạo của Phó Thủ tướng là khả thi. Vậy các TP cần tính toán như thế nào và những thách thức nào đang chờ đợi các cơ quan công quyền?

Loại đất tương đối nhiều là đất văn phòng, công sở của các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị-xã hội, các trường đại học, cao đẳng công lập nằm trong chương trình di dời ra bên ngoài. Hà Nội sau khi mở rộng từ 900km2 lên 3.350km2 đã bố trí được đất ở bên ngoài khu trung tâm cho 28 cơ quan bộ, ngành có trụ sở ở nội đô, trong số đó đã có 10 cơ quan di dời đến trụ sở mới. Tới đây theo chương trình Hà Nội đang rốt ráo thực hiện việc di chuyển các trụ sở cơ quan nhà nước tại 6 quận nội thành.

TPHCM cũng đã tiến hành di dời hơn 10 trường đại học ra bên ngoài, nhiều nhất là 7 trường thành viên của Đại học Quốc gia. Một số văn phòng đại diện, chi nhánh các bộ, cơ quan ngang bộ của Trung ương cũng thu hẹp lại tập trung về vài đầu mối.

Một loại đất khác nếu tính số đầu đơn vị không nhiều nhưng diện tích từng mảnh lại rất lớn. Đó là đất của các nhà máy, cụm công nghiệp. Trong số đó có những nhà máy đã hoàn tất việc di dời, một số trong kế hoạch phải di dời sớm vì không thể để các cơ sở sản xuất, các nhà máy có diện tích lớn, nhân công đông và ô nhiễm được ở bên trong nội đô. Hà Nội đang, sẽ di dời Nhà máy bia Hà Nội, Nhà máy Thuốc lá Thăng Long, Nhà máy xe lửa Gia Lâm và Tổng kho xăng dầu Đức Giang. Diện tích các nhà máy cụm công nghiệp này lên đến hơn 300.000m2.

TPHCM về cơ bản đã di dời xong các nhà máy, cơ sở sản xuất ra khỏi khu vực các quận trung tâm chuyển về các khu công nghiệp. Tới đây TP sẽ phải lên kế hoạch tính toán đối với các khu công nghiệp hết thời hạn thuê, như khu chế xuất Tân Thuận (300ha). Bên cạnh đó là một số khu đất các doanh nghiệp thuê làm khách sạn, văn phòng, nhà hàng cũng hết thời hạn thuê.

Cuối cùng là hàng trăm dự án về nhà ở, khu công nghiệp, khu dân cư không triển khai được sẽ phải bị thu hồi, do nhiều lý do, như chủ đầu tư không đủ năng lực, do không thể giải phóng mặt bằng và do vướng các thủ tục pháp lý, không qua đấu thầu… Hà Nội đã và đang thu hồi 37 dự án với tổng diện tích 1.878ha. Trong khi đó, TPHCM đang rà soát lại các dự án không có khả năng thực hiện để thu hồi sử dụng vào mục đích khác có thể lên tới hàng ngàn ha.

Phải quyết liệt từ Trung ương đến địa phương

Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vào các con số thống kê sẽ thấy rất lớn, nhưng thực tế thu hồi và đưa vào sử dụng hiệu quả là rất khó. UBND TP Hà Nội cho biết các cơ quan của các bộ dù đã được bố trí đất, có cơ quan đã xây dựng xong nhưng chưa muốn chuyển, có cơ quan đã chuyển rồi nhưng cho đến nay chưa có cơ quan bộ và ngang bộ nào trả lại đất cho TP, mà giữ lại phục vụ cho hoạt động đơn vị mình.

Đáng nói, các cơ quan bộ này thuộc Trung ương, không thuộc sự quản lý của TP cho nên UBND TP Hà Nội không có quyền thu hồi.

Tương tự các trường đại học của nhà nước đóng trên địa bàn TPHCM, dù đã có cơ sở bên ngoài, chẳng hạn như 7 trường, 4 viện của Đại học Quốc gia TPHCM có cơ sở Linh Trung (TP Thủ Đức) với diện tích 647ha, được coi là “đô thị đại học”, nhưng chưa có trường nào trả cho TPHCM mét vuông đất nào.

Mặc dù nhiều văn phòng, chi nhánh, cơ quan của các bộ trên địa bàn TPHCM không có hoạt động, để không nhưng cũng như Hà Nội không thu hồi được. Điều này cũng diễn ra ở các TP khác như TP Quy Nhơn có 3 khách sạn nằm sát biển, trong đó có 2 khách sạn đã hết hạn thuê từ 2019, UBND tỉnh Bình Định muốn thu hồi để trả lại bãi biển cho dân, nhưng xem ra còn “trần ai” lắm.

Điều đáng nói, nhiều khu đất trong số đó ở Hà Nội và TPHCM đều là đất vàng, kim cương vì chúng ở những vị trí đắc địa ở các quận trung tâm, hơn thế nữa đất rất rộng, nhất là các nhà máy công nghiệp (Nhà máy bia, Công ty Thuốc lá Thăng Long, Hà Nội), hay khu chế xuất Tân Thuận.

Vì đất rộng lớn nêu nếu biến chúng thành khu nhà ở, cao ốc cho thuê, trung tâm thương mại, hoạt động dịch vụ, bãi giữ xe hơi sẽ thu lời nhanh và nhiều, còn đưa vào làm công viên, trường học, trong con mắt nhà kinh doanh địa ốc và cả một số nhà quản lý sẽ bị coi là “phí của trời”. Cho nên, việc chọn giữa khách sạn, trung tâm thương mại và công viên, nhà trẻ không dễ dàng cho các vị lãnh đạo theo nhiệm kỳ.

Thời gian qua rất nhanh, 22 khu công nghiệp ở TPHCM, 15 khu công nghiệp ở Hà Nội, 18 khu công nghiệp Hải Phòng và ở nhiều tỉnh thành khác như Vĩnh Yên, Bắc Ninh, Hải Dương, Đồng Nai, Bình Dương… lần lượt hết thời hạn thuê đất. Lãnh đạo các tỉnh thành cần cân nhắc việc tiếp tục gia hạn hay kết thúc.

Bởi có một thực tế là có nhiều khu công nghiệp ra đời vào giai đoạn đầu, lãnh đạo thời kỳ đó chưa có kinh nghiệm nên có vài thiếu sót.

Chẳng hạn như khu công nghiệp đặt sai vị trí (sát đường giao thông, chen giữa khu dân cư, đầu nguồn nước), diện tích quá nhỏ, giá thuê quá thấp, công nghệ quá lạc hậu…) nên việc kết thúc, gia hạn hay sáp nhập sau mỗi chu kỳ là điều rất cần thiết như một sự điều chỉnh quy hoạch. Có thể coi đây là cơ hội may mắn để tái cấu trúc đô thị một cách hiệu quả.

TS. Nguyễn Minh Hòa