Thay đổi quy định về tách thửa, hợp thửa đất phù hợp với tỉnh Đồng Nai mới
Từ ngày 1-7, tỉnh Đồng Nai có diện tích hơn 12,7 ngàn km2. Để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất trong công tác quản lý đất đai, các cơ quan chức năng đang hoàn thiện để trình UBND tỉnh sửa đổi quy định về tách thửa, hợp thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Một góc đô thị Biên Hòa. Ảnh:H.Lộc
Quy định này là công cụ giúp tỉnh kiểm soát chặt chẽ, minh bạch và hiệu quả trong công tác quản lý đất đai, hạn chế tiêu cực và bảo đảm sự phát triển bền vững.
Hơn 16 ngàn trường hợp tách thửa, hợp thửa đất
Tách thửa, hợp thửa đất là nhu cầu chính đáng của người sử dụng đất và được pháp luật cho phép. Tùy vào điều kiện thực tế về kinh tế - xã hội và hạ tầng, mỗi địa phương có quy định riêng về diện tích tối thiểu và hạ tầng đi kèm với thửa đất. Mục đích nhằm đảm bảo việc tách, hợp thửa đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt; tránh tình trạng đầu cơ, phân lô tràn lan, phá vỡ quy hoạch; đồng thời, đảm bảo người sử dụng đất thực hiện được quyền lợi hợp pháp, minh bạch và công bằng trong giải quyết thủ tục hành chính. Qua đó, tạo điều kiện hình thành các khu dân cư theo định hướng phát triển đô thị và nông thôn.
Lãnh đạo tỉnh yêu cầu Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh và UBND các địa phương rà soát các quy định hiện hành và đề xuất điều chỉnh phù hợp. Yêu cầu là quy định mới cần đảm bảo tính chặt chẽ, vừa tạo thuận lợi cho người dân và cơ quan quản lý, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ, phân lô bán nền trái phép gây phá vỡ quy hoạch.
Với các mục tiêu đó, tháng 10-2024, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 63/2024/QĐ-UBND quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu để tách thửa, hợp thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh (gọi tắt là Quyết định 63).
Theo Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Lê Thanh Tuấn, sau khoảng 7 tháng áp dụng, Quyết định 63 đã giúp cơ quan nhà nước thực hiện tốt nhiệm vụ quản lý và giải quyết thủ tục đất đai, đồng thời tạo điều kiện để người dân thực hiện các quyền lợi theo quy định. Cụ thể, từ tháng 11-2024 đến hết tháng 5-2025, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh đã tiếp nhận và giải quyết gần 16,4 ngàn hồ sơ tách thửa, hợp thửa đất.
Mặc dù đạt kết quả tích cực nhưng quá trình triển khai Quyết định 63 vẫn gặp một số vướng mắc, đặc biệt là liên quan đến điều kiện hợp thửa. Cụ thể, các thửa đất phải cùng mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và hình thức trả tiền thuê đất mới được hợp thửa. Trường hợp không đồng bộ cả 3 điều kiện này thì buộc phải thực hiện đồng thời các thủ tục: chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất và chuyển hình thức trả tiền thuê đất để được hợp thửa. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2025 và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa quy định cụ thể về việc điều chỉnh để phục vụ cho thủ tục hợp thửa, do đó, đơn vị cũng chưa thể tham mưu được nội dung này.
Sẽ thay đổi cho phù hợp
Quy định về tách thửa, hợp thửa đất mục đích chính là tạo điều kiện cho người dân thực hiện các quyền như: cho, tặng, thừa kế đất, xây nhà. Tuy nhiên, để tránh tình trạng lợi dụng quy định để phân lô bán nền trái phép, làm sai lệch chính sách, cần siết chặt từ công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; đồng thời, ban hành quy định chi tiết và rõ ràng về điều kiện tách thửa, hợp thửa.
Dự án Bất động sản tại xã Long Hưng, thành phố Biên Hòa. Ảnh: HOÀNG LỘC
Một lý do khác là hiện nay, quy định về tách thửa, hợp thửa đất giữa tỉnh Đồng Nai và tỉnh Bình Phước còn có sự khác biệt. Chẳng hạn, Đồng Nai quy định diện tích tối thiểu sau tách thửa đối với đất ở tại đô thị là 60m² và 80m² tại nông thôn; trong khi tỉnh Bình Phước quy định tương ứng là 36m² và 50m². Về điều kiện hạ tầng, Đồng Nai còn quy định cụ thể các trường hợp thửa đất sau khi tách tiếp giáp đường giao thông công cộng hiện hữu có lộ giới từ 19m trở lên hoặc nhỏ hơn 19m, trong khi tỉnh Bình Phước không nêu cụ thể.
Nhằm thống nhất phương án xây dựng quy định phù hợp với tỉnh Đồng Nai mới, thời gian qua, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh đã làm việc với Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bình Phước. Trên cơ sở đó, đơn vị tham mưu Sở Nông nghiệp và môi trường hoàn thiện dự thảo quy định để trình UBND tỉnh ban hành quy định về tách thửa, hợp thửa sau khi bộ máy hành chính của tỉnh Đồng Nai mới đi vào hoạt động.
Theo dự thảo quy định, diện tích tối thiểu để được tách thửa đối với đất ở tại các phường là 60m², tại các xã đồng bằng là 80m² và tại các xã miền núi là 100m². Với đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu được tách thửa là 500m² tại phường và 1 ngàn m² tại xã.
Về điều kiện hợp thửa, dự thảo quy định 2 trường hợp chính: một là, thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý được giao hoặc cho thuê cho người sử dụng đất liền kề thì phải thực hiện thủ tục hợp thửa; hai là, thửa đất ở thuộc các dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch chi tiết rút gọn thì khi thực hiện hợp thửa phải có sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch đó tại thời điểm đề nghị.
Phó chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Thị Hoàng cho rằng, để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất trong việc thực hiện các quy định pháp luật về đất đai trên địa bàn tỉnh Đồng Nai mới, đồng thời tạo thuận lợi cho người dân trong việc thực hiện quyền sử dụng đất và giúp cơ quan quản lý dễ dàng giải quyết thủ tục hành chính, cần có quy định cụ thể về điều kiện, diện tích tối thiểu tách thửa, hợp thửa theo từng loại đất.
