Thành phố Hồ Chí Minh: Nhu cầu văn phòng cho thuê dịch chuyển mạnh
Nhu cầu thuê văn phòng, đặc biệt là phân khúc hạng A, đang phục hồi mạnh mẽ nhờ xu hướng dịch chuyển của doanh nghiệp sang không gian làm việc hiện đại, chất lượng cao.
Ảnh minh họa (Vietnam+)
Sau giai đoạn trầm lắng do áp lực kinh tế vĩ mô, thị trường văn phòng cho thuê tại Thành phố Hồ Chí Minh đang ghi nhận những tín hiệu tích cực rõ nét trong quý 3 năm 2025.
Theo kết quả nghiên cứu của các công ty tư vấn bất động sản cho thấy, nhu cầu thuê văn phòng, đặc biệt là phân khúc hạng A, đang phục hồi mạnh mẽ nhờ xu hướng dịch chuyển của doanh nghiệp sang không gian làm việc hiện đại, chất lượng cao và đạt chuẩn bền vững.
Sôi động trở lại
Theo CBRE Việt Nam, tỷ lệ trống trung bình của văn phòng hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh đã giảm mạnh 4,2 điểm phần trăm trong quý 3 năm 2025, còn 18,6%. Riêng trong quý này, thị trường ghi nhận hơn 27.000 m² diện tích được hấp thụ - con số cao nhất trong ba năm qua. Tổng diện tích hấp thụ Hạng A trong 9 tháng đầu năm đạt hơn 46.000 m², vượt xa tổng lượng cả năm 2024.
Đà phục hồi này chủ yếu đến từ nhu cầu mở rộng hoặc di dời của các doanh nghiệp, hướng đến những tòa nhà có vị trí thuận tiện, diện tích linh hoạt và tiêu chí xanh.
Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam khu vực miền Nam, cho biết: “Có tới 80% giao dịch trong quý diễn ra tại các tòa nhà hạng A; trong đó, 44% đến từ doanh nghiệp di dời và 36% từ doanh nghiệp mở rộng quy mô.
Ngành logistics dẫn đầu với 40% tổng diện tích thuê, tiếp đến là công nghệ thông tin và thương mại dịch vụ. Những khách thuê này có nhu cầu lớn, trung bình từ 600-1.000 m², thậm chí có trường hợp lên tới 4.000 m².”
Các chuyên gia cho rằng, xu hướng “flight-to-quality” - dịch chuyển sang văn phòng chất lượng cao - tiếp tục là động lực chính của thị trường. Theo JLL Việt Nam, khu vực Trung tâm ghi nhận tỷ lệ lấp đầy vượt 90% tại các dự án mới hoàn thành, trong khi nhiều doanh nghiệp lựa chọn E.Town 6 (phường Tân Bình) do đạt chứng chỉ xanh, tạo ra sự linh hoạt giữa mô hình “văn phòng trung tâm” và “văn phòng vệ tinh.”
Ông Will Trần, Giám đốc cho thuê JLL Việt Nam, nhận định, dù kinh tế vĩ mô còn nhiều thách thức, việc giá thuê duy trì ổn định cùng tỷ lệ lấp đầy cao cho thấy khả năng chống chịu tốt của thị trường văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh. Các doanh nghiệp hiện ưu tiên không gian làm việc đạt chuẩn quốc tế, tiết kiệm năng lượng và thân thiện môi trường.
Giá thuê trung bình của văn phòng hạng A hiện đạt 46,3 USD/m²/tháng (chưa gồm phí dịch vụ, VAT), giảm nhẹ 0,3% so với quý trước nhưng vẫn cao hơn 1,9% so với cùng kỳ năm ngoái. JLL ghi nhận giá chào thuê gộp Hạng A ở khu trung tâm đạt 64,7 USD/m²/tháng, nhờ sự gia nhập của dự án Saigon Marina IFC - tổ hợp văn phòng lớn nhất thành phố với hơn 71.000 m² sàn.
Trong khi đó, phân khúc hạng B có diễn biến trái chiều khi tỷ lệ trống tăng nhẹ lên 13,7% do nguồn cung mới từ Tân Thuận Tower (phường Tân Thuận). Tuy nhiên, nếu loại trừ dự án này, tỷ lệ trống của hạng B vẫn giữ ổn định ở mức 12,5%, phản ánh nhu cầu thuê bền vững từ doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Hướng đến bền vững
Cùng với sự cải thiện về nhu cầu, thị trường văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh đang chứng kiến sự thay đổi rõ nét trong tiêu chí lựa chọn của khách thuê. Doanh nghiệp không chỉ ưu tiên vị trí trung tâm, mà ngày càng chú trọng đến tiện ích nội khu, khả năng mở rộng và yếu tố bền vững trong vận hành.
Theo CBRE Việt Nam, phần lớn khách thuê thuộc nhóm ngành công nghệ và logistics có nhu cầu diện tích lớn, không gian liền mạch để triển khai mô hình “văn phòng hợp nhất” (hub office) - kết hợp khu làm việc linh hoạt, khu sáng tạo và khu tương tác nhân viên.
Bà Nguyễn Thanh Hà, đại diện một công ty công nghệ Hàn Quốc vừa thuê 2.000 m² tại tòa nhà hạng A ở trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh chia sẻ, sau thời gian dài làm việc kết hợp online - offline, công ty muốn không gian văn phòng phải truyền cảm hứng sáng tạo và kết nối nhân viên. Các tòa nhà đạt chuẩn LEED giúp tiết kiệm chi phí vận hành và nâng hình ảnh chuyên nghiệp hơn với đối tác.
Các chuyên gia cho rằng, việc áp dụng tiêu chuẩn công trình xanh và mô hình văn phòng linh hoạt đang trở thành xu hướng chủ đạo. Trong bối cảnh chưa có dự án hạng A mới ra mắt trong quý 4 năm 2025, thị trường được dự báo ổn định với tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao. Năm 2026, Thành phố Hồ Chí Minh sẽ đón dự án Kross Tower (34.000 m² sàn), hứa hẹn tăng sức cạnh tranh ở phân khúc cao cấp.
Đại diện một quỹ bất động sản Singapore tại Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, dòng vốn ngoại vẫn quan tâm mạnh mẽ đến phân khúc văn phòng cao cấp nhờ lợi suất cho thuê hấp dẫn hơn các thành phố trong khu vực như Bangkok hay Jakarta. Xu hướng khách thuê yêu cầu tiêu chuẩn ESG (môi trường - xã hội - quản trị) cùng các dịch vụ tích hợp buộc chủ đầu tư phải nâng cấp tòa nhà để giữ chân khách.
Giới phân tích nhận định, thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc nhẹ, khi các tòa nhà cũ phải cải tạo hoặc điều chỉnh giá để cạnh tranh với các dự án mới đạt chuẩn quốc tế - xu hướng được đánh giá tích cực, góp phần nâng mặt bằng chất lượng chung.
Theo dự báo của CBRE và JLL, năm 2026, thị trường văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh sẽ tăng trưởng theo chiều sâu, tập trung vào chất lượng thay vì số lượng. Nhóm khách thuê chủ lực vẫn là doanh nghiệp công nghệ, tài chính và logistics, trong khi các ngành sản xuất - thương mại truyền thống có xu hướng chuyển sang mô hình “văn phòng vệ tinh” ở khu vực ngoài trung tâm.
Dù giá thuê dự kiến chỉ tăng nhẹ 1-2% trong năm tới, tỷ lệ hấp thụ thực tế vẫn được kỳ vọng duy trì ổn định nhờ nhu cầu của doanh nghiệp nước ngoài và sự phục hồi kinh tế khu vực phía Nam.
Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh nhấn mạnh: “Thị trường văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh đang định hình lại theo hướng chuyên nghiệp hơn. Tòa nhà đạt chuẩn xanh, có không gian linh hoạt và dịch vụ vận hành quốc tế sẽ nắm lợi thế lớn. Chủ đầu tư cần chủ động thích ứng để đón làn sóng đầu tư quốc tế.”
Với nền tảng phục hồi vững chắc, thị trường văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh bước vào quý 4 năm 2025 với tâm thế thận trọng nhưng lạc quan, phản ánh xu hướng phát triển theo hướng chất lượng cao, bền vững và chú trọng trải nghiệm người dùng - yếu tố đang trở thành “chìa khóa” cạnh tranh trong kỷ nguyên làm việc hậu đại dịch./.
