Tháo 'gông' tiền sử dụng đất

Bộ Tài nguyên và Môi trường có văn bản trên là bởi, tuy Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất được Chính phủ ban hành giữa tháng 6/2024 được đánh giá là tháo gỡ khá nhiều điểm nghẽn, song tới đầu năm 2025, ở không ít thành phố, trong đó có TP.HCM, vẫn tồn tại tình trạng, đơn vị thẩm định giá vẫn “ngó lơ” dù Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố phát thư mời hàng chục lần.

Minh chứng là, mới đây cơ quan này đã phải lần thứ 29 phát thư mời thẩm định giá đất tại Khu dân cư mới phức hợp đa chức năng (phường Phú Mỹ, quận 7), do Công ty Tài Nguyên làm chủ đầu tư.

Dự án có tổng diện tích hơn 7,4 ha, nhưng quyết định giao đất lần đầu (năm 2015) của UBND TP.HCM cho Công ty Tài Nguyên chỉ gần 7,3 ha.

Đến năm 2017, doanh nghiệp này đã hoàn tất thỏa thuận bồi thường giải phóng mặt bằng thêm hơn 1.000 m2 và đã được UBND Thành phố chấp thuận cho chuyển mục đích sử dụng đất bổ sung. Nhưng cũng chỉ vì hơn 1.000 m2 đất này, mà đến nay, Công ty Tài Nguyên chưa thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính để triển khai dự án.

Tương tự, ngay trong tháng đầu tiên của năm 2025, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố liên tục có cả chục lần gửi thư mời để tìm đơn vị tư vấn định giá đất. Theo đó, cơ quan chức năng có thư mời lần thứ 27 tìm đơn vị thẩm định giá khu đất thực hiện đầu tư xây dựng chung cư kết hợp thương mại tại quận Tân Bình, hay mời đến 22 lần để định giá đất dự án nhà lưu trú công nhân tại phường Bình Chiểu (TP. Thủ Đức)…

Cần phải nói thêm, theo quy định của pháp luật, sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất, cho thay đổi chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, các cơ quan có thẩm quyền phải có trách nhiệm triển khai công tác thẩm định và phê duyệt giá đất để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. Cũng bởi vậy, việc chậm thẩm định giá đất đồng nghĩa, người sử dụng đất sẽ không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính, không xin được giấy phép xây dựng và phải đối mặt với gánh nặng tài chính ngày càng chồng chất. Trong khi đó, thị trường nhà ở sẽ bị ảnh hưởng do thiếu nguồn cung, giá đất cũng chịu tác động trực tiếp. Đó là chưa kể, với những dự án đã hoàn thành và bàn giao cho người mua nhà, việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai là cơ sở quan trọng để cơ quan nhà nước cấp sổ hồng cho người dân. Quan trọng hơn, sự chậm trễ và ách tắc này còn ảnh hưởng lớn đến niềm tin của thị trường.

Thực tế, việc cơ quan chức năng không tìm được đơn vị thẩm định giá đất dù phát thư mời tới... vài chục lần không còn là vấn đề mới. Lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cũng từng thừa nhận việc xác định giá đất gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, chủ yếu rơi vào những hồ sơ có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và các hồ sơ thuê đất trả tiền thuê hàng năm. Cũng bởi vậy, toàn Thành phố vẫn còn khoảng 200 hồ sơ đang gặp vướng ở khâu định giá đất.

Trước đây, các chủ đầu tư thường tự tính tiền sử dụng đất rồi mở bán, nhưng sau đó phải đối mặt với chi phí tài chính khổng lồ, thậm chí cầm chắc lỗ khi UBND tỉnh, thành phố rà soát lại tiền sử dụng đất. Đó cũng là lý do khiến không ít doanh nghiệp hiện có dự án nhưng không dám mạo hiểm “cầm đèn chạy trước ô tô” dù đang rất “khát tiền”.

Do vậy, việc cần làm trước mắt là phải khắc phục bằng được tình trạng cơ quan chức năng dù đã hàng chục lần chào mời định giá cho một khu đất mà vẫn không tìm ra được đơn vị tham gia. Bên cạnh đó, cần sớm có văn bản hướng dẫn thẩm định giá theo bảng giá đất mới, quy định chi tiết thời điểm xác định giá đất, các dự án đã hình thành trước giai đoạn nào sẽ được áp dụng khung giá cũ và dự án được phê duyệt từ thời điểm nào áp dụng bảng giá đất mới.

Tháo “gông” tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp là cần thiết và cần triển khai nhanh hơn, hành động quyết liệt hơn, với những giải pháp dài hạn, minh bạch, hiệu quả và công bằng. Một thị trường bất động sản lành mạnh chỉ có thể tồn tại khi quyền lợi của các bên tham gia được tôn trọng.

Trọng Tín