Thành phố Hồ Chí Minh nỗ lực cải tạo chung cư cũ

Chung cư Thanh Đa nhìn từ trên cao. (Ảnh: THẾ ANH)

Nhiều chung cư xuống cấp

Toàn thành phố hiện có 474 khu nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại. Trong đó có 16 chung cư cấp D, mức nguy hiểm cao nhất. Hiện thành phố đã di dời được 534 hộ dân tại 9 chung cư cấp D, số chung cư còn lại đang di dời dang dở hoặc chưa thể triển khai.

Tại phường An Đông có 89 nhà chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975. Trong đó, 21 chung cư thuộc nhóm C gồm 10 chung cư thuộc diện phải tháo dỡ.

Tại phường Bình Tây, trong tổng số 27 chung cư có 22 chung cư được xây dựng trước năm 1994. Đến nay, 18 chung cư đã được kiểm định, trong đó 5 công trình được đánh giá, xếp loại cấp D, thuộc diện phải phá dỡ.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân phường Chánh Hưng Phạm Quang Tú cho biết, Chung cư Phạm Thế Hiển được xây dựng từ năm 1972, gồm 448 căn hộ, quy mô 4 tầng. Qua kiểm định, công trình đã xuống cấp, nhiều hạng mục cũ, hư hỏng. Ông Tú kiến nghị thành phố chỉ đạo các sở, ngành khẩn trương nghiên cứu phương án xã hội hóa hoặc hình thức phù hợp để đầu tư dự án; đồng thời định hướng khu vực trở thành khu phức hợp thương mại-dịch vụ-nhà ở cao tầng, kết hợp tái định cư tại chỗ cho người dân bị ảnh hưởng.

Tương tự, tại phường Bình Quới, chung cư Thanh Đa được xây dựng từ năm trước năm 1975 gồm 22 lô chung cư với khoảng 4.300 căn hộ. Đến nay, qua kiểm tra, nhiều chung cư lô số không còn bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.

Năm 2017, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh giao Công ty cổ phần Phát triển nhà Thanh Đa làm chủ đầu tư dự án xây dựng cụm 8 chung cư cũ lô số, gồm các lô 1, 2, 4, 6, 8, 9, 10 và 11, trên khu đất có quy mô hơn 73.211m². Hai lô số 4 và 6 đã được giải tỏa, di dời. Theo quy hoạch, khu đất của 2 lô này sẽ được xây dựng 2 tòa nhà tái định cư tại chỗ với khoảng 1.750 căn hộ.

Tuy nhiên, những vướng mắc về pháp lý đất đai, nhà ở khiến dự án triển khai chậm. Sau khi Luật Đất đai và Luật Nhà ở năm 2024 có những quy định tháo gỡ các vấn đề liên quan, tháng 6/2025, phương án bồi thường, tái định cư số 20 được phê duyệt.

Tại cụm chung cư lô số có 1.353 hộ dân, gồm 1.001 hộ sở hữu tư nhân và 352 hộ thuộc sở hữu nhà nước. Đến nay, gần 81% số hộ đã đồng thuận với chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và di dời.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân phường Bình Quới Đặng Minh Nguyên cho biết, địa phương đang tập trung vận động, tuyên truyền, giải thích để các hộ dân còn lại hiểu rõ chính sách, đồng thuận với phương án đã được phê duyệt, qua đó tạo điều kiện sớm bàn giao mặt bằng.

Cận cảnh chung cư Thanh Đa. (Ảnh: THẾ ANH)

Tháo gỡ điểm nghẽn, tạo động lực mới

Từ thực tế tại các địa phương, Thành phố Hồ Chí Minh đang nghiên cứu những cơ chế mới để tháo gỡ các điểm nghẽn, tạo chuyển biến trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Phó Bí thư Thành ủy Thành phố Hồ Chí Minh Đặng Minh Thông đề nghị Sở Xây dựng tiếp tục chủ trì, phối hợp các phường, xã có chung cư cần cải tạo rà soát, đánh giá, đề xuất phương án, sớm trình Ủy ban nhân dân thành phố báo cáo Thường trực Thành ủy trước ngày 15/10 theo kế hoạch.

Theo ông Thông, phương án cải tạo cần gắn với xây dựng cơ chế, chính sách và đặt trong tổng thể chỉnh trang đô thị, bảo đảm đồng bộ về hạ tầng, nhà ở và các công trình công cộng. Thành phố cũng cần rà soát các chỉ tiêu xây dựng nhà ở, nhất là đối với quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước; phối hợp địa phương xác định nhu cầu sử dụng các tiện ích, công trình công cộng; nghiên cứu khai thác hiệu quả những khu đất có thể bán đấu giá hoặc cho thuê, tránh lãng phí nguồn lực đất đai.

Trong dự thảo Nghị quyết quy định cơ chế, chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đang lấy ý kiến có nội dung rất mới, đó là: Ủy ban nhân dân cấp xã được quyết định cưỡng chế di dời khi có hơn 75% chủ sở hữu hoặc người sử dụng nhà chung cư đã di dời theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt. Đối với khiếu nại liên quan phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Ủy ban nhân dân cấp xã tiếp nhận và giải quyết trong thời hạn tối đa 2 tháng kể từ ngày phương án được phê duyệt. Sau thời hạn này, chủ sở hữu hoặc người sử dụng nhà chung cư phải chấp hành việc cưỡng chế di dời theo quy định của dự thảo.

Cùng với đó, dự thảo đề xuất chính sách hỗ trợ tài chính đối với chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư. Nhà nước dự kiến hỗ trợ 50% kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án, nhưng không quá 10 tỷ đồng/dự án. Các hạng mục được xem xét hỗ trợ gồm giao thông, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, thông tin liên lạc, cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải, quản lý chất thải rắn và vệ sinh công cộng. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên trong tòa nhà không thuộc diện hỗ trợ.

Nhà nước cũng dự kiến hỗ trợ 50% kinh phí tổ chức di dời, cưỡng chế di dời theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Chủ đầu tư được nhận hỗ trợ sau khi hoàn thành phương án di dời, cưỡng chế di dời đã được phê duyệt.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, những cơ chế này nếu được hoàn thiện và triển khai hiệu quả sẽ tạo thêm động lực để doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ, đồng thời giảm áp lực cho ngân sách trong quá trình đầu tư.