Thị trường bất động sản 2026 có gì đáng chú ý?

Năm 2025 cũng đánh dấu quá trình sàng lọc rõ nét trong ngành bất động sản

Năm 2025 có thể được xem là một trong những giai đoạn đặc biệt nhất của thị trường bất động sản Việt Nam trong nhiều năm trở lại đây. Nếu như đầu năm, không ít nhà đầu tư và người mua vẫn mang tâm lý thận trọng, thì càng về cuối năm, thị trường càng cho thấy sức bật rõ nét, đặc biệt tại phân khúc căn hộ ở các đô thị lớn.

DÒNG TIỀN CHUYỂN HƯỚNG SANG PHÂN KHÚC NHU CẦU THỰC

Năm vừa qua, ghi nhận sự bùng nổ mạnh mẽ của thị trường căn hộ Hà Nội, cả ở thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Không chỉ tăng trưởng về quy mô nguồn cung, mặt bằng giá căn hộ cũng thiết lập những ngưỡng cao kỷ lục, đơn giá sơ cấp trung bình quý 4/2025 đạt mức 86 triệu đồng/m2, mức giá mà trước đây thị trường chưa từng ghi nhận.

Theo dữ liệu của One Mount Group, tổng nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội trong năm 2025 ước đạt khoảng 34.500 căn hộ, với tỷ lệ hấp thụ gần tương đương nguồn cung. Đây là con số cho thấy sức hút rất lớn của thị trường, đồng thời phản ánh nhu cầu thực đang đóng vai trò dẫn dắt. Đáng chú ý, đà tăng này không chỉ tập trung ở phân khúc căn hộ mà còn lan sang các sản phẩm nhà ở trong ngõ và một số phân khúc khác tại khu vực nội đô, đặc biệt trong quý 1 và quý 2/2025.

Xu hướng tăng giá cũng lan sang các khu vực lân cận như Văn Giang (Hưng Yên), Bắc Ninh… cho thấy quá trình mở rộng không gian phát triển đô thị đang diễn ra rõ nét, gắn liền với hạ tầng và kết nối vùng.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cho rằng, một khác biệt lớn của thị trường năm 2025 so với các giai đoạn trước là sự thay đổi rõ nét trong tư duy của khách hàng.

Dòng tiền không còn phân bổ dàn trải vào các loại hình mang tính đầu cơ, mà chuyển hướng mạnh sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn. Pháp lý minh bạch, khả năng khai thác sử dụng và giá trị tích lũy dài hạn đã trở thành tiêu chí ưu tiên, thay thế cho tư duy đầu tư ngắn hạn.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing

Đáng chú ý, năm 2025 cũng đánh dấu quá trình sàng lọc rõ nét trong ngành bất động sản. Chỉ những chủ đầu tư thực sự có năng lực triển khai, tư duy chiến lược sản phẩm bài bản và am hiểu nhu cầu khách hàng mới có thể trụ vững. Song song đó, việc siết chặt hoạt động môi giới, các quy định về thuế và chứng chỉ hành nghề đã buộc các đơn vị phân phối phải thay đổi tư duy, hướng tới sự chuyên nghiệp và minh bạch hơn.

Quý 4/2025 được xem là quý đặc biệt nhất của thị trường bất động sản trong nhiều năm trở lại đây. Riêng tại Hà Nội, khu vực phía Đông chứng kiến sự tham gia sôi động của hàng loạt chủ đầu tư lớn, với những dự án quy mô lớn được tung ra thị trường và đạt tốc độ hấp thụ ấn tượng.

“Có những dự án từ 8 - 10 tòa chung cư được tiêu thụ chỉ trong vòng một tháng – điều mà trước đây thị trường có thể cần tới 2 - 3 năm để đạt được, cho thấy các chủ đầu tư đã “đọc vị” đúng nhu cầu thị trường và đưa ra các dòng sản phẩm phù hợp với kỳ vọng của số đông”, vị chuyên gia nhấn mạnh.

Ông Trung cũng nhận định thêm, thị trường đang chuyển từ trạng thái “phòng thủ” sang “chủ động tạo thế”, với sự dẫn dắt của các chủ đầu tư có năng lực thực chất và chiến lược dài hạn. Đây chính là nền tảng để bất động sản bước sang một chu kỳ phát triển mới, ổn định hơn, minh bạch hơn và gắn chặt hơn với nhu cầu thực của xã hội.

Nhìn về năm 2026, thị trường bất động sản được kỳ vọng tiếp tục duy trì đà tăng trưởng, nhưng theo hướng chọn lọc và bền vững hơn. Niềm tin thị trường đã được xác lập, pháp lý dần thông suốt, trong khi nhu cầu ở thực vẫn là trụ cột chính.

CHUYỂN MÌNH

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo sẽ đứng trước một giai đoạn chuyển mình quan trọng, sau quãng thời gian điều chỉnh sâu mang tính tái cấu trúc. Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills TP.HCM, đây không đơn thuần là giai đoạn khó khăn mà là bước “lùi cần thiết” để thị trường chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới, bền vững và chọn lọc hơn.

Kỳ vọng về điểm rơi tăng trưởng vào giai đoạn 2026 - 2027 được đánh giá là có cơ sở khi hàng loạt yếu tố nền tảng đang dần hội tụ, từ khung pháp lý, môi trường vĩ mô cho tới đầu tư hạ tầng và nhu cầu ở thực.

Trước hết, năm 2026 đánh dấu thời điểm các bộ luật quan trọng như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản chính thức vận hành đầy đủ, cùng với việc áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026.

Dù trong ngắn hạn, bảng giá đất mới có thể khiến nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và người dân gia tăng, song về dài hạn, đây được xem là bước đi cần thiết nhằm thiết lập mặt bằng minh bạch, công bằng hơn cho thị trường.

Những vướng mắc kéo dài nhiều năm trong việc xác định giá đất dự án được kỳ vọng sẽ dần được tháo gỡ, qua đó cải thiện nguồn cung và giảm rủi ro pháp lý, yếu tố vốn được coi là “điểm nghẽn” lớn nhất của thị trường thời gian qua.

Song song với khung pháp lý, nền tảng kinh tế vĩ mô tiếp tục đóng vai trò nâng đỡ quan trọng. Dòng vốn FDI duy trì tích cực, hoạt động sản xuất, kinh doanh phục hồi ổn định, trong khi tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ 9 tháng đầu năm 2025 đạt hơn 5,2 triệu tỷ đồng, tăng trưởng thực trên 7%. Đây là những chỉ báo cho thấy sức cầu nội địa đang được củng cố, tạo động lực trực tiếp cho nhu cầu nhà ở, văn phòng và bất động sản thương mại tại các đô thị lớn.

Đặc biệt, kế hoạch đầu tư công quy mô lớn trong giai đoạn tới, với trọng tâm là các dự án hạ tầng giao thông chiến lược, được xem là “đòn bẩy” dài hạn, giúp cải thiện kết nối liên vùng, thúc đẩy giãn dân đô thị và hình thành các cực tăng trưởng mới dọc theo các tuyến hạ tầng trọng điểm.

Năm 2026 đánh dấu thời điểm các bộ luật quan trọng như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản chính thức vận hành

Ở góc độ giá cả, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng giá bất động sản trong năm 2026 khó có thể giảm sâu. Nhu cầu nhà ở thực vẫn ở mức cao, trong khi chi phí phát triển dự án, đặc biệt là các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo bảng giá đất mới, đang thiết lập một mặt bằng giá mới cho toàn thị trường. Tuy nhiên, sức cầu sẽ mang tính chọn lọc rất cao.

Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không đáp ứng đúng nhu cầu ở thực sẽ đối mặt nguy cơ “đóng băng” giao dịch, ngay cả khi xu hướng chung của thị trường là đi lên.

Để quá trình phục hồi diễn ra bền vững, các chuyên gia cho rằng vẫn còn nhiều nút thắt cần tiếp tục tháo gỡ, từ nâng cao năng lực quản lý ở cấp địa phương, sớm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất hợp lý, đẩy nhanh giải phóng mặt bằng cho tới điều hành lãi suất theo hướng thận trọng, có chọn lọc.

VARS cảnh báo, nếu lãi suất tăng quá nhanh và quá mạnh, không chỉ bất động sản mà cả nền kinh tế nói chung đều có thể chịu tác động tiêu cực. Ngược lại, một chính sách điều hành linh hoạt, minh bạch và nhất quán sẽ là nền tảng quan trọng để thị trường bước vào chu kỳ phát triển ổn định hơn.

Nhìn tổng thể, giai đoạn 2026 - 2027 được kỳ vọng sẽ mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới cho bất động sản Việt Nam, không còn dựa trên kỳ vọng ngắn hạn, mà hướng tới giá trị thực, chất lượng tài sản và khả năng khai thác bền vững trong dài hạn.

Mỹ Linh