Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn 'thanh lọc' theo nhu cầu thực

Nhu cầu ở thực vẫn có

Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường chung cư sơ cấp tại Hà Nội và TPHCM đều ghi nhận sự cải thiện rõ rệt về nguồn cung so với quý đầu năm.

Cụ thể, tại Hà Nội, tổng nguồn cung mở mới đạt khoảng 9.300 căn, tăng 6% so với quý trước và tăng 23% so với cùng kỳ năm 2025. Đáng chú ý, khu vực trung tâm ghi nhận sự trở lại của một dự án quy mô lớn sau nhiều năm vắng bóng.

Thị trường nhà ở TPHCM trong nửa đầu năm 2026 ghi nhận sự điều chỉnh rõ nét.

Còn tại TPHCM, nguồn cung mở mới đạt khoảng 11.000 căn, tăng 51% so với cùng kỳ năm 2025. Phần lớn nguồn cung mới tập trung tại Bình Dương (cũ) với hơn 7.000 căn, tương đương với 66% tổng lượng mở bán toàn thị trường.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills TPHCM cho biết, thị trường nhà ở TPHCM trong nửa đầu năm 2026 ghi nhận sự điều chỉnh rõ nét trong bối cảnh kinh tế vĩ mô đối mặt với nhiều áp lực, đặc biệt là mặt bằng lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao.

“Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận vốn, tâm lý của người mua cũng như tốc độ ra quyết định của nhà đầu tư, khiến thanh khoản thị trường diễn ra thận trọng hơn. Bên cạnh yếu tố tài chính, nguồn cung mới vẫn chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, tiếp tục tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu”, bà Hương nói.

Đối với các thành phố lớn như TPHCM, bà Hương khẳng định rằng nhu cầu ở thực vẫn tích cực. Hiện nay, dòng tiền tiếp tục tập trung vào các dự án có vị trí chiến lược, pháp lý rõ ràng và hưởng lợi từ hạ tầng. Trong đó khu Đông tiếp tục là khu vực dẫn dắt nguồn cung và thu hút sự quan tâm của thị trường nhờ vai trò là trung tâm kết nối với sân bay Long Thành, hệ thống logistics và các cực tăng trưởng mới.

Trong khi đó, dù diễn biến lượng bán gặp nhiều thách thức, mặt bằng giá sơ cấp vẫn không suy giảm do chi phí phát triển dự án ở mức cao, cùng với sự tập trung của phân khúc hạng A và B trong cơ cấu nguồn cung.

Bước sang nửa cuối năm, nguồn cung mở bán mới trên thị trường được kỳ vọng sẽ khởi sắc hơn khi các dự án được giới thiệu, trong khi các chủ đầu tư cần tung ra nhiều chính sách bán hàng linh hoạt nhằm hỗ trợ người mua. Khả năng hấp thụ nhiều khả năng sẽ diễn ra theo hướng chọn lọc và phụ thuộc đáng kể vào diễn biến của lãi suất cũng như khả năng tiếp cận tín dụng của cả doanh nghiệp và người mua nhà.

Vắng sản phẩm vừa túi tiền

Trong 6 tháng đầu năm nay, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận sự gia tăng của nguồn cung hạng A khi nhiều dự án mới được mở bán, đưa mặt bằng giá sơ cấp tăng so với quý trước và cùng kỳ năm trước.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, thị trường chưa ghi nhận nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc vừa túi tiền. Trong khi đó, thị trường thứ cấp xuất hiện xu hướng điều chỉnh nhẹ về giá, cho thấy người mua đang thận trọng hơn trong các quyết định giao dịch và nhu cầu có dấu hiệu chậm lại so với giai đoạn trước.

Thị trường Hà Nội chưa ghi nhận nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc vừa túi tiền.

Đối với phân khúc nhà ở thấp tầng, thị trường Hà Nội ghi nhận diễn biến phân hóa giữa các loại hình sản phẩm. Biệt thự, liền kề và shophouse có mức biến động khác nhau, phản ánh sự khác biệt về nhu cầu và sức hấp thụ của từng phân khúc. Nhìn chung mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao, cho thấy thị trường chưa ghi nhận những đợt điều chỉnh đáng kể.

“Trong bối cảnh mặt bằng giá nhà tại khu vực trung tâm duy trì ở mức cao, người mua có xu hướng mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các khu vực ngoài trung tâm, nơi có sản phẩm với mức giá dễ tiếp cận hơn. Xu hướng này được thúc đẩy thêm nhờ quá trình phát triển hạ tầng và mở rộng không gian đô thị của Hà Nội”, bà Hằng nói.

Thời gian tới, diễn biến thị trường được kỳ vọng sẽ tiếp tục gắn chặt với tiến trình triển khai các định hướng quy hoạch và phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang chờ đợi những thông tin quy hoạch phân khu chi tiết và rõ ràng hơn để củng cố niềm tin của người mua cũng như định hướng các quyết định đầu tư.

Theo đó, dưới tác động của quy hoạch, thị trường bất động sản Hà Nội được kỳ vọng sẽ phát triển theo hướng bền vững hơn, góp phần duy trì và nâng cao giá trị bất động sản trong dài hạn. Từ năm 2027, thị trường sẽ đón nhận sự chuyển dịch mạnh mẽ về nguồn cung với các dòng sản phẩm đa dạng, bám sát các trục giao thông trọng điểm.

“Đặc biệt, phân khúc nhà ở vừa túi tiền được kỳ vọng sẽ gia tăng, góp phần đáp ứng nhu cầu ở thực còn lớn và cải thiện sự cân bằng của thị trường”, bà Hương kỳ vọng.