Thị trường bất động sản đang ở 'điểm quan sát'

Thị trường bất động sản có chuyển biến mới

Tâm lý người tiêu dùng trên thị trường bất động sản đang thay đổi đáng kể, từ cảm tính sang lý trí. Theo chuyên gia, thị trường bất động sản bước vào một giai đoạn “điểm quan sát”, khi dòng tiền chững lại, các quyết định đầu tư trở nên dè dặt và sự phân hóa giữa các phân khúc ngày càng rõ nét.

NGƯỜI TIÊU DÙNG ĐANG LÝ TRÍ HƠN

Tại sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025”, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang ở một giai đoạn được gọi là “điểm quan sát”, tức là thời điểm các bên tham gia thị trường buộc phải dừng lại để đánh giá toàn cảnh trước khi đưa ra quyết định. Điều này thể hiện rõ qua tâm lý thận trọng của nhà đầu tư và sự phân hóa sâu sắc giữa các phân khúc cũng như các khu vực địa lý.

Hiện mức độ quan tâm của người tiêu dùng cũng bắt đầu chững lại. Theo ông Tuấn, nếu quý 1/2025 còn ghi nhận làn sóng tìm kiếm bất động sản khá sôi động, thì sang quý 2/2025, nhu cầu bắt đầu đi ngang, thậm chí có dấu hiệu giảm. Điều này cho thấy người tiêu dùng đang hành xử lý trí hơn, ít cảm tính hơn trong các quyết định liên quan đến bất động sản.

Sự phân hóa trong hành vi người mua đang rất rõ rệt. Khi chưa có biến động vĩ mô, đất nền từng là kênh được săn đón. Nhưng khi có những thay đổi về chính sách, đặc biệt là đề xuất thuế bỏ hoang hay thuế chuyển nhượng, các nhà đầu cơ đã rút lui. Mức độ tìm kiếm đất nền giảm tới 19%, cho thấy sự thoái lui của dòng tiền đầu cơ.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam

Ở chiều ngược lại, phân khúc căn hộ lại thể hiện sự ổn định. Dù mặt bằng giá căn hộ đang ở mức rất cao, nhưng thị trường vẫn duy trì thanh khoản nhờ nhu cầu ở thực. Tại TP.HCM hiện có khoảng 560 dự án chung cư đang hoạt động, với hơn 15% dân số sống trong các tòa nhà này, Hà Nội thấp hơn, khoảng 12%, nhưng xu hướng này vẫn tiếp tục tăng.

“Khảo sát từ Batdongsan.com.vn cho thấy khoảng 70% người mua chung cư là để ở, hơn 50% mua để cho thuê, trong khi tỷ lệ đầu tư lướt sóng chỉ dưới 20%. Điều này cho thấy, nếu áp dụng các chính sách thuế mới, các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thật như nhà ở vừa túi tiềnsẽ không bị ảnh hưởng nhiều. Song, những phân khúc như đất nền, chung cư hạng sang và nhà thấp tầng sẽ đối mặt với sức ép lớn hơn”, ông Tuấn cho hay.

Về nguồn cung, cả ba thị trường lớn gồm Hà Nội, TP.HCM và TP.HCM mới đều ghi nhận mức tăng khoảng 10–12% trong thời gian qua. Đặc biệt, Hà Nội tiếp tục là thị trường dẫn dắt ở phân khúc căn hộ trong ba năm liên tiếp (2023–2025). Tuy nhiên, chính vì tăng nóng quá nhanh, thị trường này đang đối diện với hiện tượng “phân phối đỉnh”, tức là nguồn cung đạt đỉnh trong khi nhu cầu có dấu hiệu suy giảm. Đây cũng là một chỉ báo cho thấy thị trường Hà Nội có khả năng bước vào giai đoạn đi ngang trong thời gian tới.

Trong khi đó, TP.HCM (cả khu vực cũ lẫn khu vực mới) vẫn còn nhiều “room” tăng giá. Sự phát triển của TP.HCM mới, đặc biệt là Bình Dương khi chính thức được xác nhận là đô thị vệ tinh trọng điểm, đang thu hút nguồn cung lớn và dịch chuyển dòng vốn đầu tư từ trung tâm ra vùng ven.

Ở bức tranh toàn cảnh thị trường cho thấy giá bán bất động sản tăng rất nhanh trong thời gian qua. Tại TP.HCM, giá trung bình từ 94 triệu đồng/m2 vào quý 1/2025 đã vọt lên 102 triệu đồng/m2 chỉ trong một quý. Riêng các dự án sơ cấp tại TP.HCM và Hà Nội ghi nhận mức tăng lần lượt khoảng 25% và 36% trong quý vừa qua . Tuy nhiên, tốc độ tăng giá lại không đi kèm với sự khởi sắc tương ứng của thị trường cho thuê.

Vị chuyên gia cho biết, tỷ suất lợi nhuận cho thuê tại Hà Nội và TP.HCM đang giảm dần qua các năm, từ 2023 đến nay chỉ còn khoảng 2,8%. Trong khi giá bán liên tục leo thang, thì giá thuê lại gần như không đổi, cho thấy nhu cầu tiêu dùng yếu và thị trường cho thuê gặp nhiều khó khăn do thu nhập của người dân chưa theo kịp tốc độ tăng giá nhà.

PHẢI NHÌN THỊ TRƯỜNG Ở GÓC ĐỘ DÀI HẠN

Chia sẻ về tiềm năng thị trường bất động sản trong thời quan tới, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản từng trải qua giai đoạn điều chỉnh mạnh, việc nhìn nhận xu hướng hiện nay cần phải được đặt trong tầm nhìn dài hạn, thay vì chạy theo những biến động ngắn hạn.

“Chúng ta không thể dự đoán chính xác thị trường theo tuần, theo tháng, nhất là khi thế giới liên tục thay đổi. Đôi khi chỉ một dòng trạng thái từ một chính trị gia nổi tiếng cũng có thể khiến thị trường xáo trộn. Thay vào đó, hãy nhìn vào những yếu tố nền tảng và dài hạn của nền kinh tế Việt Nam”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.

Trong dài hạn, Việt Nam đang có nhiều tiềm năng và cơ hội rõ rệt. Đặc biệt, những nỗ lực tái cấu trúc bộ máy hành chính, chuyển từ ba cấp xuống hai cấp là bước đi đầy quyết đoán của Việt Nam mà không phải quốc gia nào cũng dám làm.

Việc tinh gọn bộ máy chính quyền không chỉ giúp tăng hiệu quả quản lý mà còn mở đường cho các chiến lược phát triển dài hạn đến năm 2045. Đây là tầm nhìn xa, thể hiện rõ khát vọng phát triển bền vững của đất nước”.

Bên cạnh cải cách thể chế, các chỉ số kinh tế vĩ mô cũng đang tạo đà thuận lợi cho thị trường bất động sản. Tốc độ tăng trưởng GDP năm nay được dự báo đạt hơn 8%, và năm sau có thể lên tới 10%. Trong bối cảnh đó, Chính phủ buộc phải thúc đẩy các chính sách hỗ trợ nền kinh tế, từ đẩy mạnh tín dụng, kích hoạt đầu tư công cho đến các gói hỗ trợ sản xuất – kinh doanh. Những động thái này không chỉ hỗ trợ nền kinh tế mà còn gián tiếp tạo nền tảng cho thị trường địa ốc hồi phục.

Đặc biệt, sau quá trình sáp nhập đơn vị hành chính ở một số địa phương, các khu vực đô thị mới sẽ được tái quy hoạch và đầu tư mạnh mẽ hơn. Việc tích hợp nguồn lực sẽ tạo ra những vùng phát triển có năng suất và hiệu quả cao hơn, từ đó làm tăng giá trị bất động sản tại những nơi này.

“Chúng ta đang xây dựng lại các đô thị theo hướng bền vững hơn, gắn với mục tiêu tăng trưởng và phát triển lâu dài. Khi các địa phương được tái cấu trúc và quản trị tốt hơn, bất động sản chắc chắn sẽ hưởng lợi”, ông Quốc Anh nhận định.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng lưu ý, bên cạnh các yếu tố khách quan, tâm lý nhà đầu tư vẫn là biến số quan trọng ảnh hưởng đến dòng tiền và sự dịch chuyển của thị trường. Tâm lý của nhà đầu tư luôn mang tính chu kỳ và rất dễ bị chi phối bởi yếu tố rủi ro.

“Chỉ khi nào tâm lý thực sự ổn định, tức là nhà đầu tư cảm thấy thoải mái, ít lo lắng về rủi ro thì họ mới quan tâm đến các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc dài hạn như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng. Còn khi thị trường vẫn còn những bất ổn, nhà đầu tư sẽ ngần ngại xuống tiền, cho dù cơ hội đã bắt đầu xuất hiện”, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn đưa ra quan điểm.

Còn theo TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh, thị trường bất động sản trong nửa cuối năm nay đang đứng trước nhiều yếu tố kích thích tích cực.

Thứ nhất, Việt Nam vẫn đang theo đuổi mục tiêu tăng trưởng cao, đặc biệt là từ năm 2026 trở đi. Trong đó, lĩnh vực bất động sản được kỳ vọng sẽ đóng góp lớn vào tăng trưởng kinh tế.

Thứ hai, các vấn đề liên quan đến thuế đối ứng với Mỹ được dự báo sẽ không quá khó khăn và có thể diễn tiến theo hướng thuận lợi hơn.

Thêm vào đó, nhiều nhà đầu tư nước ngoài vẫn giữ quan điểm lạc quan về tiềm năng dài hạn của thị trường Việt Nam. Điều này được thể hiện rõ qua động thái mua ròng trở lại của khối ngoại trên thị trường chứng khoán thời gian gần đây, bất chấp nỗi lo về tỷ giá vẫn còn hiện hữu.

TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh

Ngoài ra, chính sách tiền tệ cũng đang theo hướng hỗ trợ thị trường. Trong ngắn hạn, ít nhất là đến cuối năm, khả năng cao Việt Nam sẽ tiếp tục duy trì mục tiêu tăng trưởng tín dụng ở mức 16%.

“Điều này đồng nghĩa với việc mặt bằng lãi suất nhiều khả năng vẫn sẽ ổn định như hiện tại, một yếu tố thuận lợi để kích thích đầu tư, đặc biệt là trong lĩnh vực có độ nhạy cao với tín dụng như bất động sản”, TS. Võ Trí Thành bày tỏ.

Mỹ Linh