Thị trường bất động sản Mỹ thêm bất ổn sau sự sụp đổ của các ngân hàng

Các ngân hàng nhỏ ngày càng thận trọng hơn

Chỉ trong đầu tháng 3/2023 đã liên tiếp xảy ra sự sụp đổ của một số ngân hàng nhỏ của Mỹ. Ngày 10/3, ngân hàng Silicon Valley Bank (SVB), một trong những ngân hàng lớn nhất thung lũng Silicon của Mỹ và lớn thứ 16 ở Mỹ, tuyên bố phá sản. Tiếp đó ngày 12/3, Signature Bank (SB) tại New York, một ngân hàng quan trọng trong ngành tiền mã hóa, cũng đã bị đóng cửa. Trong khi đó, ngân hàng First Republic thành lập từ năm 1985, phục vụ nhóm khách hàng tương tự như SVB cũng đang đối mặt với nguy cơ tương tự.

Các doanh nghiệp bất động sản Mỹ đối mặt với nhiều khó khăn. Ảnh: TL

Các quan chức Mỹ và đại diện các ngân hàng đã lên tiếng trấn an thị trường. Chủ tịch Cục Dự trữ liên bang Mỹ (FED) Jerome Powell trong phát biểu ngay sau khi FED công bố quyết định tăng lãi suất (22/3) đã khẳng định: “Hệ thống ngân hàng vẫn vững mạnh, có khả năng phục hồi, và ở trong tình trạng an toàn vốn”. Đây được xem là động thái củng cố lòng tin của thị trường sau những lo ngại về ảnh hưởng có tính hệ thống từ vụ việc SVB và SB.

Camden Fine - cựu Chủ tịch Cộng đồng ngân hàng độc lập Mỹ cho biết, ông đã nói chuyện với ít nhất 30 giám đốc điều hành ngân hàng trên khắp nước Mỹ, từ những ngân hàng có giá trị tài sản 500 triệu USD cho tới những ngân hàng 10 tỷ USD, tiền gửi vào các ngân hàng này vẫn diễn ra bình thường. Trong khi, Scott Anderson - Giám đốc điều hành Ngân hàng Zions, có trụ sở tại Utah với tổng giá trị tài sản 90 tỷ USD cho biết “tình hình đang dần lắng dịu”.

Theo một khảo sát được FED thực hiện, gần 60% số ngân hàng Mỹ đã thắt chặt tiêu chuẩn cho vay đối với khoản vay liên quan đến các dự án bất động sản thương mại và chung cư. Trong một lưu ý gần đây, ngân hàng Goldman Sachs cho biết “các tiêu chí chuẩn cho vay của ngành ngân hàng đã thắt chặt đáng kể, ở mức độ chưa từng thấy trước đây, chỉ trừ giai đoạn suy thoái. Có lẽ bộ phận rủi ro của ngân hàng nhỏ đang ngày càng tỏ ra thận trọng hơn”.

Tuy nhiên, thực tế các ngân hàng nhỏ đã tỏ ra thận trọng hơn trong các quyết định của mình, đặc biệt là liên quan đến việc cho vay trong lĩnh vực bất động sản, lĩnh vực vốn được xem là nhiều rủi ro nhất là trong bối cảnh lãi suất đang cao như hiện nay.

Các điều khoản, điều kiện cho vay của các ngân hàng trở nên chặt chẽ và khó khăn hơn. Mục tiêu của các ngân hàng là hướng tới sự ổn định, an toàn hơn là tăng trưởng lợi nhuận khi mà bài học từ SVB và SB vừa mới diễn ra.

Thêm nhiều áp lực mới cho thị trường

Trước khi xảy ra các vụ đổ vỡ trên, thị trường bất động sản đã gặp khó khăn từ các đợt tăng lãi suất liên tiếp của FED (tính đến thời điểm hiện tại cơ quan này đã 9 lần liên tiếp tăng lãi suất, đưa lãi suất từ 0 - 0,25% lên mức 4,75 - 5%) làm tăng chi phí đi vay, giảm giá các bất động sản đồng thời việc người mua hàng nhận được ít hỗ trợ tín dụng cũng khiến thị trường thêm trầm lắng. Khi chưa kịp phục hồi và thích nghi, các doanh nghiệp bất động sản lại phải đối mặt với khó khăn mới, chính là hệ quả tiêu cực từ sự sụp đổ của các ngân hàng nhỏ nước này.

Ảnh: TL minh họa

Thực tế, các ngân hàng nhỏ tại Mỹ đóng vai trò quan trọng đối với thị trường bất động sản nước này. Theo thống kê của FED, các ngân hàng nhỏ chiếm khoảng 2/3 số khoản cho vay bất động sản thương mại, trong đó gồm 70% số khoản vay xây dựng và phát triển đất đai, hơn 90% số khoản được đảm bảo bằng đất nông nghiệp. Ngân hàng SB trước khi sụp đổ vẫn có danh mục cho vay bất động sản lớn thứ 10 tại Mỹ và xếp trên ngay ngân hàng này là First Republic, ngân hàng cũng chỉ vừa thoát khỏi sụp đổ trong gang tấc.

Như đã phân tích ở trên, việc lo ngại hiệu ứng Domino có thể xảy ra, các ngân hàng nhỏ của Mỹ đã đưa ra các quy định chặt chẽ hơn trong hoạt động cho vay, điều này gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc tiếp cận tín dụng. Trong trường hợp khó khăn trong tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp bất động sản lan rộng, do các quy định chặt chẽ hơn sẽ khiến lĩnh vực này thêm bất ổn.

Daniil Manaenkov - chuyên gia kinh tế tại Đại học Michigan, cho rằng xu hướng này nếu kéo dài có thể tác động xấu đến kinh tế Mỹ thông qua việc gây ra những ách tắc cho thị trường bất động sản. Ông cho biết, “tín dụng sẽ trở nên đắt đỏ hơn. Một số dự án đầu tư có thể bị trì hoãn, dẫn đến việc tuyển dụng lao động ít hơn”. Trong khi đó, Xander Snyder - chuyên gia cao cấp về bất động sản tại First American – một công ty cung cấp dịch vụ tư vấn tài chính, cho biết: “Đã có những vấn đề về thanh khoản. Có ít giao dịch được thực hiện hơn. Khả năng tiếp cận vốn ngày càng khan hiếm và cuộc khủng hoảng ngân hàng lần này gần như chắc chắn sẽ làm trầm trọng thêm tình trạng đó”.

Thực tế, tỷ lệ tăng trưởng cho vay bất động sản thương mại tại Mỹ kể từ đầu năm 2023 đến nay đã giảm khoảng 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Thực tế, các ngân hàng nhỏ tại Mỹ đóng vai trò quan trọng đối với thị trường bất động sản nước này. Theo thống kê của FED, các ngân hàng nhỏ chiếm khoảng 2/3 số khoản cho vay bất động sản thương mại, trong đó gồm 70% số khoản vay xây dựng và phát triển đất đai, hơn 90% số khoản được đảm bảo bằng đất nông nghiệp.

Hải Hà