Thành phố cảng trỗi dậy

Nhiều năm trước đây, trên bản đồ của các nhà đầu tư bất động sản, Hải Phòng luôn bị che mờ bởi các trung tâm kinh tế lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, hay các trung tâm du lịch sầm uất như Khánh Hòa và Đà Nẵng. Nhưng gần đây, một làn sóng ngầm đang trỗi dậy mạnh mẽ khi đất Cảng xuất hiện với tần suất dày đặc trong các quyết định đầu tư chiến lược của hàng loạt doanh nghiệp địa ốc.

Bên cạnh doanh nghiệp địa phương đã bám rễ sâu là Tập đoàn Hoàng Huy, những thương hiệu tầm cỡ quốc gia từ các tỉnh thành khác như Vinhomes, Masterise Homes, Sun Group, MIK Group, BRG và Geleximco cũng đã đồng loạt hiện diện. Bản đồ đầu tư còn ghi nhận sự tham gia của các doanh nghiệp tầm trung đầy năng động như Văn Phú, Doji Land, Nam Long, cùng cuộc đua giành quỹ đất thương mại của các tập đoàn ngoại danh tiếng như Gamuda Land, Frasers Property và NHO. Ở phân khúc bất động sản công nghiệp, dòng vốn cũng không ngừng đổ bộ với sự can thiệp mạnh mẽ của Taseco Land, CEO Group, Idico và Tập đoàn Hòa Phát.

Thực tế đó đặt ra một câu hỏi lớn mang tính bản chất rằng điều gì đang tạo ra lực hút mạnh mẽ khiến các doanh nghiệp địa ốc cùng đồng loạt hướng về thành phố cửa biển này.

lực kéo dòng vốn đến từ đâu?

Lịch sử phát triển đô thị thế giới luôn tồn tại một quy luật đầy thú vị khi ở giai đoạn đầu, giá đất thường đi trước nền kinh tế nhưng về dài hạn, chính sức khỏe của nền kinh tế thực mới quyết định giá trị bền vững của bất động sản. Những bài học thực tiễn từ Thượng Hải, Singapore, Thâm Quyến hay Incheon đã chứng minh rằng giá đất có thể tăng vọt trong ngắn hạn nhờ những kỳ vọng, nhưng chỉ những nơi tạo dựng được việc làm bền vững, thu hút dòng vốn thực, phát triển dân cư và kiến tạo được hệ sinh thái sản xuất mới có thể duy trì giá trị qua các chu kỳ thời gian.

Hải Phòng hôm nay cũng đang đứng trước một ngã rẽ tương tự khi những đợt tăng giá cục bộ hay các dự án mới xuất hiện liên tiếp dễ khiến người ta lầm tưởng rằng thị trường địa ốc đang dẫn dắt sự phát triển của thành phố. Tuy nhiên, thực tế lại chứng minh điều ngược lại khi động lực thay đổi lớn nhất không đến từ đất đai mà xuất phát từ chính nội lực kinh tế.

Do đó, việc đánh giá triển vọng bất động sản Hải Phòng sẽ trở nên phiến diện nếu chỉ nhìn vào biến động giá đất hay số lượng dự án mới được phê duyệt. Những chỉ báo đáng tin cậy và có sức nặng hơn nhiều phải là tốc độ tăng trưởng công nghiệp, khả năng thu hút dòng vốn FDI, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp, lưu lượng hàng hóa thực tế thông qua các cảng biển, tốc độ đô thị hóa cùng chất lượng việc làm được tạo ra. Khi các chỉ số vĩ mô này cùng đi lên, nhu cầu về không gian sống, văn phòng làm việc, trung tâm thương mại, dịch vụ y tế, giáo dục và kho bãi logistics sẽ tự khắc xuất hiện như một hệ quả tất yếu của quá trình phát triển

Diện mạo mới của thành phố cảng Hải Phòng. Ảnh: Hoàng Anh

Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản Hải Phòng vốn phát triển chậm hơn, quy mô nhỏ hơn và nhận được mức độ quan tâm thấp hơn so với hai siêu đô thị Hà Nội hay Thành phố Hồ Chí Minh. Nhưng khi công nghiệp mở rộng quy mô, dịch vụ logistics bứt phá, hạ tầng kết nối được đầu tư đồng bộ và không gian kinh tế được mở rộng mạnh mẽ sau sáp nhập địa giới hành chính, cấu trúc nhu cầu tại đây bắt đầu dịch chuyển một cách căn bản.

Sự gia tăng không chỉ dừng lại ở nhu cầu nhà ở thông thường, mà cả văn phòng, trung tâm thương mại, kho bãi hậu cần, căn hộ cho chuyên gia nước ngoài cho đến các dịch vụ giáo dục, y tế và bán lẻ cũng tăng tốc đồng hành cùng quy mô nền kinh tế. Đây chính là điểm khác biệt cốt lõi giữa một thị trường phát triển dựa trên sóng đầu cơ ngắn hạn và một thị trường được nuôi dưỡng bằng nhu cầu tiêu dùng có thật.

Các quỹ đầu tư lớn có thể chấp nhận rủi ro, doanh nghiệp có thể kiên nhẫn trải qua những chu kỳ kinh doanh khó khăn, và thị trường bất động sản có thể đi trước nhu cầu thực tế một vài năm. Thế nhưng, có một thứ mà giới đầu tư lão luyện không bao giờ đánh cược, đó chính là triển vọng dài hạn của cả một nền kinh tế. Khi dòng vốn đa ngành cùng hội tụ về một địa phương trong cùng một thời điểm, lực hút thực chất không nằm ở bản thân dòng tiền mà nằm ở chính bệ đỡ vĩ mô đang tạo ra chúng.

Mọi dòng vốn trên thị trường đều vận hành theo nguyên lý tìm kiếm nơi có khả năng kiến tạo giá trị gia tăng trong dài hạn, và Hải Phòng chính là nơi đang hội tụ đầy đủ những điều kiện khắt khe đó.

Sự trỗi dậy mạnh mẽ này được bảo chứng vững chắc bởi những số liệu thực tế sinh động. Trong giai đoạn 2021-2025, Hải Phòng luôn duy trì tốc độ tăng trưởng GRDP bình quân ấn tượng trên 11% mỗi năm, liên tục đứng trong nhóm dẫn đầu cả nước. Chỉ số thu hút dòng vốn FDI cũng không ngừng thăng hạng, riêng năm 2025 đã cán mốc khoảng 4,9 tỷ USD.

Sự cộng hưởng kinh tế sau khi hợp nhất với Hải Dương đã mở ra một không gian phát triển hoàn toàn mới về quy mô lẫn tầm vóc. Tính đến tháng 12/2025, quy mô nền kinh tế của thành phố chính thức xếp thứ 3 toàn quốc khi đạt xấp xỉ 30 tỷ USD, chỉ đứng sau Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời cao gấp đôi tỉnh láng giềng Quảng Ninh.

Bước sang sáu tháng đầu năm 2026, tổng sản phẩm trên địa bàn thành phố ước tăng trưởng tới 11,33% so với cùng kỳ năm trước, giúp Hải Phòng xuất sắc giữ vị trí quán quân trong số bảy thành phố trực thuộc Trung ương, đứng thứ hai vùng Đồng bằng sông Hồng và xếp thứ ba cả nước, ghi nhận mức tăng trưởng bán niên cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Nguồn: Cổng thông tin điện tử thành phố Hải Phòng

Sự trỗi dậy này đi liền với những kỳ vọng lớn lao từ Trung ương khi Hải Phòng được giao chỉ tiêu tăng trưởng GRDP cao nhất cả nước, đạt mục tiêu 13% trong năm 2026 và phấn đấu đạt từ 13% trở lên trong giai đoạn 2026-2030, hướng tới mức tăng trưởng 14% mỗi năm. Chỉ tiêu này vượt trội hơn hẳn so với các đầu tàu kinh tế truyền thống như Hà Nội với mức 11% hay Thành phố Hồ Chí Minh với mức 10,25%.

Những con số này không chỉ mang ý nghĩa điều hành kinh tế vĩ mô khô khan mà chính là sự gửi gắm trọng trách lịch sử, yêu cầu Hải Phòng phải thực sự trở thành động lực tăng trưởng mới của toàn vùng phía Bắc nhờ sự hội tụ đồng thời của cảng cửa ngõ quốc tế, công nghiệp chế biến chế tạo hiện đại, logistics tối ưu và một không gian phát triển rộng mở sau sáp nhập.

Xét về các con số tăng trưởng thuần túy, Hải Phòng rất dễ bị đánh đồng với các trung tâm công nghiệp lớn như Bình Dương, Bắc Ninh hay Quảng Ninh vốn đã tạo nên những kỳ tích phát triển kinh ngạc của Việt Nam trong hai thập niên qua.

Nhưng nếu đi sâu phân tích cấu trúc nội tại, thành phố cảng đang tự vẽ nên một lối đi hoàn toàn khác biệt. Nếu như Bình Dương bứt phá từ công nghiệp sản xuất nói chung, Bắc Ninh định vị thương hiệu nhờ chuỗi lắp ráp linh kiện điện tử toàn cầu, còn Quảng Ninh tạo dấu ấn đậm nét bằng hạ tầng giao thông và du lịch dịch vụ, thì Hải Phòng lại phát triển dựa trên một triết lý tích hợp. Thành phố không dựa vào một lợi thế đơn lẻ mà đang từng bước kiến tạo một hệ sinh thái tăng trưởng toàn diện, nơi công nghiệp, cảng biển, logistics, giao thông và đô thị cùng vận hành đồng bộ trong một chuỗi giá trị khép kín.

Trên bản đồ địa lý, Hải Phòng là điểm kết thúc của hành lang kinh tế Côn Minh - Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng, nhưng dưới góc nhìn phát triển, thành phố lại chính là điểm khởi đầu của một hành trình kết nối toàn cầu quy mô lớn.

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, lợi thế khác biệt của Hải Phòng không chỉ nằm ở hệ thống cảng biển tự nhiên sẵn có, mà nằm ở khả năng kết nối hệ thống cảng biển này với mạng lưới giao thông liên vùng và không gian sản xuất công nghiệp phía sau. Luồng hàng hóa khổng lồ từ các trung tâm sản xuất bận rộn ở Bắc Ninh, Hưng Yên, Thái Nguyên hay Phú Thọ đều có xu hướng hội tụ về Hải Phòng trước khi vươn ra đại dương. Ở chiều ngược lại, nguồn nguyên liệu, máy móc thiết bị nhập khẩu cũng đi qua cửa ngõ này để tỏa về các nhà máy ở miền Bắc. Vai trò của Hải Phòng vì thế đã vượt qua ranh giới của một địa phương để gánh vác sứ mệnh là cửa ngõ xuất nhập khẩu huyết mạch cho cả một vùng kinh tế.

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, điều tạo nên lợi thế khác biệt của Hải Phòng không chỉ nằm ở hệ thống cảng biển, mà ở khả năng kết nối cảng biển với mạng lưới giao thông và không gian sản xuất phía sau. Ảnh: NC

Sự khác biệt của Hải Phòng nằm ở chỗ thành phố đang hội tụ và kết hợp được các yếu tố riêng lẻ thành một chỉnh thể thống nhất. Cảng biển, khu công nghiệp, đường cao tốc, sân bay, đường sắt và các trung tâm phân phối không hoạt động rời rạc mà ngày càng gắn kết như những mắt xích của một chuỗi giá trị.

Ông Cường phân tích rằng giá trị của siêu cảng nước sâu Lạch Huyện sẽ được phát huy tối đa khi tuyến đường sắt khổ tiêu chuẩn Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng hoàn thành. Khi đó, hàng hóa từ khu vực Tây Nam Trung Quốc và toàn bộ vùng trung du, đồng bằng Bắc Bộ có thể đi thẳng ra cảng biển để kết nối trực tiếp với các tuyến hàng hải quốc tế, biến Lạch Huyện thành một mắt xích không thể thiếu trong chuỗi logistics xuyên biên giới.

Dưới góc độ quy hoạch, PGS.TS Lưu Đức Hải, Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng cũng nhấn mạnh rằng không nên nhìn nhận sự phát triển của Hải Phòng như sự phình to cơ học của một đô thị cảng truyền thống. Với không gian phát triển mới sau sáp nhập, thành phố đang sở hữu điều kiện lý tưởng để tái cấu trúc không gian đô thị theo hướng đa trung tâm. Trong đó, các khu công nghiệp, logistics, cảng biển, khu dân cư và các phân khu chức năng được quy hoạch dựa trên mối liên kết cộng sinh chặt chẽ thay vì phát triển manh mún. Đây chính là con đường phát triển bài bản mà các đô thị lớn trên thế giới đã trải qua để chuyển mình thành công từ một thành phố công nghiệp đơn thuần sang trung tâm kinh tế tổng hợp.

Một cực tăng trưởng thực sự không thể thành hình chỉ bằng việc xây thêm khu công nghiệp hay mở rộng cầu cảng, mà giá trị căn cơ nhất nằm ở khả năng lan tỏa giá trị kinh tế thực. Khi một nhà máy mới đi vào hoạt động sẽ thúc đẩy nhu cầu logistics tăng lên; khi logistics bứt phá sẽ đòi hỏi cảng biển phải mở rộng; và khi cảng biển cùng công nghiệp cùng tăng trưởng, dịch vụ thương mại lẫn không gian đô thị sẽ tự khắc phát triển theo. Chu trình tuần hoàn này tự tạo ra động lực liên tục cho các mắt xích còn lại, giúp kỳ vọng đặt vào Hải Phòng không phải là một quyết định hành chính áp đặt mà được xây dựng trên một bệ đỡ vĩ mô vững chắc được tích lũy nhiều năm.

vị thế cảng cửa ngõ quốc tế

Để thấu hiểu sâu sắc vì sao Hải Phòng được kỳ vọng trở thành cực tăng trưởng mới của miền Bắc, cần nhìn vào quy luật phát triển của các trung tâm kinh tế lớn toàn cầu khi không một đô thị công nghiệp nào có thể tiến xa nếu cửa ngõ logistics bị giới hạn. Sản xuất có thể mở rộng, dòng vốn đầu tư có thể tiếp tục đổ về, nhưng nếu dòng hàng hóa không thể lưu chuyển nhanh hơn với chi phí thấp hơn, năng lực cạnh tranh của nền kinh tế sẽ sớm chạm trần.

Lịch sử phát triển của Thành phố Hồ Chí Minh là một minh chứng sống động. Trong nhiều thập kỳ, Cảng Sài Gòn giữ vai trò cửa ngõ xuất nhập khẩu lớn nhất cả nước, nhưng khi quy mô giao thương vượt tầm và các tàu biển có tải trọng lớn hơn xuất hiện, hệ thống cảng sông dần không còn đáp ứng được yêu cầu mới. Sự ra đời của cụm cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải đã khai mở một không gian logistics hoàn toàn khác biệt, cho phép các tàu mẹ đi thẳng tới châu Âu và Bắc Mỹ mà không cần trung chuyển, từ đó nâng tầm vị thế cho toàn bộ vùng kinh tế phía Nam. Thành phố Hồ Chí Minh đã không thay thế cảng cũ mà mở rộng cửa ngõ để thích ứng với quy mô phát triển mới.

Cảng nước sâu Lạch Huyện có thể đón tàu container siêu trọng. Ảnh: HA

Tại phía Bắc, Hải Phòng cũng đang trải qua một quá trình tương tự khi thành phố không xây dựng Lạch Huyện để thay thế các cảng sông trên sông Cấm, mà là để mở rộng cánh cửa hướng ra đại dương. Trong khi hệ thống cảng sông cũ tiếp tục giữ vai trò gom hàng nội địa thì cảng nước sâu Lạch Huyện được đầu tư để tiếp nhận các tàu container siêu trọng, kết nối trực tiếp đến các tuyến vận tải xuyên Thái Bình Dương và châu Âu. Chuyển biến này mang ý nghĩa thay đổi về chất cho toàn hệ thống logistics.

Theo TS. Phạm Hữu Thư, nguyên Phó chủ tịch Liên hiệp các Hội Khoa học và kỹ thuật Hải Phòng, giá trị cốt lõi của Lạch Huyện không nằm ở số lượng bến bãi hay công suất bốc dỡ, mà là sự thay đổi căn bản vị thế của Hải Phòng trong mạng lưới vận tải quốc tế. Trước đây, phần lớn hàng hóa xuất khẩu của miền Bắc phải trung chuyển qua các cảng nước ngoài, nhưng sự hiện diện của Lạch Huyện giúp các tàu mẹ cập cảng trực tiếp, rút ngắn đáng kể thời gian hải trình và tiết giảm chi phí tối đa cho doanh nghiệp xuất khẩu. Đây mới chính là giá trị thực chất của một cảng cửa ngõ quốc tế.

Tuy nhiên, Lạch Huyện chỉ thực sự phát huy hết giá trị khi đằng sau nó là một mạng lưới các khu công nghiệp, trung tâm logistics và hệ thống hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ. Hệ thống hạ tầng kết nối này bao gồm các cao tốc hướng về Hà Nội, Quảng Ninh, Lạng Sơn, Ninh Bình, kết hợp cùng sân bay quốc tế Cát Bi và tuyến đường sắt khổ tiêu chuẩn Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng trong tương lai.

GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng chính sự liên kết giữa cảng biển, đường sắt, đường bộ, hàng không và các vùng sản xuất mới tạo nên lợi thế cạnh tranh dài hạn của đất Cảng. Khi các phương thức vận tải này liên thông hoàn hảo, hàng hóa từ vùng trung du, đồng bằng Bắc Bộ và cả khu vực Tây Nam Trung Quốc có thể đi thẳng ra cảng nước sâu để kết nối toàn cầu.

Sự lựa chọn của các doanh nghiệp khi tìm đến Hải Phòng không đơn thuần là một bến cảng hay tuyến đường riêng lẻ, mà là sự lựa chọn một chuỗi cung ứng tích hợp có chi phí thấp nhất, thời gian ngắn nhất và mức độ kết nối cao nhất. Khi toàn bộ hệ thống hạ tầng vận hành như một chỉnh thể thống nhất, năng lực cạnh tranh của Hải Phòng sẽ bứt phá mạnh mẽ, giúp thành phố không chỉ là cửa ngõ xuất nhập khẩu mà còn là trung tâm dịch chuyển dòng hàng, dòng vốn và công nghệ của cả vùng với thế giới.

Quá trình phát triển này cũng tái định hình cấu trúc thị trường bất động sản. Theo PGS.TS Lưu Đức Hải, quy hoạch đa trung tâm giúp bất động sản không còn là công cụ đầu cơ tích lũy tài sản đơn thuần mà trở thành một bộ phận gắn liền với các hoạt động kinh tế đô thị. Các khu công nghiệp mới tạo ra nhu cầu nhà ở cho công nhân; các trung tâm logistics thúc đẩy nhu cầu kho bãi và dịch vụ; các tuyến đường mới mở đường cho các khu đô thị vệ tinh; và sự gia tăng của giới chuyên gia, kỹ sư chất lượng cao tạo lực cầu lớn cho các sản phẩm nhà ở tiêu chuẩn cao.

Do đó, tốc độ tạo việc làm mới, năng lực thu hút dòng vốn FDI, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp và tiến độ hạ tầng mới là những biến số thực chất quyết định giá trị dài hạn của đất đai, bởi đất đai không tự tạo ra giá trị mà giá trị được sinh ra từ các hoạt động kinh tế diễn ra trên đó.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, giá trị của bất động sản không nên được nhìn trước hết qua biến động giá, mà phải được đặt trong mối quan hệ với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa và dịch chuyển dân cư. Ảnh: Hoàng Anh.

Còn TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cũng khẳng định những thị trường có nền tảng công nghiệp và việc làm tăng trưởng ổn định sẽ luôn bước vào chu kỳ phát triển bền vững hơn các thị trường phụ thuộc vào sóng đầu cơ.

Mọi cực tăng trưởng đều đòi hỏi sự vận hành đồng bộ của tất cả các mắt xích. Dòng vốn FDI phải được duy trì, các khu công nghiệp phải được lấp đầy, cảng Lạch Huyện phải phát huy vai trò cửa ngõ, tuyến đường sắt chiến lược cần được triển khai đúng tiến độ và hạ tầng xã hội phải bắt kịp tốc độ tăng trưởng kinh tế. Nếu bất kỳ một mắt xích nào phát triển lệch nhịp, khoảng cách giữa tiềm năng và hiện thực sẽ xuất hiện.

Những gì các nhà đầu tư bất động sản lớn nhìn thấy ở Hải Phòng hôm nay không phải là một cơn sốt đất ngắn hạn, mà là một trung tâm sản xuất đang mở rộng mạnh mẽ, một hệ thống logistics tích hợp đang hoàn thiện và một cực tăng trưởng mới đang tự hình thành trong cấu trúc phát triển của Việt Nam một cách tự nhiên và đầy thuyết phục.