Tháo gỡ 'nút thắt' trong áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024

Ảnh minh họa: nguồn Internet

Những vướng mắc về bảng giá đất

Qua hơn 2 tháng tổ chức thực hiện, bước đầu cho thấy Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành đã cơ bản đáp ứng được yêu cầu đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Tuy nhiên, vẫn có một số địa phương còn chậm trong việc xây dựng, ban hành các văn bản theo thẩm quyền và chuẩn bị các điều kiện để tổ chức thực hiện do vướng mắc liên quan đến việc điều chỉnh bảng giá đất.

Việc điều chỉnh bảng giá đất là nhiệm vụ thường xuyên của UBND cấp tỉnh đã được quy định xuyên suốt từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay và có nhiều địa phương đã thực hiện rất tốt quy định này. Thực tế, có những địa phương đã điều chỉnh bảng giá đất đảm bảo tiệm cận với mặt bằng thực tế tại địa phương thì việc áp dụng Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 không có vướng mắc, không ảnh hưởng đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Đối với các địa phương không điều chỉnh kịp thời, giá đất có sự chênh lệch lớn giữa bảng giá đất với mặt bằng thực tế tại địa phương, dẫn đến vướng mắc khi triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024. Cụ thể như sau:

Khi bảng giá đất điều chỉnh có sự thay đổi lớn, tăng cao đột biến, chênh lệch rất lớn so với giá đất bảng giá đất hiện hành sẽ dẫn đến người dân, doanh nghiệp sử dụng đất có phản ứng, nhất là khi thực hiện nghĩa vụ tài chính quy định tại Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, như: công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tính tiền thuê đất hằng năm, tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất… do số tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính sẽ tăng cao đột biến so với khi áp dụng bảng giá đất hiện hành.

Trường hợp địa phương sử dụng giá đất trong bảng giá đất hiện hành (đã xây dựng, ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành) làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng, theo quy định tại Điểm i Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai năm 2024 sẽ có sự chênh lệch rất lớn giữa giá khởi điểm và giá đất thực tế tại địa phương thì rất dễ dẫn đến giá đất trong kết quả đấu giá chênh lệnh rất lớn so với giá khởi điểm tạo nên sự đột biến, bất thường.

Ảnh minh họa: nguồn Internet

Như vậy, đối với cả trường hợp không kịp thời điều chỉnh bảng giá đất hay điều chỉnh bảng giá đất tăng ở mức cao đột biến đều có thể dẫn đến các phản ứng trái chiều, thiếu đồng thuận trong dư luận xã hội; tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường; tác động xấu đến phát triển kinh tế, an ninh xã hội, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, kinh doanh...

Nguyên nhân và giải pháp để giải quyết tình trạng này

Tình trạng nêu trên xảy ra xuất phát từ một số nguyên nhân chủ yếu gồm:

Thứ nhất, bảng giá đất hiện hành được xây dựng, ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành bị khống chế bởi khung giá đất của Chính phủ (đã được bỏ tại Luật Đất đai năm 2024). Đặc biệt, một số địa phương chưa kịp thời theo dõi biến động giá đất phổ biến trên thị trường để điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương, do đó giá đất trong bảng giá đất tại một số địa phương còn thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế.

Thứ hai, việc điều chỉnh bảng giá đất (theo Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024) là cần thiết, đảm bảo có lộ trình chuyển tiếp trong việc áp dụng giá đất tại địa phương. Tuy nhiên, nếu chưa có khảo sát toàn diện, đầy đủ và đánh giá các tác động, chưa có lộ trình phù hợp với điều kiện thực tế ở địa phương khi đưa ra dự thảo bảng giá đất điều chỉnh theo Luật Đất đai 2024 sẽ dẫn đến sự chênh lệch rất lớn so với bảng giá đất hiện hành.

Việc triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành với sự phân cấp mạnh mẽ, triệt để và nhiều điểm mới nên thời gian đầu không tránh khỏi một số khó khăn, vướng mắc, lúng túng tại các địa phương.

Về tổ chức thực hiện, việc điều chỉnh bảng giá đất để phù hợp với tình hình thực tế giá đất tại địa phương là cần thiết. Trong quá trình thực hiện cần phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành, xem xét giá đất trong bảng giá đất so với mặt bằng giá đất thực tế tại địa phương; đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất đối với đối tượng áp dụng, có lộ trình phù hợp, mức tăng phù hợp với từng khu vực, vị trí, loại đất, tổ chức lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân để tổng hợp, tiếp thu, giải trình đầy đủ, hạn chế việc chênh lệch quá lớn về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện, đảm bảo sự đồng thuận của cơ quan thẩm định và các đối tượng chịu tác động, hạn chế phản ứng bất bình, thiếu đồng thuận trong xã hội.

Do đó, Thủ tướng Chính phủ ban hành Công điện số 79/CĐ-TTg ngày 13/8/2024 về việc tổ chức triển khai có hiệu quả việc thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Công điện số 82/CĐ-TTg ngày 21/8/2024 về việc kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất để chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương kịp thời tổ chức thực hiện Luật Đất đai 2024 và xử lý các tồn tại, vướng mắc phát sinh trong quá trình tổ chức thi hành.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có một số công văn hướng dẫn các địa phương khi áp dụng giá đất trong bảng giá đất phục vụ cho công tác quản lý đất đai rà soát, đánh giá để quyết định điều chỉnh bảng giá đất áp dụng đến hết ngày 31/12/2025 cho phù hợp với tình hình thực tế giá đất tại địa phương.

Sự cần thiết về cơ chế chính sách cũng như sự vào cuộc quyết liệt của các cấp

Về cơ chế, chính sách, cần tiếp tục rà soát, xem xét về mức thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; đơn giá thuê đất trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm; các đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; đối tượng và thuế suất trong trường hợp áp dụng Bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất…

Việc xây dựng các quy định về bảng giá đất trong Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã bám sát quan điểm chỉ đạo của Đảng tại Nghị quyết số 18-NQ/TW; đồng thời trên cơ sở đánh giá, tổng kết việc thực hiện Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã khắc phục được những tồn tại hạn chế được chỉ ra và bổ sung hoàn thiện để đảm bảo sự thống nhất, đáp ứng yêu cầu của thực tiễn theo hướng cải cách thủ tục hành chính, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp...

Do đó, cần tập trung tổ chức thực hiện hiệu quả, kiên trì, nhất quán, thống nhất trong quan điểm chỉ đạo và thi hành. Việc điều chỉnh, bổ sung ngay sau khi chính sách vừa được ban hành cần cân nhắc thận trọng, kỹ lưỡng tính ổn định của hệ thống pháp luật, tránh tác động không mong muốn ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội, đời sống của nhân dân và dư luận trong, ngoài nước, môi trường đầu tư kinh doanh.

Luật sư Phạm Thị Thùy Dương (Công ty Luật TNHH Tuệ Vinh APTlaw)