Thế hệ 25-35 tuổi dẫn dắt thị trường căn hộ, bất chấp giá nhà leo thang

Người giàu cũng phải "dài hạn hóa" giấc mơ an cư

Trong những năm qua, giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng liên tục tăng cao, thiết lập mặt bằng mới.

Dữ liệu nghiên cứu của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, quý II/2025, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, Đà Nẵng và Tp.HCM đã tăng lần lượt 87,7%; 69,8% và 48,3% so với năm 2019.

Hiện tại, giá bán trung bình tại 3 thành phố này đã lên tới 75,5 triệu đồng/m2 ở Hà Nội, 66,4 triệu đồng/m2 ở Đà Nẵng và 77,1 triệu đồng/m2 ở Tp.HCM.

Giá nhà vốn đã cao lại liên tục leo thang, trong khi tốc độ tăng thu nhập không theo kịp, khiến việc tích lũy để mua nhà ngày càng khó khăn, ngay cả nhóm lao động có mức lương cao nhất.

Đơn cử tại Hà Nội, trong giai đoạn 2014 đến giữa năm 2025, thu nhập bình quân đầu người tăng từ 4,11 triệu đồng/tháng lên 8,3 triệu đồng/tháng, tương ứng với mức tăng trung bình 6,4% mỗi năm. Trong khi đó, giá căn hộ chung cư trung bình lại tăng nhanh gấp đôi, bình quân 11,7%/năm, từ mức 25 triệu đồng/m2 lên tới 75,5 triệu đồng/m2.

Trong điều kiện giá nhà và thu nhập không đổi, nếu tính toán theo năm 2014, một gia đình có thu nhập trung bình và dành toàn bộ thu nhập để mua nhà có thể tích lũy đủ để sở hữu căn hộ 2 phòng ngủ (70m2, trị giá khoảng 1,75 tỷ đồng) sau khoảng gần 18 năm. Tuy nhiên, nếu áp dụng nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, thời gian tích lũy sẽ kéo dài gấp ba lần.

Đến giữa năm 2025, với mức thu nhập bình quân đầu người hiện tại, và căn hộ 2 phòng ngủ 70m2 đã lên tới 5,3 tỷ đồng, gia đình trên phải mất tới gần 27 năm nếu dành toàn bộ thu nhập và tới 80 năm nếu theo nguyên tắc 1/3 thu nhập để mua nhà.

Ngay cả ngành có thu nhập thuộc nhóm cao nhất cả nước - ngân hàng, cũng không theo kịp tốc độ tăng giá nhà. Năm 2014, mức lương cao nhất trong hệ thống ngân hàng đạt 22,5 triệu đồng/tháng.

Đến giữa năm 2025, con số này đã tăng lên 55,44 triệu đồng/tháng, tức tăng gấp 2 lần sau hơn một thập kỷ. Trong khi đó, giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn lại tăng hơn 3 lần trong cùng kỳ.

Hiện tại, một gia đình có hai vợ chồng cùng làm ngân hàng, nếu "không dùng gì đến tiền" thì chỉ cần khoảng 3,5 năm để mua một căn hộ. Nhưng để đảm bảo chi tiêu theo nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, thời gian tích lũy sẽ kéo dài tới khoảng 10 năm. Và trên thực tế số năm tích lũy để có thể mua nhà còn cao hơn do giá nhà luôn tăng nhanh hơn thu nhập.

Như vậy, có thể khẳng định, việc mua nhà vốn chưa bao giờ dễ dàng, ngay cả với những người có thu nhập cao, và việc sở hữu nhà đang ngày càng khó khăn khi khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng xa.

Chính vì khoảng cách này, không ít người trẻ lựa chọn từ bỏ hoặc tạm hoãn kế hoạch mua nhà. Thậm chí, một bộ phận lớn người trong độ tuổi 25-35 chấp nhận "thuê dài hạn" thay vì cố gắng sở hữu nhà bằng mọi giá.

Người trẻ tăng mua nhà

Bất chấp giá nhà tăng cao, từ năm 2019 đến nay, tỉ lệ người trẻ tham gia thị trường bất động sản, đặc biệt ở phân khúc căn hộ, lại có xu hướng gia tăng so với thế hệ trước.

Theo số liệu từ các sàn giao dịch hội viên VARS, nhóm khách hàng 25-35 tuổi hiện chiếm trung bình trên 40% tổng giao dịch, thậm chí tại một số dự án đạt tới 70%. Có ba nguyên nhân chính thúc đẩy xu hướng này.

Thứ nhất, một bộ phận người trẻ có cơ hội làm giàu nhanh nhờ sự bùng nổ công nghệ và mô hình kinh tế mới như thương mại điện tử, sáng tạo nội dung số, đầu tư tiền mã hóa, qua đó đạt mức thu nhập cao sớm hơn thế hệ trước.

Thứ hai, nhiều người được hỗ trợ tài chính từ gia đình – sự trợ giúp của bố mẹ, ông bà giúp họ rút ngắn đáng kể hành trình sở hữu nhà.

Người trẻ vẫn là lực lượng mua nhà chủ lực giữa thời bão giá.

Thứ ba, người trẻ tận dụng các chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư và ngân hàng như miễn lãi, ân hạn nợ gốc, thanh toán theo tiến độ hoặc gói vay mua nhà lần đầu, nhờ đó có thể "xuống tiền" sớm hơn.

Khẩu vị chọn nhà của thế hệ này cũng khác biệt. Thay vì tích lũy để mua đất nền hay nhà phố trung tâm, nhiều người ưu tiên căn hộ chung cư vùng ven, có hạ tầng kết nối tốt, giá dễ tiếp cận và đi kèm hệ thống tiện ích hiện đại như siêu thị, trường học, phòng gym, công viên.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây chỉ là một bộ phận nhất định, chiếm tỉ lệ nhỏ trong tổng nhu cầu nhà ở. Phần lớn người trẻ vẫn gặp rào cản lớn khi thu nhập bình quân tăng chậm hơn tốc độ leo thang của giá nhà, trong khi áp lực vay nợ và chi phí sinh hoạt ngày càng cao.

Theo VARS IRE, để giấc mơ an cư của người trẻ trở thành hiện thực, cần phát triển mạnh nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, đồng thời kiểm soát chặt chẽ mặt bằng giá để tránh tình trạng tăng vô lý, vượt xa năng lực chi trả của đại đa số.

Nguyễn Hồng Nhung