Thị trường bất động sản chờ làn gió mới

(Ảnh minh họa: Hải Quân).

Các luật mới liên quan đến bất động sản đã chính thức có hiệu lực, được kỳ vọng sẽ góp phần hoàn thiện khung pháp lý, mở ra cánh cửa giúp thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

Chia sẻ tại một Hội nghị diễn ra mới đây, TS. Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, điểm nổi bật của Luật Đất đai 2024 là sự tập trung vào việc giải quyết những vấn đề tồn tại từ lâu trong quá trình quản lý đất đai, đồng thời tạo ra một môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, hấp dẫn. Luật đã bổ sung nhiều quy định mới, mang tính đột phá, nhằm hiện đại hóa công tác quản lý đất đai, phù hợp với xu thế phát triển của đất nước.

“Một trong những điểm mới đáng chú ý là việc bãi bỏ khung giá đất, ban hành bảng giá đất mới từ 1/1/2026. Theo đó, Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất. Đồng thời, tại Điều 159 Luật này quy định, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ công bố Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026; hàng năm UBND cấp tỉnh phải trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 năm sau.

Như vậy, việc bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc Nhà nước không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất nữa mà thay vào đó, trước khi ban hành ra bảng giá đất của từng địa phương, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng ra bảng giá đất.”, ông Bình nhấn mạnh.

Cũng theo vị này, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản. So với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tập trung vào việc tăng cường tính minh bạch, công khai, đồng thời siết chặt quản lý các hoạt động kinh doanh bất động sản.

Luật đã quy định rõ ràng hơn về các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, đồng thời bổ sung các điều khoản nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua. Các hành vi vi phạm hợp đồng như chậm bàn giao nhà, chất lượng công trình không đảm bảo sẽ bị xử lý nghiêm khắc.

Khác với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, các cá nhân hành nghề Môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành Nghề Môi giới BĐS và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ Môi giới BĐS.

Theo bà Hoàng Thu Hằng,Trưởng phòng phòng Quản lý Thị trường BĐS - Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được kỳ vọng sẽ góp phần quan trọng trong việc ổn định thị trường, giảm thiểu rủi ro cho người mua, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhà môi giới hoạt động lành mạnh.

Tuy nhiên, việc thực hiện hiệu quả luật pháp còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có vai trò của Cơ quan Quản lý Nhà nước và ý thức của các chủ thể tham gia thị trường.

Đối với Luật Nhà ở 2023, về tổng thể kế thừa Luật Nhà ở 2014 như luật hóa các văn bản hướng dẫn dưới luật; có sửa đổi, bổ sung để đảm bảo vai trò quản lý nhà nước trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tương thích với các loại quy hoạch chuyên ngành khác; có chính sách rõ ràng để khuyến khích các thành phần kinh tế khác nhau tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Đồng thời giảm bớt sự chồng chéo, mâu thuẫn, lúng túng khi áp dụng - tránh tình trạng cùng một vấn đề lại được quy định ở các luật khác nhau; tăng cường yêu cầu về sự minh bạch trong đầu tư, kinh doanh dự án nhà ở.

TS.Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam đánh giá, hướng tiếp cận và quy định của Luật Nhà ở 2023 là vừa đủ, hợp lý và tương thích với quy định pháp luật về đầu tư hiện hành.

Tuy nhiên, chuyên gia kỳ vọng quy định hướng dẫn Luật Nhà ở 2023 sắp tới sẽ không đặt ra quy định về trình tự, thủ tục liên quan đến chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại, lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại mà dẫn chiếu đến các quy định pháp luật về đầu tư; cũng như không đặt ra quy định về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở mà chỉ dẫn chiếu hoặc để các nội dung liên quan đến việc giao đất, cho phép nhận quyền sử dụng đất được điều chỉnh bởi quy định pháp luật về đất đai.

“Như vậy sẽ dễ hơn cho cơ quan quản lý, nhà đầu tư trong việc hiểu, áp dụng quy định pháp luật, sẽ hạn chế tình trạng có nhiều cách hiểu, áp dụng khác nhau cho cùng vấn đề, cũng như khắc phục tình trạng khi cần sửa đổi một nội dung không phù hợp thì lại phải rà soát và sửa nhiều luật khác nhau cùng điều chỉnh nội dung đó”, ông Lượng nhấn mạnh.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đánh giá, các luật mới có hiệu lực sớm sẽ có tác động tích cực, góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường địa ốc.

Cụ thể, tâm lý "chờ đợi" sẽ được tháo bỏ. Các doanh nghiệp phát triển dự án bắt đầu cuộc đua gỡ nút thắt cùng cơ quan quản lý Nhà nước. Các chủ đầu tư sẽ tự tin hơn với việc ra hàng. Nhà đầu tư được tiếp thêm niềm tin, thúc đẩy dòng tiền đáo hạn tại ngân hàng chảy vào bất động sản...

Vị này dự báo, trong khoảng thời gian chờ các bộ Luật mới "ngấm", thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phục hồi chậm rãi, bền vững, với kết quả tốt dần lên. Đến cuối năm, quá trình phục hồi của thị trường sẽ có tiến triển rõ nét. Kết quả phục hồi sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc và khu vực nhưng với mức độ phân hóa đồng đều hơn.

Nguyễn Lê