Thị trường bất động sản phân hoá nguồn cung nhưng chưa tương thích nhu cầu thực

Sức hấp thụ chưa đồng đều

Theo số liệu báo cáo thị trường quý III-2026 từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam, nguồn cung tiếp tục duy trì ở mức cao với 31.844 sản phẩm mở bán mới, trong đó phân khúc trung cấp chiếm 22,35%, cận cao cấp chiếm 47,56%, cao cấp chiếm 23,15% và siêu cao cấp chiếm 6,94%. Tuy nhiên, trái ngược với sự gia tăng của nguồn cung, lượng giao dịch mới chỉ đạt 12.520 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 39,3%. Như vậy, chưa đến một nửa số sản phẩm mở bán mới được thị trường tiếp nhận trong kỳ, giao dịch vẫn được ghi nhận nhưng chủ yếu tập trung ở những dự án đáp ứng nhu cầu thực, phù hợp với khả năng tài chính và có lợi thế về vị trí, chất lượng cũng như pháp lý.

Qua những diễn biến thực tế cho thấy, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc, nguồn cung tăng không đồng nghĩa với việc mọi sản phẩm đều có thanh khoản tốt, tình trạng phân hóa là cơ cấu nguồn cung chưa thực sự tương thích với khả năng chi trả của số đông người dân. Bởi nhiều dự án được đưa ra thị trường tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, thậm chí hạng sang. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền, căn hộ có diện tích phù hợp với gia đình trẻ và nhà ở xã hội vẫn rất lớn nhưng nguồn cung lại thiếu hụt.

Thị trường bất động sản tiếp tục có sự phân hoá nguồn cung nhưng cơ cấu sản phẩm chưa đồng đều. Ảnh PV

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, sự chênh lệch giữa cơ cấu sản phẩm và nhu cầu thực khiến thị trường xuất hiện nghịch lý: nguồn cung mới liên tục được bổ sung, nhưng nhiều người có nhu cầu mua nhà thực vẫn khó tiếp cận sản phẩm do giá bán vượt quá khả năng tài chính. Đối với nhóm khách hàng này, quyết định mua nhà không chỉ phụ thuộc vào mong muốn sở hữu mà còn phải cân nhắc thu nhập, chi phí sinh hoạt, khả năng tích lũy và nghĩa vụ trả nợ trong dài hạn.

Bên cạnh đó, mặt bằng giá bất động sản ở nhiều khu vực duy trì ở mức cao cũng tạo áp lực lên thanh khoản. Khi giá bán tăng nhanh hơn khả năng cải thiện thu nhập, người mua có xu hướng thận trọng, kéo dài thời gian tìm hiểu và cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền. Đặc biệt, trong bối cảnh chi phí vốn và lãi suất vay mua nhà là những yếu tố cần tính toán, nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính có xu hướng hạn chế quyết định đầu tư ngắn hạn.

“Sự phân hóa còn xuất phát từ đặc điểm riêng của từng phân khúc. Bất động sản nhà ở phục vụ nhu cầu an cư có thể duy trì giao dịch tại những dự án có mức giá hợp lý, kết nối giao thông thuận tiện và hạ tầng đồng bộ. Ngược lại, những sản phẩm có giá trị lớn, hướng đến nhóm khách hàng đầu tư thường chịu tác động rõ hơn khi tâm lý thị trường chưa thực sự ổn định. Đáng chú ý, người mua ngày càng quan tâm đến khả năng khai thác, sử dụng thực tế, tiện ích hiện hữu, chất lượng vận hành và giá trị có thể tạo ra trong tương lai”, TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Sàng lọc nguồn cung, hướng tới giá trị thực

Phân tích sâu hơn về việc thị trường bất động sản tiếp tục có sự phân hoá nguồn cung, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng đó chính là sự khác biệt về tiến độ pháp lý, năng lực triển khai và chất lượng của chủ đầu tư. Trong bối cảnh thị trường ngày càng đề cao tính minh bạch, những dự án có hồ sơ pháp lý đầy đủ, tiến độ xây dựng rõ ràng và chủ đầu tư có uy tín thường tạo được niềm tin tốt hơn đối với khách hàng.

Ngược lại, những dự án chậm triển khai, thiếu thông tin về pháp lý, hạ tầng chưa hoàn thiện hoặc chưa chứng minh được khả năng khai thác thực tế sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận người mua. Điều này khiến khoảng cách giữa các dự án ngày càng rõ nét, ngay cả khi chúng cùng nằm trong một khu vực hoặc thuộc cùng phân khúc.

Tiến độ pháp lý và năng lực triển khai của các chủ đầu tư đang có tác động lớn đến cơ cấu nguồn cung sản phẩm bất động sản. Ảnh: PV

“Bên cạnh đó, sự khác biệt về không gian phát triển cũng góp phần định hình lại cơ cấu nguồn cung. Những khu vực có hệ thống giao thông kết nối thuận lợi, hạ tầng xã hội phát triển, tập trung việc làm và dịch vụ thiết yếu thường có lợi thế thu hút nhu cầu ở thực. Trong khi đó, các dự án nằm xa trung tâm, phụ thuộc nhiều vào những công trình hạ tầng chưa hoàn thành hoặc thiếu tiện ích phục vụ đời sống sẽ cần thêm thời gian để hình thành cộng đồng cư dân và gia tăng giá trị”, ông Nguyễn Văn Đính phân tích.

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường bất động sản đang chuyển dần từ giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng sang giai đoạn coi trọng giá trị sử dụng và hiệu quả đầu tư thực chất. Nhà đầu tư không chỉ quan tâm đến mức giá chào bán mà còn xem xét khả năng khai thác cho thuê, dòng tiền, chi phí vận hành và tiềm năng tăng trưởng gắn với sự phát triển kinh tế của khu vực. Đây là yếu tố tạo ra sự khác biệt giữa những sản phẩm có khả năng duy trì thanh khoản và những sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Vấn đề quan trọng hiện nay không phải là mục tiêu gia tăng số lượng nguồn cung, mà cần hướng tới cơ cấu nguồn cung hợp lý, cân đối giữa các phân khúc, bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Vì vậy, cơ quan quản lý cần tiếp tục hoàn thiện thể chế, tháo gỡ vướng mắc pháp lý và đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án đủ điều kiện, đặc biệt khuyến khích các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, giá bán phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.

Cùng với đó, cơ quan quản lý cũng cần tăng cường kiểm soát hoạt động kinh doanh, công khai thông tin về quy hoạch, pháp lý, giá bán và tiến độ dự án; hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá, tạo giao dịch ảo. Khi thông tin thị trường được minh bạch, người mua có cơ sở đánh giá chính xác giá trị tài sản, còn doanh nghiệp phải cạnh tranh bằng chất lượng và hiệu quả thực tế.

Trong giai đoạn tới, lợi thế sẽ không còn thuộc về những dự án chỉ có quy mô lớn hay được quảng bá hấp dẫn, mà thuộc về những sản phẩm có pháp lý minh bạch, giá bán hợp lý, đáp ứng nhu cầu thực và tạo ra giá trị bền vững. Đây cũng là điều kiện quan trọng để thị trường bất động sản phục hồi ổn định, hạn chế phát triển lệch pha và hướng tới sự phát triển lành mạnh trong dài hạn.