Thị trường bất động sản ở Hà Nội xuất hiện những nét tươi sáng hơn

Phối cảnh Dự án nhà ở xã hội tại ô đất NO1 khu đô thị Hạ Đình (xã Tân Triều, huyện Thanh Trì, Hà Nội) được khởi công vào tháng 12/2024.

Xét theo quy tắc giá nhà không vượt quá 1/3 thu nhập, khả năng chi trả cho nhà ở của người dân đã giảm mạnh trong vài năm qua. Mức suy giảm này đã chạm đến ngưỡng ngay cả nhóm đại diện cho 20% dân số có thu nhập cao nhất - nhóm 5 (theo phân loại của Tổng cục Thống kê) cũng khó để mua được nhà. Đây là nhóm vốn được kỳ vọng có khả năng sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội mà không cần tới sự hỗ trợ từ Chính phủ.

Theo kết quả Khảo sát mức sống dân cư năm 2023 của Tổng cục Thống kê, tại Hà Nội, được xếp vào nhóm này là những người có thu nhập bình quân/tháng đạt 14,47 triệu đồng. Thực tế những năm gần đây cho thấy, nhóm đại diện cho 20% dân số có thu nhập cao nhất cũng gặp không ít trở ngại khi đối diện với bài toán sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội.

Báo cáo mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đã đưa ra giả định, mỗi hộ gia đình có 2 người trong tuổi lao động đều thuộc nhóm có thu nhập cao nhất, thì thu nhập bình quân của nhóm này ước tính khoảng 30 triệu đồng/tháng/hộ, tương đương với khoảng 360 triệu đồng mỗi năm.

Khả năng chi trả tối đa nếu áp dụng quy tắc tài chính phổ biến là chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập là khoảng 6,7 triệu đồng mỗi tháng, tương đương khoảng 80 triệu đồng mỗi năm.

Trong khi đó, mỗi căn hộ thương mại tại các đô thị lớn kể trên có giá dao động từ 40-70 triệu đồng/m2, tùy khu vực và phân khúc. Như vậy, một căn hộ có diện tích nhỏ (khoảng 60m2) có mức giá từ 2,5-3,5 tỷ đồng.

Nếu quyết định mua một căn hộ 60m2 giá khoảng 3,5 tỷ đồng và vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà, tức 2,45 tỷ đồng, với lãi suất 8%/năm trong vòng 20 năm, khoản trả góp hàng tháng sẽ vào khoảng 25-27 triệu đồng, tương ứng với khoảng hơn 300 triệu đồng mỗi năm.

Với mức chi trả không quá 1/3 tổng thu nhập theo quy tắc tài chính phổ biến, thì mức chi trả tối đa sẽ là 80 triệu đồng/năm. Như vậy, nếu như thiếu đi sự hỗ trợ từ những khoản tích cóp của gia đình, nhóm đại diện cho 20% dân số có thu nhập cao nhất cũng không thể giải được bài toán sở hữu nhà ở tại những đô thị lớn như Hà Nội.

Lý giải nguyên nhân khả năng chi trả nhà ở giảm mạnh trong vài năm qua, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, nguyên nhân đầu tiên phải kể đến việc giá bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội đã tăng nhanh, hơn nhiều lần tốc độ tăng của thu nhập.

Sau đại dịch Covid-19, thu nhập bình quân đầu người tại thành thị năm 2023 chỉ tăng khoảng 4% so với con số thống kê của Tổng cục Thống kê đưa ra vào năm 2019. Thu nhập bình quân của nhóm 5 tại Hà Nội năm 2023 chỉ tăng 3% so với năm 2019.

Trong khi đó, tại Hà Nội, giá bất động sản, đặc biệt là loại hình căn hộ chung cư, đã trải qua giai đoạn tăng giá được đánh giá là “không thể dự đoán”.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, giá chung cư Hà Nội đã tăng hàng chục quý liên tiếp.

Thời điểm quý I/2024, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng 48% so với quý I/2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý cuối năm 2023. Đây là mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua. Diễn biến này khiến khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng rộng.

Nguyên nhân thứ 2 khiến cho “giấc mơ” sở hữu nhà ở ngày càng trở nên xa vời đó là do thiếu hụt nguồn cung nhà ở phù hợp. Nguồn cung nhà ở hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc trung, cao cấp trở lên.

Trong khi đó nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, phù hợp với khả năng chi trả của người dân gần như vắng bóng tại Hà Nội. Hầu như không còn dự án nhà ở thương mại nào được đưa ra thị trường với mức giá quanh 30 triệu đồng/m2.

Một nguyên nhân nữa thúc đẩy giá bất động sản tăng vọt là do hành vi đầu cơ. Trong bối cảnh các kênh đầu tư khác còn nhiều biến động, tâm lý tích trữ tài sản và kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng khiến nhiều người mua nhà đất không nhằm mục đích sử dụng.

Một yếu tố có ảnh hưởng không nhỏ đến khả năng mua nhà của người dân, ngay cả những người dân, hộ gia đình thuộc nhóm 20% dân số có thu nhập cao nhất, đó là chi phí tài chính. Mặc dù lãi suất đã giảm, tuy nhiên, người vay mua nhà hiện vẫn phải chịu lãi suất cho vay thả nổi sau ưu đãi từ khoảng 10% trở lên.

Chi phí tài chính cùng với chi phí đầu tư, chi phí đất đai đang liên tục tăng cao tạo nên “tổ hợp” chi phí ảnh hưởng đến việc phát triển dự án của các doanh nghiệp bất động sản. Và mọi chi phí, tựu chung, đều sẽ được tính vào giá bán.

Vào thời điểm cuối năm 2024, một số thông tin đang cho thấy “bức tranh” màu xám đối với những người dân có nhu cầu mua nhà để ở tại Hà Nội đã dần xuất hiện nét chấm phá tươi sáng hơn.

Ngày 5/12, Dự án nhà ở xã hội tại ô đất NO - khu đô thị Hạ Đình (xã Tân Triều, huyện Thanh Trì, Hà Nội) đã được khởi công sau thời gian dài đình trệ.

Với tên gọi UDIC EcoTower, đây là dự án nhà ở xã hội đầu tiên mà Tổng Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị UDIC tham gia đầu tư nhằm góp phần thực hiện nhiệm vụ của thành phố Hà Nội trong triển khai Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030" của Chính phủ.

Dự án sẽ cung cấp 440 căn hộ cho người có thu nhập thấp, góp phần giúp thị trường bất động sản ở Thủ đô dần trở về trạng thái bình ổn.

Cùng với đó là việc nhóm đối tượng tại Sóc Sơn cố tình nâng giá đất đấu giá lên cao bất thường đã bị tạm giữ. Cơ quan Công an thành phố Hà Nội đã vào cuộc điều tra và đang củng cố chứng cứ để khởi tố vụ án, xử lý nghiêm theo pháp luật.

MINH THU