Tạo cơ chế thí điểm dự án nhà ở thương mại, đa dạng nguồn cung và không gian phát triển của Thành phố Hồ Chí Minh

Phường Phú Mỹ, Thành phố Hồ Chí Minh nhìn từ trên cao. (Ảnh: Báo Nhân Dân)

Trong bối cảnh đó, Nghị quyết 171/2024/QH15 mở thêm cơ chế để một số quỹ đất không phải đất ở được xem xét thực hiện dự án nhà ở thương mại. Nếu được chuyển hóa thành dự án thực tế, cơ chế mới có thể góp phần mở rộng không gian phát triển và từng bước đa dạng hóa nguồn cung trên thị trường.

Báo cáo thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh của Savills ghi nhận nguồn cung căn hộ mới trong quý III/2026 đạt 1.900 căn, nâng tổng nguồn cung sơ cấp trong năm lên khoảng 5.800 căn. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trong quý chỉ đạt 25%, cho thấy khả năng tiêu thụ chưa cải thiện tương ứng với đà tăng nguồn cung.

Diễn biến này phần nào phản ánh tác động của chi phí vay mua nhà ở mức cao và cơ cấu sản phẩm chưa thực sự phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người mua. Khi phần lớn sản phẩm mới nằm ở nhóm giá cao, người mua có nhu cầu ở thực với ngân sách hạn chế sẽ có ít lựa chọn. Bài toán đặt ra là vừa duy trì nguồn cung, vừa tạo điều kiện để sản phẩm được phát triển tại nhiều khu vực và mức giá khác nhau.

Mở lại lộ trình pháp lý cho một số quỹ đất đang đình trệ, tạo thêm cơ hội hình thành dự án mới

Xu hướng mở rộng đô thị ra ngoài khu vực lõi có thể hỗ trợ quá trình này. Các khu vực ngoại thành còn quỹ đất lớn hơn và đang được cải thiện về hạ tầng có điều kiện hình thành những dự án quy mô đa dạng. Tuy nhiên, quỹ đất chỉ trở thành nguồn cung khi dự án hoàn thiện pháp lý và được triển khai xây dựng.

Trong nhiều năm, một số doanh nghiệp đã có hoặc đang tạo lập quỹ đất phù hợp với định hướng phát triển đô thị nhưng chưa thể triển khai dự án nhà ở thương mại vì không có sẵn cấu phần đất ở. Theo cơ chế thông thường của Luật Đất đai 2024, nếu lựa chọn phương thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại, nhà đầu tư về nguyên tắc chỉ được nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án đầu tư.

Như vậy, thị trường không hoàn toàn thiếu nguồn lực đất đai, mà một trong những điểm nghẽn trọng yếu là chưa có cơ chế phù hợp để chuyển hóa các quỹ đất thành dự án. Khi thủ tục pháp lý kéo dài, gánh nặng chi phí vốn của doanh nghiệp gia tăng, cuối cùng có thể làm tăng giá thành nhà ở bán ra cho người mua.

Nghị quyết 171/2024/QH15 thiết lập cơ chế thí điểm trong 5 năm kể từ ngày 1/4/2025, cho phép một số dự án nhà ở thương mại được xem xét phê duyệt đầu tư trên quỹ đất doanh nghiệp đang có hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các quỹ đất có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở hoặc quỹ đất hỗn hợp.

Tác động của Nghị quyết có thể diễn ra theo hai hướng: mở lại lộ trình pháp lý cho một số quỹ đất đang đình trệ và tạo thêm cơ hội hình thành dự án mới. Đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm còn dư địa phát triển, việc đưa quỹ đất phù hợp vào chu trình dự án có thể mở rộng không gian phát triển nhà ở và tạo tiền đề cho nguồn cung đa dạng hơn.

Trao đổi cùng chúng tôi, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư, Savills Việt Nam chia sẻ, Nghị quyết 171 mở thêm một con đường pháp lý nhưng không bỏ qua các điều kiện kiểm soát khác. Việc một khu đất được đưa vào danh mục thí điểm chưa đồng nghĩa dự án đã được chấp thuận đầu tư hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Doanh nghiệp vẫn phải hoàn tất các thủ tục về quyền sử dụng đất, đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, đăng ký đất đai, quy hoạch và xây dựng. Vì vậy, để cơ chế thí điểm phát huy hiệu quả, quy trình thực hiện cần rõ ràng, liên tục và có khả năng dự báo.

Nguồn cung thực tế - thước đo cuối cùng của thị trường

Nếu các quỹ đất thí điểm được chuyển hóa thành dự án, thị trường có thể có thêm sản phẩm tại nhiều khu vực và phân khúc khác nhau, tạo thêm lựa chọn cho người mua thay vì nguồn cung tiếp tục tập trung chủ yếu ở nhóm giá cao hoặc tại một số khu vực nhất định.

Tuy nhiên, Nghị quyết 171 không trực tiếp quyết định giá bán hay phân khúc sản phẩm. Khả năng hình thành nhà ở phù hợp túi tiền còn phụ thuộc vào chi phí đất, nghĩa vụ tài chính, chi phí vốn, đầu tư hạ tầng, mật độ xây dựng và phương án phát triển của từng chủ đầu tư. Vì vậy, không nên đồng nhất việc mở rộng quỹ đất với việc nhiều nhà ở vừa túi tiền hơn được đưa ra thị trường.

Điều quan trọng là cơ chế mới có thể mở rộng tập hợp dự án có khả năng phát triển. Khi dự án được phân bổ tại nhiều khu vực hơn và chủ đầu tư có thêm lựa chọn về quy mô, loại hình và định vị sản phẩm, thị trường có cơ sở để từng bước cải thiện sự cân đối giữa nguồn cung và khả năng chi trả.

Trong trung và dài hạn, Nghị quyết 171 có thể giúp một số dự án đã có quỹ đất tiếp tục hoàn thiện pháp lý, đồng thời mở thêm cơ hội cho các dự án mới. Tuy nhiên, tính khả thi của mỗi dự án vẫn phụ thuộc vào tiến độ hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính, khả năng kết nối hạ tầng và năng lực vốn của chủ đầu tư.

Nhìn tổng thể, Nghị quyết 171 là một bước tiến tích cực vì xử lý một điểm nghẽn pháp lý quan trọng ở đầu vào của quá trình phát triển dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, đây là cơ chế có thời hạn, giới hạn quy mô và không thay thế các thủ tục về đầu tư, đất đai, quy hoạch hay xây dựng.

Theo TS Sử Ngọc Khương, hiệu quả của Nghị quyết không nên chỉ được đo bằng số khu đất được đưa vào danh mục mà cần được đo bằng số lượng dự án hoàn tất toàn bộ quy trình phê duyệt, số sản phẩm, số lượng nhà ở thực sự mở bán và mức độ đa dạng của nguồn cung mà thị trường nhận được.