Thị trường bất động sản: Nguồn cung dồi dào, người mua khó tiếp cận

Dự án Khu đô thị phía Đông Đại lộ Bắc Nam, phường Hàm Rồng đang hoàn thiện.

Giá nhà đất tăng phi mã

Khảo sát tại nhiều khu vực đô thị như các phường: Hạc Thành, Quảng Phú, Hàm Rồng, Đông Quang... cho thấy mặt bằng giá bất động sản tăng mạnh chỉ trong thời gian ngắn.

Tại dự án khu nhà ở, công viên cây xanh thuộc Khu Đô thị Nam TP Thanh Hóa, thời điểm tháng 7/2024, giá đất liền kề được giao dịch phổ biến khoảng 31 triệu đồng/m2. Sang đầu năm 2025, mức giá này đã tăng lên gần 40 triệu đồng/m2 và hiện dao động từ 45 - 50 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Đáng chú ý, người mua nhà tại đây còn phải hoàn thiện xây thô mới đủ điều kiện hoàn công, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Không chỉ các dự án đã hình thành rõ ràng về pháp lý, tại nhiều mặt bằng dân cư khác, dù chưa biết khi nào mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện chỉ giao dịch thông qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn, giá đất vẫn ở mức cao “không tưởng”. Theo ghi nhận, phần lớn các mặt bằng này đã tăng từ 30% so với đầu năm 2025; cá biệt những khu vực có quy hoạch đẹp, hạ tầng tương đối đồng bộ, gần khu dân cư hiện hữu, mức tăng lên tới 50%.

Tình trạng tăng giá không chỉ diễn ra tại khu vực trung tâm TP Thanh Hóa cũ, mà còn lan sang các xã trung tâm, khu vực gần khu công nghiệp, nơi có lợi thế giao thương. Một trong những nguyên nhân là do giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất rất cao. Điển hình, tại cuộc đấu giá 132 lô đất thuộc mặt bằng quy hoạch số 103/MBQH-UBND Hoằng Kim (nay là xã Hoằng Phú) đầu năm 2025, nhiều lô đất được đẩy giá cao hơn từ 800 triệu đến hơn 1 tỷ đồng so với giá khởi điểm. Cá biệt, có những lô đất giá khởi điểm 1,2 tỷ đồng nhưng giá trúng đấu giá lên tới 3,6 - 3,9 tỷ đồng.

Ở phân khúc chung cư, giá cũng tăng đều và mạnh do đáp ứng nhu cầu ở thực. Căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 48m2 tại chung cư Xuân Mai tăng từ khoảng 1,3 tỷ đồng đầu năm 2025 lên hơn 1,6 tỷ đồng hiện nay, gấp 2,3 lần giá mở bán năm 2019. Một số dự án chung cư nhà ở xã hội đã đủ điều kiện giao dịch thương mại cũng ghi nhận mức tăng 300 - 400 triệu đồng/căn so với cùng kỳ năm trước.

Cung thừa, nhưng giấc mơ an cư ngày càng xa

Giá bất động sản tăng nhanh đang khiến giấc mơ an cư của nhiều người lao động ngày càng trở nên xa vời. Ở phân khúc nhà ở riêng lẻ, nếu như khoảng 2 năm trước, với 2 tỷ đồng, người dân có thể mua được những lô đất có đường rộng, ô tô đi lại thuận tiện tại khu vực trung tâm TP Thanh Hóa cũ, thì hiện nay, mức tài chính này chỉ đủ mua đất trong các ngõ nhỏ.

Chị Hoàng Thùy Lan, phường Hạc Thành, chia sẻ: “Năm 2024, gia đình tôi tích lũy được khoảng 1 tỷ đồng, dự định vay thêm ngân hàng để mua một mảnh đất khoảng 60m2, nhưng do lo ngại lãi suất không ổn định nên chần chừ. Đến nay, khi dành dụm thêm được hơn 400 triệu đồng thì lô đất ấy đã tăng lên 3,3 tỷ đồng, hoàn toàn ngoài khả năng và hiện vẫn đành ở thuê trong căn chung cư nhỏ".

Tại các xã từng là trung tâm huyện cũ, tình trạng giá đất trúng đấu giá cao, trong khi nhiều lô đất rơi vào tay giới đầu cơ, cũng khiến người có nhu cầu thật khó tiếp cận. Anh Lê Ngọc Long, một người dân vừa đi xuất khẩu lao động về, bày tỏ: “Tôi tích lũy được ít vốn, muốn mua một lô đất ở trung tâm để mở cửa hàng kinh doanh. Nhưng ngay cả ở khu vực ven, tiện ích chưa đồng bộ, giá đã bị đẩy lên 3 - 4 tỷ đồng mỗi lô, vượt xa khả năng của người lao động”.

Ở phân khúc chung cư, dù có thể sử dụng ngay, giá tăng mạnh cũng khiến nhiều người trẻ gặp khó. Chị Nguyễn Thị Vân, đang làm việc tại Hà Nội và có ý định trở về Thanh Hóa, cho biết: “Hiện một căn chung cư thương mại 2 phòng ngủ, khoảng 60m2 đã lên tới gần 2 tỷ đồng. Thu nhập hơn 20 triệu đồng/tháng không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, còn mua nhà thương mại thì quá sức".

Giá nhà cao, vượt khả năng chi trả của người dân lao động đã kéo theo hệ quả rõ nét khi nhiều dự án nhà ở chậm được lấp đầy. Theo số liệu khảo sát mới nhất của Sở Xây dựng, toàn tỉnh có khoảng 28.320 sản phẩm nhà ở, đất nền tại các dự án. Trong số này, khoảng 5.878 căn đã hoàn thành, đủ điều kiện đưa vào sử dụng, chiếm gần 21%. Tuy nhiên, số lượng thực tế có người dân vào ở chỉ khoảng 1.354 căn, chiếm chưa đến 5%.

Một dự án nhà ở trên Đại lộ CSEDP đã hoàn thành nhiều năm nhưng nhiều căn liền kề xây thô vẫn chưa đưa vào sử dụng.

Trong khi đó, giai đoạn 2011-2025, trên địa bàn tỉnh có 5 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đã hoàn thành; 52 dự án đang triển khai với tổng vốn đầu tư trên 53.600 tỷ đồng; cùng hàng trăm dự án dự kiến triển khai trong thời gian tới. Những con số này cho thấy nguồn cung bất động sản không hề thiếu, nhưng lại đang “lệch pha” với nhu cầu thực tế. Không ít khu đô thị được đầu tư hạ tầng kỹ thuật khá đồng bộ nhưng thiếu trường học, chợ, dịch vụ thiết yếu, cũng bởi một nguyên nhân là rất ít cư dân sinh sống.

Trước thực trạng trên, việc điều chỉnh định hướng phát triển thị trường bất động sản là yêu cầu cấp thiết nhằm bảo đảm an sinh xã hội và phát triển bền vững. Đại diện Sở Xây dựng cho biết, cùng với tập trung rà soát, tổ chức thực hiện hiệu quả chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt; ưu tiên bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở tái định cư, sở sẽ đẩy mạnh công tác quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản; công khai, minh bạch thông tin quy hoạch, dự án, giá giao dịch; tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ, thao túng giá, góp phần ổn định thị trường và bảo đảm môi trường đầu tư lành mạnh.

Mới đây, tại phiên họp lần thứ 5 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã nhấn mạnh yêu cầu đẩy nhanh nguồn cung nhà ở xã hội, đồng thời xây dựng cơ chế phát triển nhà ở cho người thu nhập trung bình - nhóm đối tượng có thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng nhưng không đủ điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội. Thủ tướng cũng chỉ đạo nghiên cứu các giải pháp kéo giảm giá nhà ở thương mại, nhất là chung cư, về mức hợp lý; đồng thời rà soát chính sách thuế nhằm hạn chế đầu cơ, thổi giá bất động sản, hướng dòng vốn đầu tư vào sản xuất, kinh doanh.

Bài và ảnh: Tùng Lâm