Tay to vẫn rót tiền mạnh cho nhà đất vùng lõi bất chấp giá 'đỉnh nóc', thanh khoản ì ạch

Giá cao chưa từng có

Khảo sát trong tháng 1/2026 cho thấy, tại phường Tây Hồ, giá nhà mặt phố dao động từ 300 triệu đồng đến gần 2 tỷ đồng/m². Một tòa nhà 8 tầng diện tích 276 m² trên phố Trích Sài được rao bán tới 520 tỷ đồng, mức giá tương đương khoảng 1,88 tỷ đồng/m².

Không kém cạnh, phố Từ Hoa ghi nhận những căn nhà mặt tiền có giá gần 1 tỷ đồng/m², còn tại phường Phú Thượng, các tuyến đường như An Dương Vương cũng xuất hiện nhiều tin rao từ 200 – 800 triệu đồng/m².

Đáng chú ý, mức giá thị trường này cao gấp nhiều lần bảng giá đất mới của Hà Nội áp dụng từ ngày 1/1/2026, khi giá đất cao nhất tại Trích Sài chỉ gần 150 triệu đồng/m², Từ Hoa khoảng 130 triệu đồng/m² và An Dương Vương hơn 96 triệu đồng/m².

Nhà đầu tư giàu tiềm lực vẫn thích nhà vùng lõi trung tâm dù giá cao, khó bán.

Khoảng cách lớn giữa bảng giá đất và giá thị trường phản ánh rõ “độ nóng” của phân khúc nhà phố ven hồ Tây nói riêng và trung tâm Hà Nội nói chung, những khu vực được ví như “đất vàng”.

Giữa lúc nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ chùn tay vì giá cao và thanh khoản thấp, ông Lê Quang Hưng, một nhà đầu tư lâu năm trên thị trường nhà phố Hà Nội, vẫn âm thầm tìm kiếm cơ hội.

Sau gần hai tuần thăm dò, ông dừng xe trước một căn nhà mặt tiền trên phố Hàng Buồm, diện tích hơn 100 m², cao 8 tầng, được chào bán 130 tỷ đồng, tương đương khoảng 1,29 tỷ đồng/m².

“Giá này không rẻ, thậm chí là rất đắt. Nhưng phố cổ là tài sản không thể nhân bản. Hà Nội không thể mở rộng phố cổ, và mỗi căn nhà ở đây là một ‘phiên bản độc nhất’”, ông Hưng phân tích.

Theo tính toán của ông Hưng, nếu cho thuê, căn nhà có thể mang lại dòng tiền trên dưới 100 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, đó không phải lý do chính khiến ông sẵn sàng xuống tiền. “Tôi không mua để lướt sóng. Tôi mua để “giữ tiền”. Khoảng 5–10 năm nữa, khi không gian quanh Hồ Gươm được chỉnh trang, phố đi bộ mở rộng, giá trị thương mại sẽ còn khác rất nhiều”, ông Hưng nói.

Thực tế, trước thương vụ Hàng Buồm, ông Hưng và cộng sự đã chốt một căn nhà phố Cầu Gỗ trị giá 120 tỷ đồng. Với ông, bất động sản phố cổ không đơn thuần là kênh sinh lời ngắn hạn, mà là “vàng ròng giữa lòng Thủ đô”, nơi hội tụ vị trí, lịch sử, văn hóa và khả năng khai thác thương mại dài hạn.

Giá cao, khó bán, vì sao vẫn hấp dẫn?

Không chỉ phố cổ, khu vực ven hồ Tây dù giá “đỉnh nóc” cũng đang chứng kiến sự hiện diện của những dòng tiền lớn. Bà Trần Thu Hồng, một nhà đầu tư chuyên bất động sản cao cấp, vừa hoàn tất thương vụ mua một căn nhà mặt phố trên đường Trích Sài với giá xấp xỉ 300 tỷ đồng. Với nhiều người, đây là mức giá “không tưởng”, nhưng với bà Hồng, đó là khoản đầu tư chiến lược.

“Hồ Tây là không gian cảnh quan hiếm hoi còn lại của Hà Nội nội đô. Quỹ đất ở đây gần như đã cạn. Những gì đang được bán thực chất là sự chuyển giao tài sản giữa các thế hệ giàu có”, bà Hồng nhận định.

Theo bà, ven hồ Tây không chỉ là nơi ở mà còn là không gian khai thác đa giá trị như nhà hàng cao cấp, khách sạn boutique, văn phòng đại diện, hoặc bất động sản nghỉ dưỡng đô thị. “Giá cao nhưng nhu cầu của giới giàu trong và ngoài nước với không gian ven hồ vẫn rất lớn. Đây là cuộc chơi dài hơi, không dành cho người nóng vội”, bà Hồng nhìn nhận.

Có thể thấy, trong bối cảnh kinh tế biến động, nhiều nhà đầu tư coi đây là “chốn trú ẩn an toàn” trước rủi ro của chứng khoán hay vàng. Tuy nhiên, cần nhấn mạnh, khi tính toán kỹ, tỷ suất lợi nhuận không cao như tưởng tượng.

Với giá trị tài sản hàng trăm tỷ đồng, mức cho thuê vài trăm triệu đồng/tháng chỉ tương đương lợi suất 2–3%/năm, thấp hơn nhiều so với gửi ngân hàng. Nếu không kỳ vọng tăng giá mạnh trong 5–10 năm tới, nhà đầu tư khó có thể coi đây là kênh sinh lời hấp dẫn.

Không chỉ vậy, tính thanh khoản của phân khúc này cực kỳ thấp. Một căn nhà phố cổ có thể rao bán suốt cả năm vẫn chưa chốt được giao dịch. Lý do là giá trị quá lớn, từ 100 đến 700 tỷ đồng, khiến số lượng người mua thực sự có tiềm lực rất hạn chế.

Nhiều tin rao chỉ mang tính “thăm dò thị trường”, chứ không phản ánh nhu cầu thật. “Nhà phố cổ đúng là tài sản lớn, nhưng gần như không thể bán nhanh khi cần tiền. Mỗi giao dịch thường kéo dài nhiều tháng, đôi khi vài năm. Vì vậy, phân khúc này không dành cho ai cần dòng tiền linh hoạt”, một nhà môi giới lâu năm tại Hà Nội chia sẻ.

Thực tế cũng chỉ ra, không ít nhà đầu tư đã “ôm” nhà phố cổ từ năm 2022 – 2023 với kỳ vọng lướt sóng, nhưng hiện đang kẹt vốn. Thị trường giao dịch trầm lắng, chi phí duy trì cao, trong khi dòng tiền cho thuê không đủ bù chi phí lãi vay hoặc thuế phí.

Từ những diễn biến thực tế cho thấy nhà phố cổ hay ven hồ Tây vì thế không chỉ là câu chuyện về bất động sản, mà còn là câu chuyện về niềm tin dài hạn vào vị thế, lịch sử và tương lai của Hà Nội, nơi mỗi mét vuông đất, dù đắt đỏ đến đâu, vẫn được xem là một phần của “tài sản quốc gia” nằm giữa lòng đô thị nghìn năm tuổi.

Vì vậy, nhà phố cổ trăm tỷ là “canh bạc đắt giá”, một phân khúc chỉ dành cho những “tay to” đủ tiềm lực, đủ tầm nhìn và đủ kiên nhẫn. Với phần đông nhà đầu tư, câu chuyện nhà phố cổ chỉ là giấc mơ xa xỉ, phân khúc đòi hỏi bản lĩnh hơn là may mắn.

Hưng Nguyên