Thị trường căn hộ TP.Hồ Chí Minh đang trải qua giai đoạn tái định hình mạnh mẽ

Thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh sức mua chững lại, khan hiếm nhà ở vừa túi tiền - Ảnh minh họa: Minh Hà.

Thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh ghi nhận nguồn cung dần trở lại sau quá trình tháo gỡ pháp lý. Tuy nhiên, sức mua vẫn chững trong bối cảnh giá nhà neo cao, khiến khả năng chi trả và hạ tầng trở thành những yếu tố quan trọng định hình nơi người mua tìm kiếm nhà ở.

Theo Savills, quý 3/2026 chứng kiến những chuyển động rõ rệt trong việc tháo gỡ các dự án tồn đọng tại TP. Hồ Chí Minh. Tính đến đầu tháng 9, Thành phố đã hoàn tất tháo gỡ vướng mắc cho 650 dự án. Trong số 921 dự án được tổng hợp, 233 dự án đã hoàn tất tháo gỡ, trong khi 688 dự án còn lại đang được các sở, ngành đề xuất phương án xử lý. Ngoài ra trong bảy tháng đầu năm, 37 dự án được xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó có 30 dự án căn hộ với 21.165 căn.

Tuy nhiên, nguồn cung mới không phân bổ đồng đều trong không gian đô thị. Chẳng hạn, Bình Dương cũ chiếm hơn 55% nguồn cung căn hộ đủ điều kiện mở bán, cao hơn đáng kể so với khu vực nội thành cũ. Điều này cho thấy quá trình cải thiện nguồn cung đang diễn ra, nhưng phần lớn nguồn hàng mới đến từ những khu vực có dư địa phát triển lớn hơn thay vì khu vực lõi.

Dữ liệu từ Savills cho thấy 80% giá căn hộ sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh đã vượt 100 triệu đồng/m2 trong quý 2/2026, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống khoảng 32% và đang tiếp tục chịu sức ép lớn trong quý 3.

Còn theo báo cáo CBRE Việt Nam, tính đến cuối quý 3/2026, nguồn cung căn hộ lũy kế tại TP. Hồ Chí Minh đạt gần 460.000 căn, tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, trong 9 tháng đầu năm, chỉ có 14.028 căn hộ mới được mở bán, với hơn 8.400 căn tập trung tại Bình Dương, cho thấy xu hướng dịch chuyển nguồn cung sang các đô thị vệ tinh. Giá bán sơ cấp căn hộ toàn Thành phố đạt trung bình khoảng 75 triệu đồng/m2, giảm 2,3% theo quý nhưng vẫn cao hơn 1% so với cùng kỳ năm trước. Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình giảm xuống còn 60 triệu đồng/m2, phản ánh sự suy yếu trong thanh khoản.

Tại buổi báo cáo thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh quý 3/2026, chiều 15/10, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP. Hồ Chí Minh, chia sẻ: thị trường chưa bước vào chu kỳ điều chỉnh giá trên diện rộng do nguồn cung mới chưa có chuyển biến đáng kể. Sức mua đang chững lại, trong khi mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao, chủ yếu do nguồn cung mới tập trung ở các phân khúc trung và cao cấp, còn sản phẩm vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.

“Khi giá nhà tại khu vực trung tâm duy trì ở mức cao, người mua phải cân đối nhiều hơn giữa vị trí, khả năng kết nối và khả năng chi trả. Hạ tầng trở thành yếu tố quan trọng trong việc mở rộng không gian của thị trường nhà ở. Những khu vực có kết nối giao thông được cải thiện, thời gian di chuyển thuận lợi hơn và có mức giá dễ tiếp cận hơn có thể trở thành lựa chọn thay thế cho người mua ở thực”, bà Hương chia sẻ.

Theo khuyến cáo của các chuyên gia bất động sản, thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh đang trong giai đoạn chuyển mình với nhiều thách thức và cơ hội. Nguồn cung đang dịch chuyển về các khu vực có hạ tầng phát triển, mở rộng không gian lựa chọn cho người mua. Tuy nhiên, giá nhà và lãi suất cho vay vẫn neo cao, đòi hỏi người mua phải cân nhắc kỹ lưỡng.