'Tay to' săn nhà phố 'giá ngộp' với dòng tiền 25-40 tỷ đồng

Hơn 3 tháng qua, anh Trần Minh, nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM, đang dành gần như toàn bộ thời gian cho việc tìm kiếm nhà phố, nhà riêng lẻ. Với nguồn vốn khoảng 30 tỷ đồng, anh tập trung rà soát những căn nhà có chủ sở hữu chịu áp lực trả nợ, cần bán nhanh.

Chiến lược “săn hàng ngộp”

Mỗi ngày, anh Minh cùng nhóm cộng sự cập nhật hàng chục tin rao, gọi điện cho môi giới, kiểm tra lịch sử giao dịch và đối chiếu giá bán với khả năng cho thuê. Một căn nhà góc gần 90 m² tại phường Hòa Hưng được chào bán hơn 30 tỷ đồng trước đó nhanh chóng lọt vào danh sách theo dõi khi chủ nhà đồng ý thương lượng sâu.

“Căn nhà đang cho thuê 80 triệu đồng mỗi tháng, có mặt tiền rộng và nằm trong khu dân cư hiện hữu. Sau nhiều lần trao đổi, mức giá được đưa về hơn 24 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 6 tỷ đồng so với những căn tương đồng theo thông tin giao dịch mà chúng tôi thu thập thập được”, anh Minh chia sẻ với VnBusiness.

Khác với thời sốt giá, anh Minh cho biết lợi thế trên thị trường hiện tại nghiêng về bên mua. Vì vậy, trước khi “xuống tiền”, anh dành nhiều thời gian kiểm tra pháp lý, hợp đồng thuê, hiện trạng xây dựng và nghĩa vụ thế chấp. Khi các điều kiện cơ bản được xác nhận, anh mới tính toán phương án thanh toán.

Nhà phố, riêng lẻ giảm giá đang xuất hiện với tần số dày hơn trong thời gian qua (Ảnh minh họa).

Câu chuyện của Minh phản ánh một chuyển động đáng chú ý trên thị trường nhà phố, nhà riêng lẻ phía Nam nói riêng và cả nước nói chung. Sau giai đoạn giá tăng cao, chi phí vay vốn gia tăng đang buộc một bộ phận chủ sở hữu phải tính lại bài toán nắm giữ.

Những căn nhà từng được xem là tài sản tích lũy an toàn nay có thể trở thành gánh nặng nếu khoản vay lớn, dòng tiền cho thuê thấp và thời gian bán kéo dài.

Theo dữ liệu Savills cung cấp, lãi suất vay mua nhà bình quân trong nửa đầu năm 2026 đã lên khoảng 13%/năm, tăng 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025. Cùng thời điểm, tỷ lệ hấp thụ nhà liền thổ chỉ đạt 15%.

Đến giữa quý III/2026, khảo sát của DKRA Consulting ghi nhận tỷ lệ hấp thụ nhà phố, riêng lẻ chưa tới 2%. Mặt bằng giá thứ cấp giảm khoảng 6-15% so với cuối năm 2025, tập trung ở nhóm nhà đầu tư hết thời gian ân hạn nợ gốc hoặc không còn được hưởng lãi suất ưu đãi.

Các con số cho thấy sức ép thanh khoản đang hiện hữu, nhưng cũng cần phân biệt giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp, giữa tỷ lệ hấp thụ của toàn phân khúc với diễn biến giá của từng căn nhà. Tỷ lệ hấp thụ thấp không có nghĩa mọi bất động sản đều giảm giá như nhau. Chưa kể, cùng trên thị trường thứ cấp, mức độ cấp bách của người bán, chất lượng tài sản và khả năng tiếp cận tín dụng có thể tạo ra những kết quả rất khác biệt.

Giá giảm chỉ là cục bộ?

Ông Nguyễn Duy Hưng, Tổng giám đốc Đại Điền Land, nhận định nhiều bất động sản đã giảm giá sâu nhưng vẫn khó bán, bởi sản phẩm không có khả năng sử dụng, khai thác hoặc tạo dòng tiền. Mức chiết khấu không thể thay thế những yếu tố như công năng, vị trí, pháp lý và nhu cầu thực tế.

Theo khảo sát, nhà phố, nhà riêng lẻ giảm giá từ vài tỷ đồng đến hàng chục phần trăm xuất hiện nhiều hơn tại TP.HCM. Điển hình, trên đường Trường Sa, một căn nhà góc 90m2 đang được chào 25 tỷ đồng, giảm 5 tỷ đồng so với đầu năm. Một căn nhà phố 120 m² tại khu vực quận 12 cũ đã giảm từ 11 tỷ đồng xuống 9,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 14%. Chủ nhà chịu áp lực khoản vay, nhưng hai bên vẫn chưa thống nhất được giá cuối cùng.

Trong giai đoạn thanh khoản suy yếu, người mua sử dụng vốn tự có có thêm dư địa đàm phán. Họ không chỉ tránh được áp lực lãi vay mà còn có thể đưa ra phương án thanh toán nhanh, điều mà những người phụ thuộc vào tín dụng khó đáp ứng.

Anh Đông, đại diện một văn phòng môi giới ở Tân Định, cho hay thời gian gần đây, công ty anh thường xuyên nhận được các cuộc gọi thăm dò từ người mua, chủ yếu tìm nhà phố. Các đội nhóm săn nhà đất cũng theo dõi rất sát giá giao dịch, quy hoạch và pháp lý. Một sản phẩm tốt được chào thấp hơn mặt bằng chung có thể nhanh chóng xuất hiện nhiều người hỏi mua.

Điều này tạo ra một thế giằng co mới. Người bán muốn thoát hàng nhanh nhưng không muốn chịu mức giảm quá sâu, trong khi người mua có tiền lại muốn ép giá xuống mức thấp nhất. Và khi giá chạm ngưỡng hấp dẫn, dòng tiền lập tức xuất hiện.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, cho rằng thị trường đã bắt đầu xuất hiện cơ hội mua được hàng rẻ. Nhóm có tiền mặt, không sử dụng đòn bẩy có thể tận dụng thời điểm này để tích lũy tài sản.

Theo ông Quang, nếu mua được bất động sản vị trí tốt, pháp lý chuẩn chỉnh với mức chiết khấu 15-20% so với đỉnh sóng, nhà đầu tư sẽ có vùng an toàn tương đối lớn khi thị trường phục hồi.

Nhưng cũng chính tại đây, một cái bẫy đang được đặt ra với những người muốn trở thành “tay to” bằng tiền vay. Mua một bất động sản giảm giá 20% chưa chắc đã là mua được giá rẻ nếu nhà đầu tư phải trả lãi ngân hàng trong thời gian dài.

“Mùa săn hàng chỉ thực sự mang lại chiến thắng cho những ai có tầm nhìn dài hạn, kỷ luật tài chính nghiêm ngặt và năng lực quản trị rủi ro tốt”, ông Quang nhấn mạnh.