Dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản: Cảnh báo nhiều rủi ro

Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo nhiều diễn biến tiêu cực có thể xảy ra cho thị trường này. Đáng lưu ý, rủi ro dễ xảy ra với nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ cũng như người dân có nhu cầu ở thực.

Các chính sách ưu đãi tài chính trở thành động lực quan trọng đẩy giá bất động sản liên tục tăng trong thời gian qua. Ảnh: Nguyễn Quang

Giới đầu cơ hưởng lợi từ ưu đãi tài chính

Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) vừa đưa ra thông tin, chỉ trong 7 tháng năm 2025, khoảng 1,56 triệu tỷ đồng đã được bơm ra nền kinh tế, tăng khoảng 10% so với cuối năm 2024. Trong đó, tốc độ tăng tín dụng vào bất động sản, chứng khoán cao hơn mức bình quân chung. Báo cáo tài chính của nhiều ngân hàng cũng cho thấy, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản ghi nhận cao gấp nhiều lần so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống.

“Hiện tượng này phản ánh hai thực tế: Một là doanh nghiệp sản xuất còn thận trọng, khả năng hấp thụ vốn hạn chế; hai là thị trường bất động sản vốn nhạy cảm với chu kỳ tiền tệ lập tức hút mạnh dòng tiền, nhất là khi lãi suất giảm. Một phần dòng vốn lẽ ra dành cho sản xuất, kinh doanh đang bị hút ngược sang thị trường bất động sản, tạo nên những cơn sốt cục bộ”, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) Nguyễn Văn Đính nhận định.

Đại diện VARS cũng đưa ra phân tích, lượng tiền dồi dào trên thị trường cùng với các chính sách ưu đãi tài chính “miễn lãi - ân hạn gốc” kéo dài kỷ lục của chủ đầu tư trở thành động lực quan trọng đẩy giá bất động sản liên tục tăng và thiết lập mặt bằng giá mới trong thời gian qua.

Cụ thể, cơ chế thanh toán linh hoạt, chỉ cần trả trước 10-30% giá trị sản phẩm, đi kèm với lựa chọn tạm hoãn trả cả phần tiền gốc lẫn tiền lãi từ 12 tháng lên tới 5 năm, không chỉ là hỗ trợ cho người mua nhà ở thực, mà dường như còn tạo cơ hội cho nhà đầu tư tận dụng vốn ít để hưởng lợi nhuận vượt trội.

Ngoài ra, một số nhà đầu tư lựa chọn không sử dụng ưu đãi mà thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng (mức tối đa với sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai) để được hưởng chiết khấu sâu. Sau đó bán lại với mức giá chênh lệch so với hình thức vay mua.

Nhiều chuyên gia cũng nhận định, chính sách ưu đãi “miễn lãi - ân hạn gốc” được các chủ đầu tư bất động sản tung ra rầm rộ thời gian qua là nguyên nhân chính góp phần thổi bùng làn sóng đầu tư. Về lý thuyết, đây là hỗ trợ thiết thực cho người mua ở thực, nhưng thực tế lại mở đường cho giới đầu cơ “ôm” nhiều sản phẩm với số vốn ban đầu hạn chế rồi "lướt sóng" nhanh chóng, gây lũng đoạn thị trường...

Cần giải pháp kiểm soát, định hướng hợp lý

Đại diện Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng chỉ ra nghịch lý khi những nhóm lũng đoạn thị trường bất động sản lại không phải chịu mức rủi ro tương xứng với lợi nhuận khổng lồ mà họ thu được.

Lịch sử thị trường cho thấy, khi thị trường hạ nhiệt, chính những người mua sau, thường là nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ hoặc người dân có nhu cầu ở thực, mới là bên gánh chịu hậu quả. Bởi giá trị của nhiều tài sản gần như không thay đổi, hạ tầng chưa cải thiện, nhưng giá lại bị đẩy lên phi mã, tạo ra những cơn sốt giả, cuốn nhà đầu tư nhỏ lẻ và người dân vào vòng xoáy đầu cơ theo hiệu ứng đám đông.

Khi thị trường bất ngờ đổi chiều, thanh khoản suy giảm, nhiều người buộc phải bán tháo, kéo mặt bằng giá nhà đất đi xuống. Nếu lượng lớn nhà đầu tư cùng sử dụng đòn bẩy tài chính, sự bán tháo có thể lan sang toàn thị trường, tác động trực tiếp đến hệ thống tài chính - ngân hàng. Nguy cơ càng lớn khi thị trường rơi vào trạng thái “đóng băng”, ngân hàng buộc phải tăng lãi suất để kiểm soát rủi ro, trong khi bất động sản dù “cắt lỗ” vẫn khó “thoát hàng”.

Đáng lo ngại hơn, trong vòng xoáy này, người dân có nhu cầu an cư chính đáng trở thành đối tượng chịu thiệt thòi nhiều nhất. Thu nhập của đại đa số hộ gia đình không theo kịp tốc độ tăng giá bất động sản. Đơn cử như, một căn hộ 2 phòng ngủ hiện có giá trung bình tại các thành phố lớn khoảng 5 tỷ đồng - gần như vượt ngoài tầm với của những cặp vợ chồng trẻ, ngay cả khi họ có mức thu nhập khá.

Tại hội thảo về cơ hội an cư cho người trẻ được tổ chức vào tháng 6-2025 ở Hà Nội, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng nêu ra, để mua được một căn hộ trung bình 70m2, tại các đô thị lớn, người trẻ phải cần tới 20-25 năm thu nhập. Thực tế cũng cho thấy, phần lớn cặp vợ chồng trẻ ở đô thị có thu nhập trung bình 20-30 triệu đồng/tháng đều phải thuê nhà hoặc sống cùng gia đình, rất ít người đủ tích lũy mua nhà thương mại khi chạm ngưỡng 30 tuổi.

Từ thực trạng trên, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cảnh báo, nếu không có các giải pháp kiểm soát và định hướng hợp lý, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục lặp lại chu kỳ bong bóng - vỡ bong bóng, gây thiệt hại cho cả nền kinh tế.

Bất động sản là kênh đầu tư quan trọng, nhưng không thể trở thành “cứu cánh” duy nhất cho dòng tiền. Để thị trường phát triển bền vững, cần thực hiện đồng bộ 3 trụ cột: Kiểm soát tín dụng chảy vào đầu cơ; khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền và tăng cường minh bạch thông tin về quy hoạch, pháp lý, tiến độ dự án. Bên cạnh đó, các chương trình ưu đãi tài chính cho bất động sản cần được giám sát chặt chẽ, tránh biến thành công cụ thổi giá.

Hồng Anh