Thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM: Hai cực đối lập

Hà Nội chiếm ưu thế phân khúc nhà ở

Tại sự kiện báo cáo thị trường Bất động sản quý 2 của Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) do Savills tổ chức, đại diện Savills, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu đánh giá, TP.HCM đã đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở trong suốt 5 năm gần đây. Thành phố đặt mục tiêu phát triển khoảng 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021-2025, tuy nhiên chỉ thực hiện được 24% chỉ tiêu và còn thiếu hụt 179.000 căn.

TP HCM chênh lệch cung-cầu nới rộng vì quy trình phê duyệt chậm và siết chặt các quy định pháp lý.

Trong quý II/2025, TP.HCM có 1.600 căn hộ chung cư mới, tăng 38% theo năm. Nguồn cung sơ cấp hạn chế ở mức 5.400 căn hộ và lượng bán chỉ đạt 2.400 căn hộ; lượng hấp thụ đạt 45%. Lũy kế từ đầu năm, nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu 2025 đạt 6.800 căn hộ và lượng bán đạt 3.800 căn hộ. Nguồn cung tương lai cho giai đoạn 2025-2027 dự kiến đạt 39.000 căn hộ.

Tuy nhiên, trong dài hạn, với những thay đổi và cải tiến tích cực từ việc áp dụng luật và các chính sách mới, cho đến các thủ tục phê duyệt pháp lý đã được tinh gọn sẽ tạo kỳ vọng phát triển cho thị trường bất động sản nhà ở tại TP.HCM.

Trong khi đó, thị trường căn hộ tại Hà Nội tiếp tục thể hiện sự ổn định trong năm 2025, được hỗ trợ bởi sự nâng cấp của cơ sở hạ tầng , cải cách quy hoạch và nguồn cầu mạnh mẽ. Trong quý II/2025, có 7.000 căn hộ mới được mở bán và 5.200 giao dịch, tăng so với năm 2024. Từ nửa cuối năm 2025 đến năm 2027, sẽ có 58.100 căn hộ từ 58 dự án được đưa ra thị trường.

Đối với phân khúc biệt thự liền kề, bà Đỗ Thu Hằng cho rằng, nguồn cung bất động sản liền thổ tại TP.HCM vẫn còn gặp nhiều khó khăn, với nguồn cung sơ cấp trong quy II/2025 giảm xuống chỉ còn hơn 600 căn và nguồn cung mới khiêm tốn với chỉ 80 căn. Thiếu nguồn cung đã dẫn đến tình hình hoạt động kém với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 15% với 100 căn được bán trong bối cảnh lượng hàng cao cấp tồn kho lớn và tệp khách mua tương đối hạn hẹp.

Tính trong 6 tháng năm 2025, nguồn cung sơ cấp chỉ có 700 căn với 170 giao dịch. Nguồn cung tương lai dự kiến sẽ tiếp tục hạn chế, với chỉ khoảng 3.600 căn được mở bán ra thị trường tính đến năm 2027, chủ yếu tập trung tại khu vực ngoại thành được hỗ trợ bởi hạ tầng đang phát triển.

Tại Hà Nội, phân khúc nhà ở thấp tầng ghi nhận tăng trưởng đáng kể nhờ sự xuất hiện của các đại dự án. Trong quý II/2025, có 267 căn được mở bán từ 6 dự án hiện hữu, với tổng nguồn cung sơ cấp đạt 2.642 căn, trong đó có 1.221 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 46%.

Nguồn cung tương lai từ năm 2025 đến 2027 dự kiến đạt 6.443 căn. Nguồn cung nhà ở tại Hà Nội trong giai đoạn 2021–2025 chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Với khoảng 151.000 hộ gia đình mới hình thành, thành phố chỉ cung cấp được khoảng 102.000 căn hộ và nhà ở thấp tầng mới, dẫn đến thiếu hụt khoảng 49.000 căn.

Bất động sản thương mại giữ ổn định ở cả hai khu vực

Tại TP.HCM, thị trường văn phòng cho thấy sự tăng trưởng ổn định trong những năm gần đây. Tính đến quý II/2025, nguồn cung văn phòng đạt 2,9 triệu m2, tăng nhẹ theo quý với sự gia nhập của các dự án hạng C.

Do nguồn cung mới ít, tình hình hoạt động của phân khúc này ổn định với giá thuê trung bình 843.000 đồng/m2/tháng và công suất ở mức 88%. Các giao dịch mới chủ yếu đến từ các ngành công nghệ thông tin, tài chính, ngân hàng, bảo hiểm và giáo dục.

Dự kiến đến cuối năm 2027, nguồn cung văn phòng mới sẽ đạt khoảng 234.000 m2. Khu vực trung tâm sẽ ghi nhận sự gia tăng đáng kể về nguồn cung văn phòng hạng A. Trong bối cảnh nguồn cung hiện tại còn hạn chế, thị trường vẫn có tiềm năng để phát triển thêm các dự án chất lượng cao. Trong ngắn hạn, mối quan hệ cung – cầu được kỳ vọng sẽ duy trì trạng thái cân bằng.

Thị trường cho thuê văn phòng tại Hà Nội, TP.HCM cho thấy sự ổn định trước những bất ổn toàn cầu.

Diễn biến tương tự được ghi nhận tại Hà Nội khi trong quý II/2025 tổng nguồn cung đạt khoảng 2,28 triệu m² diện tích sàn cho thuê (NLA) từ 193 dự án, trong đó khu vực nội thành và khu vực phía tây chiếm tỷ trọng lớn, còn khu trung tâm (CBD) tiếp tục thiếu hụt nguồn cung văn phòng hạng A.

Các dự án mới chất lượng cao ngoài trung tâm thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ khách thuê, đặc biệt là các tòa nhà hạng A vừa hoàn thành với mức chi phí hợp lý hơn. Hoạt động cho thuê chủ yếu đến từ nhu cầu chuyển địa điểm và mở rộng, phản ánh xu hướng dịch chuyển đến các khu vực phi tập trung, tiết kiệm chi phí hơn. Thị trường duy trì sự ổn định với mức giá thuê trung bình khoảng 564.000 đồng/m²/tháng và tỷ lệ lấp đầy đạt 83%.

Trong nửa đầu năm 2025, thị trường bán lẻ hiện đại tại TP.HCM vẫn có quy mô nhỏ, với tổng diện tích cho thuê thuần (NLA) khoảng 1,6 triệu m². Nguồn cung mới hạn chế, thị trường chỉ ghi nhận thêm 5.000 m² NLA từ các dự án hiện hữu.

Hiệu suất thị trường duy trì ổn định với tỷ lệ lấp đầy cao đạt 93% và giá thuê tầng trệt trung bình khoảng 1,5 triệu đồng/m²/tháng. Các giao dịch thuê mới chủ yếu đến từ nhóm ngành giải trí, phong cách sống và đồ gia dụng.

Thị trường bán lẻ tại Hà Nội giữ ổn định trong nửa đầu năm 2025. Tỷ lệ lấp đầy đạt 86%, trong khi giá thuê trung bình tầng trệt tăng lên 1,3 triệu đồng/m²/tháng.

Đối với phân khúc căn hộ dịch vụ, đại diện Savills cho biết,trong quý II/2025, thị trường TP.HCM không ghi nhận nguồn cung căn hộ dịch vụ mới, duy trì ổn định ở mức 8.000 căn. Công suất thuê đạt 80%, cho thấy tình hình hoạt động tốt, với giá thuê trung bình khoảng 20 USD/m²/tháng.

Tại Hà Nội, nguồn cung trong quý giữ ổn định với 6.246 căn từ 64 dự án. Trong đó, khu vực nội thành có tỷ trọng nguồn cung lớn nhất, chiếm 60% và sẽ tiếp tục cung cấp nguồn cung tương lai trong năm 2025 thông qua 4 dự án mới với tổng cộng 739 căn. Tỷ lệ lấp đầy duy trì ổn định ở mức 86%, trong khi giá thuê đạt 24 USD/m²/tháng.

Nguyễn Linh