Tất tần tật các vấn đề về sổ đỏ trước 'giờ G': 7 trường hợp bị cấm từ 1/8 và những thay đổi khi sang tên

7 trường hợp đất không được cấp sổ đỏ. Khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 quy định 7 trường hợp đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Thứ nhất, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Thứ hai, đất được Nhà nước giao để quản lý, gồm đất công trình công cộng và hành lang bảo vệ an toàn công trình; đất có mặt nước của sông và đất có mặt nước chuyên dùng; quỹ đất đã được Nhà nước thu hồi; đất để thực hiện dự án đầu tư; đất dùng vào mục đích công cộng; đất chưa giao, chưa cho thuê tại địa phương; đất chưa sử dụng tại các đảo; đất giao cho cộng đồng dân cư quản lý.

Trừ trường hợp đất được giao để sử dụng nằm chung với đất được giao để quản lý, thì được cấp sổ đỏ với phần diện tích giao sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước.

Nhiều thay đổi về sổ đỏ kể từ ngày 1/8/2024 khi Luật Đất đai sửa đổi chính thức có hiệu lực.

Thứ ba, đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng phù hợp với dự án đã được phê duyệt.

Thứ tư, đất nhận khoán không được cấp sổ đỏ, trừ trường hợp đất nông nghiệp, lâm nghiệp có nguồn gốc là đất được giao, giao khoán, khoán trắng, thuê đất, mượn của nông, lâm trường trước 1/2/2015 theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Thứ năm, đất đã có quyết định thu hồi của Nhà nước không được cấp sổ đỏ, trừ trường hợp đã quá ba năm từ khi có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện dự án.

Thứ sáu, đất đang tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để đảm bảo thi hành án hoặc quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, cũng không thuộc diện được cấp sổ đỏ.

Thứ bảy, tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để dùng vào mục đích công cộng không nhằm kinh doanh, sẽ không được cấp sổ đỏ.

Các tài sản gắn liền với đất không được cấp sổ đỏ. Luật Đất đai mới cũng nêu các trường hợp tài sản gắn liền với đất không được cấp sổ đỏ tại khoản 2, Điều 151.

Thứ nhất, tài sản gắn liền với thửa đất thuộc 7 trường hợp không được cấp sổ đỏ ở trên, sẽ không được cấp sổ đỏ.

Thứ hai, nhà ở hoặc công trình xây dựng được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng tạm thời bằng vật liệu tranh, tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính.

Thứ ba, tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa hoặc đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có các thông báo, quyết định này mà không thực hiện.

Sổ đỏ được cấp trước ngày 1/8/2024 vẫn có giá trị pháp lý, người dân không phải đổi sang mẫu mới.

Thứ tư, nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử - văn hóa đã xếp hạng.

Tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp giấy chứng nhận, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở theo quy định tại điều 148 và điều 149 của luật này có giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Thứ năm, tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.

Thứ sáu, tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại điều 148 và điều 149 của luật này. Tại điều 148 quy định 6 trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là nhà ở. Còn ở điều 149 quy định 5 trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là công trình không phải nhà ở.

Sổ đỏ có tên gọi mới và thay đổi về điều kiện sang tên. So với Luật Đất đai 2013, sổ đỏ trước đây được gọi là "Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" sẽ được đổi thành "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất" theo Luật sửa đổi.

Sự khác biệt nằm ở chỗ tên gọi của giấy chứng nhận không còn liệt kê riêng quyền sở hữu "nhà ở" mà được gộp chung vào nhóm "tài sản gắn liền với đất". Điều này giúp tăng tính minh bạch và tiện lợi trong việc quản lý và sử dụng đất đai, đồng thời giảm bớt khó khăn cho người dân trong các thủ tục hành chính liên quan đến sổ đỏ.

Đặc biệt, sổ đỏ và sổ hồng đã được cấp trước ngày 1/8/2024 vẫn giữ nguyên giá trị pháp lý và không cần phải thay đổi sang sổ mới. Tuy nhiên, nếu có nhu cầu, người dân vẫn có thể yêu cầu cơ quan nhà nước cấp đổi sổ mới để phù hợp với tiêu chuẩn mới và tiện ích hơn cho việc sử dụng và giao dịch bất động sản.

Từ 1/8, nhiều loại đất không có giấy tờ sẽ được xét cấp sổ đỏ nếu đủ các điều kiện.

Cũng theo Luật Đất đai 2024, điều kiện sang tên sổ đỏ của cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều có sự thay đổi.

Cụ thể, với bên chuyển nhượng, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung điều kiện mới tại điểm đ, khoản 1, Điều 45 là quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Trong đó, các biện pháp khẩn cấp tạm thời có thể kể đến như kê biên tài sản đang tranh chấp, cấm chuyển dịch quyền về tài sản đang tranh chấp, cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp, phong tỏa tài sản.

Các trường hợp đất không giấy tờ được xem xét cấp sổ đỏ

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Thị Phương Hoa cho biết việc cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ sẽ được căn cứ vào từng trường hợp cụ thể.

Theo bà Phương Hoa, Luật Đất đai vừa thông qua có sự kế thừa của Luật Đất đai từ trước đây và nguyên tắc không có sự thay đổi. Nếu như đất sử dụng ổn định, tùy theo từng thời điểm có thể đương nhiên được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng phải phù hợp với quy hoạch.

Ngoài ra, có thể có trường hợp trong diện "được xem xét" để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. "Nguyên tắc này vẫn không thay đổi trong Luật Đất đai từ 2003, đến 2013 và cho đến nay vẫn giữ như vậy. Tất cả các trường hợp sẽ được xem xét để được cấp giấy chứng nhận. Còn cụ thể ra sao sẽ phải căn cứ vào từng trường hợp cụ thể. Ví dụ với đất sử dụng ổn định từ 15/10/1993 hoặc trước 1/7/2014. Các quy định trong luật rất cụ thể, từng trường hợp sẽ phải áp vào để xem thuộc trường hợp nào", bà Hoa nói thêm.

Diện tích đất thực tế lớn hơn trên sổ đỏ, xử lý thế nào?

Theo quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai: "Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này".

Như vậy, nếu ranh giới thửa đất không thay đổi thì được cấp sổ đỏ đối với phần diện tích đất tăng thêm nếu đủ điều kiện hoặc cấp đổi sổ đỏ. Trường hợp ranh giới thửa đất có thay đổi, phần diện tích chênh lệch nhiều được xem xét cấp giấy chứng nhận.

Đông Phương