Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phía Nam 'cài số lùi'?

Dự án "dậm chân tại chỗ"

Những năm trước, khi nhắc tới phân khúc bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng, biệt thự ven biển, căn hộ, condotel… nhiều người không khỏi ngạc nhiên về sự phát triển với tốc độ vượt bậc. Các chủ đầu tư đua nhau bán hàng, giới thiệu sản phẩm, cam kết lợi nhuận, đúng tiến độ cho nhà đầu tư.

Phân khúc này đã đẩy thanh khoản thị trường lên cao và khiến thị trường BĐS nghỉ dưỡng là một lựa chọn đầu tư hấp dẫn.

Tuy nhiên, từ năm 2022, các dự án BĐS nghỉ dưỡng chững lại, thậm chí có nhiều dự án “cài số lùi” vì chịu ảnh hưởng bởi kinh tế thị trường, vấn đề siết pháp lý từ cơ quan chức năng và việc khách hàng khó khăn trong khâu vay vốn từ các tổ chức tín dụng.

Theo báo cáo đánh giá của DKRA Việt Nam (đơn vị nghiên cứu thị trường BĐS), hiện nay loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận sự sụt giảm mạnh về nguồn cung và lượng tiêu thụ so với cùng kỳ năm 2023 ở hầu hết các phân khúc.

Cụ thể, ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp giảm 8% so với cùng kỳ, tập trung chủ yếu tại khu vực miền Trung và miền Nam. Sức cầu chung thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ giảm 15% so với quý 1/2023, đây là mức thấp nhất trong một thập kỷ qua.

Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giá giảm trung bình 15% - 20% so với giá hợp đồng. Các chính sách cam kết/chia sẻ lợi nhuận/doanh thu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc vẫn được áp dụng rộng rãi nhằm gia tăng thanh khoản nhưng không đạt hiệu quả như kỳ vọng.

Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung tiếp tục sụt giảm, hơn 97% nguồn cung sơ cấp trong quý đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ.

Thị trường vẫn chưa thoát khỏi “vùng tối” dù ngành du lịch đã có nhiều khởi sắc. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động và tiếp tục xu hướng đi ngang. Thị trường tiếp tục gặp nhiều khó khăn về thanh khoản lẫn khả năng tăng giá khi niềm tin của nhà đầu tư, cũng như động thái phục hồi của phân khúc này vẫn còn rất thấp.

Một phân khu cạnh bờ biển của tổ hợp dự án bất động sản nghỉ dưỡng 5 sao.

Phân khúc condotel, nguồn cung sơ cấp quý 1/2024 chỉ tăng nhẹ 6% so với cùng kỳ năm trước, sản phẩm chủ yếu vẫn đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ.

Sức cầu chung thị trường ghi nhận mức thấp nhất trong 5 năm qua. Mặt bằng giá sơ cấp không biến động so với cùng kỳ và vẫn neo ở mức cao do chi phí đầu vào cao. Những chính sách bán hàng nghiêng về hỗ trợ dòng tiền như kéo dài lịch thanh toán, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất,… tiếp tục được áp rộng rãi nhằm kích cầu thị trường.

Thị trường “ngủ đông”

Theo ghi nhận từ nhiều công ty môi giới, kênh bán hàng, từ cuối năm 2023, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tại thị trường khu vực phía Nam như Bà Rịa - Vũng Tàu; Bình Thuận… hầu như không có chủ đầu tư nào triển khai công tác bán hàng hay chào quảng cáo các sản phẩm.

Chủ yếu, doanh nghiệp tập trung hoàn thiện các khâu pháp lý, xây dựng dự án để kịp tiến độ bàn giao cho khách hàng hoặc vận hành các phân khu tạm thời để cho thuê sinh lợi.

Theo ghi nhận, tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu các dự án như Charm Hồ Tràm với các sản phẩm căn hộ nghỉ dưỡng, Condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, khách sạn được chào bán từ 2021 và dự kiến bàn giao cuối năm 2024.

Tuy nhiên, đến nay dự án trên mới xây dựng được phần thô một số hạng mục và còn dang dở chưa thể bàn giao cho khách hàng cũng như đi vào hoạt động.

Một dự án chưa bàn giao cho khách hàng sử dụng, bên trong đang tiến hành xây dựng nhiều hạng mục thô.

Tại khu vực tỉnh Bình Thuận, dự án Thanh Long Bay với khoảng 90ha cũng được chào bán từ 2019. Tuy nhiên, chỉ một vài phân khu được chủ đầu tư triển khai xây dựng vẫn chưa hẹn ngày bàn giao cho khách hàng.

Cũng tại tỉnh Bình Thuận, chào bán ở thời điểm 2019 dự án Sumerland Mũi Né của Hưng Lộc Phát cũng được quảng cáo là khu nghỉ dưỡng, giải trí 5 sao, biệt thự nhà phố, khách sạn… Nhưng, hiện nay chủ đầu tư vẫn đang xây dựng và chưa bàn giao.

Ông Lê Đình Lăng, Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư xây dựng và Phát triển địa ốc Song Long nhận định: “Sau khi condotel bị "vỡ trận" bởi cơ quan chức năng siết pháp lý và các chủ đầu tư không còn đủ lực để thanh toán lợi nhuận theo cam kết, cũng như tiến độ đầu tư chậm đã khiến khách hàng không còn mặn mà mua các phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng. Chính vì vậy, hiện nay thanh khoản thị trường kém, không có người mua bán vì tâm lý khách hàng không muốn gặp rủi ro. Đặc biệt, các dự án đã chào bán từ 4 - 5 năm mà vẫn chưa xong một số phân khu và bàn giao lại càng không hút được khách”.

Cũng theo ông Lăng, pháp lý hiện nay với thị trường bất động sản là rất quan trọng. Trước đây một số chủ đầu tư chưa kịp chuẩn bị pháp lý đã đưa sản phẩm ra thị trường, đến khi bị “siết” mới thấy được hệ lụy, khách hàng cũng điêu đứng vì chôn vốn trong sản phẩm.

Một dự án BĐS nghỉ dưỡng ở tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Ông Hà Văn Thiện, Phó Tổng Giám đốc Công ty BĐS Trần Anh cũng nhận định rằng, tới thời điểm hiện tại, trong khi các phân khúc khác đều đã có nhiều dấu hiệu phục hồi thì bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát khỏi trạng thái “ảm đạm".

Các doanh nghiệp đang phát triển ở phân khúc này chắc chắn phải cần một thời gian dài, hoàn thiện pháp lý, chuẩn bị lực về tài chính đẩy nhanh tiến độ, triển khai các dự án hạ tầng…, thì 3 - 4 năm nữa phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng mới có thể quay trở lại.

Dự báo nguồn cung tăng nhẹ, thanh khoản kém

Theo dự báo của DKRA, trong thời gian tới, với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel dự báo tăng nhẹ so với quý 1/2024, dao động khoảng 100 - 200 căn, tập trung phần lớn tại Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng không có nhiều biến động so với quý trước, dự báo sẽ cung cấp ra thị trường nguồn cung sơ cấp lần lượt ở mức 100 - 150 căn biệt thự nghỉ dưỡng và 80 - 100 căn nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng.

Sức cầu chung thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp, đà giảm dự kiến kéo dài đến hết năm 2024. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định và khó có những biến động rõ nét trong ngắn hạn. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết cho thuê,… tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong quý tới.

Phùng Sỹ Sơn