Thị trường bất động sản năm 2026: Khơi thông dòng vốn, tái thiết niềm tin

Câu chuyện khơi thông dòng tiền cho địa ốc đang được đặt vào vị trí trung tâm của quá trình tái cấu trúc thị trường. Trong những ngày đầu xuân Bính Ngọ 2026, phóng viên Cơ quan Báo và phát thanh, truyền hình Hà Nội đã trao đổi với TS Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam để hiểu rõ hơn về vấn đề này.

- Thưa ông, trong nhiều năm qua, tín dụng ngân hàng được xem là “mạch máu” của thị trường BĐS. Ông đánh giá như thế nào về vai trò của dòng vốn này trong giai đoạn hiện nay?

TS Trần Xuân Lượng–Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam. Ảnh: NVCC

- Có thể khẳng định, nhiều năm qua tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn vốn chủ đạo của thị trường BĐS Việt Nam. Tuy nhiên, sau giai đoạn siết chặt để kiểm soát rủi ro, đặc biệt từ năm 2022, dòng vốn này đã được điều chỉnh theo hướng chọn lọc hơn, ưu tiên dự án có pháp lý đầy đủ, nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực.

Việc điều hành linh hoạt của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thời gian gần đây cho thấy thông điệp rất rõ: Không “mở van” ồ ạt gây rủi ro hệ thống, nhưng cũng không để thị trường rơi vào tình trạng thiếu thanh khoản kéo dài. Các gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được triển khai đồng bộ, cùng với mặt bằng lãi suất duy trì ở mức hợp lý, đã góp phần cải thiện đáng kể tâm lý người mua nhà.

Điều quan trọng lúc này không chỉ là quy mô tín dụng mà là “chất lượng tín dụng”. Dòng vốn phải hướng vào phân khúc có nhu cầu thực, hạn chế đầu cơ, tích trữ tài sản chờ tăng giá. Đây chính là cơ sở để thị trường phục hồi bền vững thay vì tăng trưởng nóng.

- Nhiều doanh nghiệp kỳ vọng tín dụng sẽ tiếp tục được khơi thông khi khung pháp lý đã rõ ràng hơn. Theo ông, điều kiện tiếp cận vốn trong giai đoạn tới sẽ thay đổi ra sao?

- Tôi cho rằng, dù pháp lý đang dần hoàn thiện, nhưng yêu cầu về minh bạch tài chính, năng lực vốn tự có và tiến độ triển khai dự án sẽ ngày càng khắt khe. Điều này buộc doanh nghiệp BĐS phải tái cấu trúc chiến lược phát triển, giảm phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính quá mức.

Thị trường hiện nay không còn chỗ cho mô hình tăng trưởng dựa hoàn toàn vào vốn vay ngắn hạn để phát triển dự án dài hạn. Ngân hàng sẽ ưu tiên những chủ đầu tư có quỹ đất sạch, hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh, phương án kinh doanh khả thi và dòng tiền ổn định. Đây là quá trình “thanh lọc tự nhiên” cần thiết để nâng cao chất lượng thị trường.

- Bên cạnh tín dụng ngân hàng, kênh trái phiếu doanh nghiệp từng là nguồn vốn trung–dài hạn quan trọng nhưng đã gặp nhiều biến động. Ông nhìn nhận triển vọng của kênh này thế nào?

- Đúng là giai đoạn 2022–2023, thị trường trái phiếu doanh nghiệp chịu cú sốc lớn về niềm tin. Tuy nhiên, nhờ khung pháp lý mới và cơ chế giám sát chặt chẽ hơn, thị trường đang từng bước được củng cố lại. Khi tính minh bạch được nâng cao, công bố thông tin đầy đủ, xếp hạng tín nhiệm trở thành yêu cầu phổ biến, trái phiếu có thể trở lại vai trò là nguồn vốn trung–dài hạn hiệu quả cho doanh nghiệp BĐS. Tuy nhiên, quá trình phục hồi sẽ không diễn ra trong “một sớm một chiều”.

Nhà đầu tư cá nhân hiện nay rất thận trọng, đòi hỏi mức độ an toàn cao hơn. Do đó, chỉ những doanh nghiệp có dự án khả thi, dòng tiền tốt và quản trị minh bạch mới có thể huy động vốn thành công. Về dài hạn, thị trường trái phiếu cần phát triển theo hướng chuyên nghiệp hơn, với sự tham gia nhiều hơn của nhà đầu tư tổ chức, quỹ đầu tư và các định chế tài chính để phân tán rủi ro, giảm áp lực cho hệ thống ngân hàng.

- Một điểm sáng khác là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Ông đánh giá thế nào về cơ hội thu hút FDI vào BĐS trong thời gian tới?

- BĐS luôn nằm trong nhóm ngành thu hút FDI lớn tại Việt Nam, đặc biệt ở các phân khúc khu công nghiệp, logistics, văn phòng và nhà ở cao cấp. Trong bối cảnh Việt Nam nâng cao vị thế trong chuỗi cung ứng toàn cầu, nhu cầu phát triển hạ tầng khu công nghiệp, đô thị vệ tinh và nhà ở cho chuyên gia nước ngoài ngày càng tăng.

Hiện nay, nhiều quỹ đầu tư từ Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản đang tích cực tìm kiếm cơ hội M&A tại các dự án có pháp lý rõ ràng và tiềm năng sinh lời dài hạn. Xu hướng này không chỉ bổ sung nguồn vốn mà còn mang theo kinh nghiệm quản trị, tiêu chuẩn phát triển bền vững và chiến lược vận hành chuyên nghiệp. Để thu hút dòng vốn quốc tế chất lượng cao, Việt Nam cần tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, bảo đảm tính ổn định và dự báo của chính sách. Khi rủi ro pháp lý giảm xuống, chi phí vốn cũng sẽ giảm theo.

Khơi thông dòng vốn là cơ hội “tái thiết” niềm tin cho thị trường BĐS. Ảnh: Duy Anh

- Gần đây, nhiều ý kiến đề xuất phát triển mạnh các quỹ đầu tư BĐS (REIT), quỹ tín thác và công cụ chứng khoán hóa tài sản. Theo ông, đây có phải hướng đi tiềm năng?

- Đây là xu hướng phổ biến tại nhiều quốc gia, giúp huy động vốn từ cộng đồng nhà đầu tư một cách minh bạch, chuyên nghiệp. Tại Việt Nam, số lượng REIT còn hạn chế và quy mô nhỏ, nhưng trong bối cảnh thị trường cần nguồn vốn dài hạn ổn định, đây là hướng đi rất tiềm năng.

Khi nhà đầu tư có thể sở hữu một phần tài sản thông qua chứng chỉ quỹ thay vì mua trực tiếp BĐS, thanh khoản thị trường sẽ được cải thiện đáng kể. Tuy nhiên, để kênh này phát triển, cần hoàn thiện hành lang pháp lý về quản lý quỹ, định giá tài sản và cơ chế bảo vệ nhà đầu tư. Đồng thời, thị trường thứ cấp phải đủ sâu để bảo đảm khả năng chuyển nhượng linh hoạt.

- Theo ông, yếu tố nào quyết định việc tái thiết niềm tin của thị trường trong giai đoạn hiện nay?

- Niềm tin thị trường không chỉ đến từ chính sách tín dụng hay dòng vốn FDI, mà còn đến từ chính người mua nhà. Khi người dân sẵn sàng xuống tiền, dòng tiền trực tiếp sẽ quay trở lại doanh nghiệp. Thời gian qua, mặt bằng giá ở một số phân khúc đã điều chỉnh về mức hợp lý hơn so với giai đoạn “sốt nóng”. Cùng với lãi suất vay mua nhà ổn định và các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, nhiều gia đình trẻ đã quay lại thị trường.

Tuy nhiên, để dòng tiền này bền vững, thị trường phải bảo đảm tính minh bạch về pháp lý, tiến độ xây dựng và chất lượng sản phẩm. Những dự án chậm bàn giao, thay đổi quy hoạch hoặc phát sinh tranh chấp sẽ làm suy giảm niềm tin, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng huy động vốn của toàn thị trường.

- Ông có khuyến nghị gì để việc khơi thông nguồn vốn không tạo ra rủi ro bong bóng giá như các chu kỳ trước?

- Bài học từ các chu kỳ trước cho thấy, nếu dòng vốn không được kiểm soát hợp lý, rất dễ hình thành bong bóng giá và rủi ro hệ thống. Vì vậy, khơi thông nguồn vốn phải đi đôi với cơ chế giám sát chặt chẽ. Cần xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường thống nhất, minh bạch về giá giao dịch, nguồn cung, tồn kho. Khi thông tin đầy đủ, nhà đầu tư và cơ quan quản lý sẽ có cơ sở ra quyết định chính xác hơn, hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá.

Về phía doanh nghiệp, cần nâng cao năng lực quản trị rủi ro, đa dạng hóa nguồn vốn thay vì phụ thuộc vào một kênh duy nhất. Sự kết hợp giữa vốn chủ sở hữu, tín dụng ngân hàng, trái phiếu, FDI và quỹ đầu tư sẽ tạo “bộ đệm” tài chính an toàn hơn.

Tôi cho rằng, thị trường BĐS đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc toàn diện. Khi hệ thống pháp lý mới đi vào thực tiễn, thủ tục được rút ngắn và dòng vốn được khơi thông đúng hướng, thị trường có thể bước vào chu kỳ phục hồi bền vững hơn. Kỳ vọng nguồn vốn mới không đơn thuần là câu chuyện tiền bạc, mà là cơ hội “tái thiết” niềm tin và nâng cao chất lượng phát triển của toàn thị trường trong dài hạn.

- Trân trọng cảm ơn ông!

Doãn Thành