Thế Giới Di Động giảm tiền thuê nhà: Tình, lý ở đâu?

Câu chuyện Thế Giới Di Động (TGDĐ) đơn phương giảm tiền thuê nhà rồi thanh lý hợp đồng thuê mặt bằng với đối tác đang gây chú ý dư luận. Việc này không chỉ liên quan đến vấn đề pháp lý, nhất là trong bối cảnh dịch bệnh mà còn gợi lên nhiều vấn đề về đạo đức kinh doanh.

1. Đối với việc giảm tiền thuê mặt bằng, đây là vấn đề thay đổi nội dung hợp đồng (HĐ) đã được xác lập hợp pháp. Vì đây là nội dung của HĐ nên các bên có thể thỏa thuận thay đổi, theo cách thức mà các bên mong muốn. Do đó, cần xem xét trong HĐ xem có nội dung cho phép Thế Giới Di Động (TGDĐ) tự điều chỉnh tiền thuê hay không.

Trong trường hợp không có điều khoản trong HĐ cho phép TGDĐ tự điều chỉnh tiền thuê, việc TGDĐ tự giảm tiền thuê là không phù hợp với quy định về hiệu lực của HĐ. Theo đó, “từ thời điểm HĐ có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. HĐ chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật” (khoản 2 Điều 401 BLDS).

Thực tế, với tình hình dịch bệnh như thời gian qua, TGDĐ có thể yêu cầu tòa án/trọng tài xác định tồn tại việc thực hiện HĐ khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản, được quy định tại Điều 420 BLDS và sau đó yêu cầu tòa án/trọng tài điều chỉnh HĐ, trong đó có điều chỉnh giá thuê mặt bằng.

Nói tóm lại, nếu trong HĐ không có điều khoản cho phép TGDĐ tự điều chỉnh giá thuê, TGDĐ không thể tự làm việc đó. Nhưng TGDĐ có thể yêu cầu tòa án/trọng tài xem xét điều chỉnh giá thuê thông qua việc áp dụng Điều 420 nêu trên (thay đổi theo quyết định của tòa án/trọng tài chứ không theo ý chí đơn phương của TGDĐ).

Các bên có thể thỏa thuận cho phép một bên trong HĐ đơn phương chấm dứt HĐ trong những hoàn cảnh nhất định. Do đó, cần xem trong HĐ để biết TGDĐ có được làm việc này hay không.

Khi không có thỏa thuận như trên, TGDĐ có thể đơn phương chấm dứt HĐ khi bên cho thuê vi phạm nghiêm trọng/vi phạm cơ bản HĐ. Tuy nhiên, thông tin hiện nay chưa cho phép khẳng định bên cho thuê vi phạm.

2. Với dịch bệnh như vừa qua và hiện nay, quan hệ giữa các bên có thể thuộc trường hợp có hoàn cảnh thay đổi cơ bản như đã nói. Do đó, TGDĐ có thể yêu cầu tòa án/trọng tài xác định tồn tại của hoàn cảnh này và thuyết phục tòa án/trọng tài cho chấm dứt HĐ. Điều 420 BLDS nêu trên cho phép tòa án/trọng tài chấm dứt HĐ (lúc này chấm dứt do tòa án/trọng tài tuyên, không là hành vi đơn phương của TGDĐ nên TGDĐ không phải chịu trách nhiệm dân sự).

Nói tóm lại, TGDĐ khó có thể tự đơn phương chấm dứt HĐ nếu HĐ không có quy định theo hướng này.

Nếu TGDĐ tự đơn phương chấm dứt HĐ thuê mà không đáp ứng yêu cầu nêu trên, hành vi của TGDĐ là một hành vi vi phạm HĐ. Đây là nội dung đã được BLDS dự liệu tại khoản 5 Điều 428. Theo đó, “trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện HĐ không có căn cứ quy định tại khoản 1 điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện HĐ được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong HĐ”.

Lúc này, bên cho thuê có thể quy trách nhiệm dân sự cho TGDĐ, trong đó có trách nhiệm bồi thường thiệt hại do chấm dứt HĐ trước thời hạn. Ở đây, bên cho thuê có quyền yêu cầu TGDĐ bồi thường “lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do HĐ mang lại” (Điều 419 BLDS, Luật Thương mại cũng có quy định tương tự).

Ngoài ra, cần lưu ý thêm rằng TGDĐ dừng HĐ nhưng chưa trả mặt bằng thì TGDĐ vẫn phải trả tiền sử dụng mặt bằng.

3. Trong đợt dịch vừa rồi, rất nhiều doanh nghiệp và cá nhân gặp khó khăn nên cần sự tương trợ lẫn nhau.

Thực tế, BLDS quy định “Cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí” (khoản 3 Điều 3). “Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự phải bảo đảm giữ gìn bản sắc dân tộc, tôn trọng và phát huy phong tục, tập quán, truyền thống tốt đẹp, tình đoàn kết, tương thân, tương ái, mỗi người vì cộng đồng, cộng đồng vì mỗi người và các giá trị đạo đức cao đẹp của các dân tộc cùng sinh sống trên đất nước Việt Nam” (khoản 1 Điều 7).

Vì vậy, hy vọng TGDĐ và bên cho thuê cùng gặp nhau hay thông qua một người thứ ba để cùng nhau tìm ra hướng đi đem lại lợi ích chung cho cả hai bên và cùng nhau vượt qua đại dịch, thay vì để một bên gánh chịu hệ quả hay kéo dài tranh chấp.

PGS-TS ĐỖ VĂN ĐẠI, Trưởng Khoa luật dân sự, ĐH Luật TP.HCM