Tháo gỡ vướng mắc về đất đai: Thí điểm trước, nhân rộng sau

Nghị quyết 254 là một nghị quyết có ý nghĩa rất quan trọng, mang tính “giải cứu kỹ thuật” cho Luật Đất đai 2024

Quốc hội vừa thông qua Nghị quyết số 254 quy định một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024. Nghị quyết được kỳ vọng sẽ “khơi thông” hàng loạt điểm nghẽn pháp lý đã và đang cản trở sự vận hành của thị trường bất động sản cũng như quyền lợi chính đáng của người dân.

Xung quanh những tác động của Nghị quyết 254 đối với thị trường bất động sản, phóng viên đã có cuộc trao đổi với TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản (VARS IRE).

Thưa ông, Quốc hội vừa thông qua Nghị quyết 254 nhằm tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai 2024. Ông đánh giá như thế nào về ý nghĩa và tác động của nghị quyết này đối với thị trường bất động sản?

Theo tôi, Nghị quyết 254 là một nghị quyết có ý nghĩa rất quan trọng, mang tính “giải cứu kỹ thuật” cho Luật Đất đai 2024 trong giai đoạn chuyển tiếp hiện nay. Cần phải nói thẳng rằng, Luật Đất đai 2024 được ban hành trong một bối cảnh thể chế hoàn toàn mới, khi Việt Nam đang thực hiện chuyển đổi mô hình chính quyền từ ba cấp sang hai cấp.

Đây là sự thay đổi rất lớn, không chỉ về tổ chức bộ máy mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến phương thức quản lý đất đai, thẩm quyền thu hồi, giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất và thu tiền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, hàng loạt vấn đề tồn tại nhiều năm của lĩnh vực đất đai cũng bộc lộ rõ hơn trong quá trình áp dụng luật mới như cách xác định giá đất, đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất, cơ chế thu hồi đất, hay việc áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026… Nếu không có những điều chỉnh kịp thời thông qua nghị quyết của Quốc hội, thì từ đầu năm 2026, rất nhiều hoạt động đầu tư, phát triển dự án và cả nhu cầu nhà ở của người dân sẽ bị “đóng băng” vì không thể triển khai.

Chính vì vậy, Nghị quyết 254 ra đời đúng thời điểm, đóng vai trò như một cầu nối chính sách, giúp Luật Đất đai 2024 có thể thích nghi với thực tiễn đang thay đổi rất nhanh.

Theo ông, những nội dung nào của Nghị quyết 254 tác động trực tiếp và rõ nét nhất đến thị trường bất động sản?

Có thể nói, Nghị quyết 254 tác động rất sâu và rộng, nhưng nếu nhìn từ góc độ thị trường bất động sản thì tôi cho rằng có ba nhóm vấn đề nổi bật nhất.

Nghị quyết 254 ra đời đúng thời điểm, đóng vai trò như một cầu nối chính sách, giúp Luật Đất đai 2024

Thứ nhất là cơ chế giải phóng mặt bằng. Trước đây, pháp luật quy định phải đạt 100% sự đồng thuận của người sử dụng đất thì mới có thể thực hiện thu hồi để triển khai dự án. Trên lý thuyết thì rất nhân văn, nhưng trên thực tế thì gần như không khả thi, đặc biệt với các dự án phát triển nhà ở thương mại hoặc khu đô thị có quy mô lớn.

Chỉ cần một vài trường hợp không đồng ý, thậm chí mang tính “giữ đất chờ giá”, là cả dự án bị đình trệ nhiều năm. Điều này khiến nguồn cung bất động sản bị bóp nghẹt, chi phí đội lên rất cao và cuối cùng người mua nhà là đối tượng chịu thiệt.

Nghị quyết 254 đã điều chỉnh tỷ lệ đồng thuận từ 100% xuống còn 75%. Đây là một thay đổi rất quan trọng, phản ánh đúng thực tiễn và thông lệ quốc tế. Không có chính sách nào là tuyệt đối, và trong quản lý đất đai cũng vậy. Việc giảm tỷ lệ này sẽ mở ra “lối thoát” cho hàng loạt dự án đang bị ách tắc, từ đó góp phần gia tăng nguồn cung cho thị trường trong thời gian tới.

Thứ hai là vấn đề thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt liên quan đến hộ gia đình, cá nhân.

Thời gian qua, có một thực tế rất bất cập, nhiều hộ dân có đất vườn, đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, có nhu cầu chuyển sang đất ở để phục vụ nhu cầu ở thực, nhưng lại phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Điều này dẫn tới nghịch lý là người dân gần như phải “mua lại chính mảnh đất của mình”, gây ra sự thiếu công bằng xã hội.

Nghị quyết 254 đã có cách tiếp cận rất tiến bộ, đó là phân loại đối tượng sử dụng đất. Nhà nước sẽ thu theo các tỷ lệ phù hợp như 30%, 50% hay 70%, tùy từng trường hợp. Còn nếu chuyển đổi để kinh doanh thương mại thì phải tuân theo nguyên tắc thị trường. Tôi cho rằng cách tiếp cận này vừa đảm bảo công bằng, vừa tránh thất thu ngân sách.

Thứ ba là tác động tích cực về mặt tâm lý và niềm tin thị trường. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn trầm lắng kéo dài, việc Quốc hội chủ động ban hành một nghị quyết tháo gỡ vướng mắc cho thấy quyết tâm rất lớn của Nhà nước trong việc đồng hành cùng doanh nghiệp và người dân. Điều này có ý nghĩa không nhỏ trong việc khôi phục niềm tin của nhà đầu tư.

Tuy nhiên, một thực tế đang được nhiều doanh nghiệp, người dân phản ánh là nghị quyết đã có hiệu lực nhưng các nghị định, thông tư hướng dẫn vẫn chưa ban hành đầy đủ. Theo ông, việc chậm hướng dẫn này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến thị trường?

Đây là một vấn đề rất đáng lo ngại, nhưng cũng cần nhìn nhận một cách khách quan. Từ chính sách đến thực tiễn luôn cần độ trễ nhất định, đặc biệt trong bối cảnh chúng ta đang thay đổi rất nhiều cùng lúc: từ mô hình chính quyền hai cấp, phương thức quản lý mới, cho đến cách tiếp cận “hậu kiểm” thay cho “tiền kiểm”.

Hiện nay, nhiều địa phương vẫn còn lúng túng và tâm lý e dè trách nhiệm. Trước đây, họ quen với việc “chờ chỉ đạo”, “chờ hướng dẫn chi tiết”. Trong khi đó, các nghị quyết của Quốc hội hiện nay lại mang tính khung, ngắn gọn, trao nhiều quyền chủ động hơn cho địa phương. Điều này đòi hỏi cán bộ thực thi phải tự nghiên cứu, tự quyết và tự chịu trách nhiệm, nên không tránh khỏi sự do dự.

Thêm vào đó, nhân sự mới trong mô hình chính quyền hai cấp vẫn đang trong quá trình ổn định. Khi chưa có tiền lệ, chưa có mô hình mẫu, thì tâm lý “an toàn” là không làm cũng dễ hiểu. Hệ quả là dù nghị quyết đã có hiệu lực, nhưng sau nhiều ngày vẫn chưa đi vào thực tiễn một cách rõ nét.

Theo ông, cần làm gì để Nghị quyết 254 sớm phát huy hiệu quả trong thực tế?

Theo tôi, có ba nhóm giải pháp rất quan trọng. Thứ nhất, khi ban hành nghị quyết cần xác định rõ phạm vi trách nhiệm và thẩm quyền cho chính quyền địa phương, đặc biệt là cấp xã và cấp tỉnh. Họ cần biết mình được làm gì, được quyết đến đâu, và trong giới hạn nào thì không bị quy trách nhiệm. Nếu vẫn giữ tư duy “sợ sai, sợ trách nhiệm” thì chính sách dù hay đến mấy cũng khó đi vào cuộc sống.

Thứ hai, cần xây dựng các địa phương thí điểm, làm mẫu. Những địa phương có năng lực quản lý tốt, đội ngũ cán bộ mạnh và được Trung ương hỗ trợ như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng… hoàn toàn có thể đi đầu trong việc triển khai Nghị quyết 254. Khi có mô hình thành công, các địa phương khác sẽ học theo rất nhanh.

Thứ ba, trong giai đoạn chuyển tiếp, cần có cơ chế “quá độ”, tức là không quá cứng nhắc trong việc quy trách nhiệm, trừ những trường hợp vi phạm rõ ràng. Nếu các dự án, chính sách địa phương phù hợp với tinh thần chung của Đảng và Nhà nước, phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội thì nên tạo “khoảng trống pháp lý an toàn” để địa phương mạnh dạn triển khai.

Nếu không thay đổi cách tiếp cận, tình trạng “trên nóng, dưới lạnh” sẽ tiếp tục tái diễn, và khi đó, chính sách sẽ mất rất nhiều thời gian để phát huy hiệu quả.

Xin cảm ơn ông!

Mỹ Linh