Thị trường bất động sản: Hướng đến phát triển bền vững

Thị trường diễn biến khó lường

Cách đây 3 năm, thị trường BĐS tại Quảng Ngãi diễn ra khá sôi động. Lượng giao dịch giấy tờ nhà đất, thanh khoản tăng đột biến, khiến các cơ quan chức năng phải khuyến cáo người dân nâng cao cảnh giác để không mắc phải chiêu trò thông tin thất thiệt thổi giá BĐS lên cao. Sau đó, thị trường lắng xuống. Năm 2022, thị trường BĐS hứa hẹn khởi sắc khi Quảng Ngãi có kế hoạch đưa ra đấu giá hàng loạt khu dân cư đầu tư từ ngân sách, với mục tiêu mang lại nguồn thu cho ngân sách hơn 3.100 tỷ đồng từ tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, do gặp nhiều vướng mắc trong thực hiện các dự án nên kết thúc năm 2022, nguồn thu ngân sách từ bán đấu giá quyền sử dụng đất chỉ đạt 1/3 kế hoạch.

Khu đô thị HUD - Phú Mỹ (TP.Quảng Ngãi). Ảnh: THANH NHỊ

Đối với dự án BĐS đầu tư ngoài ngân sách, năm 2022 hầu như không có giao dịch chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng thành công. Đại diện Công ty TNHH Bách Bằng, chủ đầu tư khu dân cư nam Trần Hưng Đạo và chỉnh trang đô thị TX.Đức Phổ cho biết, khu dân cư nam Trần Hưng Đạo là một trong số ít dự án BĐS trên địa bàn Quảng Ngãi đủ điều kiện lên sàn giao dịch, nhưng thị trường trầm lắng, không có khách hàng. Thị trường BĐS trầm lắng nên nhiều người dù muốn chịu lỗ để thanh khoản nhanh cũng không thể thực hiện được.

Bên cạnh đó, trên địa bàn tỉnh đang có tình trạng nhà đầu tư khu dân cư, khu đô thị sau khi hoàn thiện các thủ tục đã tách thửa, ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng, tổ chức bàn giao giấy tờ đất để nhận số tiền còn lại của khách hàng theo hợp đồng chuyển nhượng nhưng không được. Hầu hết khách hàng là nhà đầu tư nhỏ lẻ đang gặp khó về tài chính, không còn khả năng để thanh toán dứt điểm hợp đồng đã ký kết trước đó. Đại diện Công ty CP Đầu tư xây dựng thương mại Đông Phương (TP.Quảng Ngãi) cho biết, đối với dự án BĐS của công ty, hiện đã hoàn tất một số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng hầu hết khách hàng chưa tới nhận, nộp đủ số tiền còn lại cho chủ đầu tư. Tổng số tiền mà các khách hàng còn nợ lại chủ đầu tư lên đến hàng chục tỷ đồng.

Nhiều khó khăn, vướng mắc

Hiện tại, doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS ở Quảng Ngãi đang gặp rất nhiều khó khăn, trong đó có việc khó tiếp cận được các nguồn vốn vay, giá cả nguyên vật liệu đầu vào tăng, không bán được sản phẩm... Đặc biệt, nhiều dự án BĐS đang gặp vướng mắc về tính pháp lý, chưa được các cấp, ngành liên quan tháo gỡ. Chính khó khăn này làm cho các DN kinh doanh BĐS không thể tiếp cận được nguồn vốn để có thể xoay xở, vực dậy dự án.

Theo thống kê, Quảng Ngãi hiện có 363 dự án BĐS, trong đó chỉ có 7 dự án đủ điều kiện pháp lý để giao dịch sản phẩm lô, nền; 60 dự án được cấp chủ trương đầu tư, đã thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng một phần; còn lại 296 dự án chưa được cấp chủ trương đầu tư. Toàn bộ các dự án này khi lựa chọn nhà đầu tư đều thực hiện theo hình thức chỉ định nhà đầu tư chứ không thông qua đấu thầu. Ngoài 7 dự án BĐS đủ điều kiện pháp lý giao dịch trên thị trường, các dự án còn lại dù không được phép giao dịch nhưng hầu hết các chủ đầu tư đều đã ký kết các hợp đồng "hợp tác đầu tư" với khách hàng. Tuy nhiên, giải pháp tháo gỡ vướng mắc về pháp lý gần như không thể thực hiện được, do nhiều nguyên nhân.

Khu dân cư trục đường Mỹ Trà - Mỹ Khê (TP.Quảng Ngãi) do ngân sách đầu tư dự kiến tổ chức đấu giá trong năm 2023. ẢNH: THANH NHỊ

Trong năm 2021, Quảng Ngãi thành lập tổ giải quyết vướng mắc cho DN kinh doanh BĐS, song sau khi rà soát, phân loại dự án để áp dụng các biện pháp phù hợp thì không thể giải quyết nhanh như dự kiến ban đầu. Toàn bộ các dự án chưa được cấp chủ trương đầu tư, tỉnh đã buộc dừng triển khai thực hiện, để triển khai lại từ đầu theo hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Một số dự án đang thực hiện dở dang đã được nhà đầu tư tự nguyện trả lại dự án để thực hiện theo hình thức đấu thầu, với mong muốn sớm tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tiếp tục thực hiện dự án. Tuy nhiên, sau hơn 1 năm trả lại, dự án vẫn chưa tái khởi động.

Sau khi xác định tính chất pháp lý của dự án chưa đảm bảo, hầu hết các ngân hàng đã siết chặt khoản vay. Năm 2022, hầu hết các ngân hàng thương mại đã tất toán các khoản vay BĐS; nếu DN nào còn thời hạn vay mà thực hiện không đúng các cam kết trả gốc và lãi thì bị liệt vào nhóm nợ xấu, đồng nghĩa với việc khóa chặt "cánh cửa" tiếp cận với nguồn vốn vay từ ngân hàng. Trước đó, khi đề xuất chủ trương đầu tư dự án, hầu hết các DN kinh doanh BĐS đều được các ngân hàng cam kết bảo lãnh tín dụng, có ngân hàng cam kết đầu tư rất cao, từ 70 - 90% tổng mức đầu tư dự án. Vì vậy, khi ngân hàng không tiếp tục cho vay vốn, thì hầu hết các DN đã không thể hoàn thành dự án.

Trước những khó khăn này, nhiều DN kinh doanh BĐS đã phải thu hẹp quy mô đầu tư, kinh doanh; tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động; dừng, hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; không triển khai các dự án mới.

Hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản

Quảng Ngãi đang triển khai các giải pháp nhằm thực hiện đảm bảo các quy trình, thủ tục pháp lý quy định đối với các dự án BĐS. Theo đó, tỉnh đã cho phép khảo sát lập quy hoạch, đưa ra đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư với 7 dự án BĐS quy mô lớn.

Về tháo gỡ khó khăn trong tiếp cận vốn vay, hiện nay các ngân hàng thương mại trên địa bàn đã chuẩn bị nguồn vốn để khi trung ương chỉ đạo cụ thể về triển khai cho vay BĐS quy định tại Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về Chương trình Phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội. Đồng thời, xem xét thực hiện hạn mức tín dụng phù hợp; giãn nợ gốc, lãi vay cho các DN, tạo điều kiện cho các DN, người dân tiếp cận nguồn vốn tín dụng để đầu tư BĐS.

Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam - Chi nhánh Quảng Ngãi Đinh Văn Công cho biết, năm 2023, Quảng Ngãi có kế hoạch huy động gần 81 nghìn tỷ đồng để phục vụ nhu cầu vay sản xuất, kinh doanh tiêu dùng, trong đó có cho vay BĐS. Tuy nhiên, DN cần phải hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án, đáp ứng các yêu cầu về bảo đảm vốn vay để được ngân hàng tin tưởng mạnh dạn cho vay. Đặc biệt, các DN kinh doanh BĐS cũng phải tạo ra nguồn tài chính nội bộ để phục vụ kinh doanh an toàn, lành mạnh.

THANH NHỊ