Thị trường bất động sản dưới tác động của tăng trưởng kinh tế vĩ mô

Kinh tế tăng trưởng tạo điểm tựa cho thị trường

Theo số liệu của Cục Thống kê, GDP quý III-2026 tăng 9,95% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn mức tăng 8,15% của quý I và 8,81% của quý II. Tính chung 9 tháng năm 2026, GDP tăng 9,01%. Theo đánh giá, mức tăng trưởng của nền kinh tế trong quý III-2026 không chỉ là chỉ dấu về khả năng phục hồi của các hoạt động kinh tế, mà còn góp phần tạo dựng môi trường thuận lợi hơn cho các quyết định đầu tư, kinh doanh và tiêu dùng. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn khó khăn, việc kinh tế vĩ mô khởi sắc sẽ tạo điểm tựa quan trọng để từng bước khôi phục thanh khoản và thúc đẩy các hoạt động giao dịch.

Thị trường bất động sản có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc, khu vực và nhóm sản phẩm. Ảnh: Doãn Thành

Cùng với sự tăng trưởng ổn định của kinh tế vĩ mô, hoạt động đầu tư và tích lũy tài sản tiếp tục tăng tốc. Riêng trong quý III-2026, tích lũy tài sản tăng 21,39%, tiêu dùng cuối cùng tăng 8,96% so với cùng kỳ năm trước, những con số này phản ánh sự cải thiện của sức cầu và hoạt động đầu tư trong nền kinh tế. Dòng vốn đầu tư nước ngoài cũng góp phần củng cố triển vọng thị trường. Theo số liệu của Bộ Tài chính, 9 tháng năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 50,4 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ năm trước, vốn thực hiện đạt 21,1 tỷ USD, tăng 12,1%. Đây là nguồn lực quan trọng thúc đẩy nhu cầu phát triển bất động sản công nghiệp, logistics, văn phòng, nhà ở tại những địa phương có hoạt động sản xuất, kinh doanh và thu hút chuyên gia nước ngoài.

Đặc biệt, trong 9 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ giải ngân vốn đầu tư công đạt xấp xỉ 64% kế hoạch (khoảng 644.000 tỷ đồng). Đầu tư công được đẩy mạnh không chỉ tạo động lực trực tiếp cho tăng trưởng kinh tế mà còn tác động lan tỏa tới thị trường bất động sản, giúp doanh nghiệp bất động sản có thêm cơ hội tiếp cận nguồn lực, triển khai dự án và thực hiện nghĩa vụ tài chính, củng cố niềm tin của người dân, nhà đầu tư khi quyết định mua nhà.

Tuy nhiên, dưới góc nhìn của chuyên gia tài chính Nguyễn Quang Huy, tác động tích cực của kinh tế vĩ mô đến bất động sản không diễn ra đồng đều và tức thời. Tăng trưởng GDP cao là điều kiện cần nhưng chưa đủ để bảo đảm thị trường phục hồi toàn diện. Khả năng hấp thụ sản phẩm còn phụ thuộc vào mặt bằng giá, lãi suất cho vay, thu nhập của người dân, nguồn cung phù hợp và sức khỏe tài chính của doanh nghiệp. Đây cũng là lý do thị trường hiện nay xuất hiện sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc, khu vực và nhóm sản phẩm.

Thị trường phục hồi có chọn lọc

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý III-2026, cả nước ghi nhận khoảng 92.000 giao dịch bất động sản thành công, bằng 92% so với quý trước. Lượng hàng tồn kho tại 27/34 địa phương được báo cáo vào khoảng 51.950 căn và lô đất nền. Những con số này cho thấy hoạt động giao dịch vẫn được duy trì, nhưng sức hấp thụ chưa thực sự bứt phá.

Liên quan đến vấn đề này, chuyên gia tài chính Nguyễn Quang Huy cho rằng, thị trường đang bước vào giai đoạn phục hồi với yêu cầu cao hơn về chất lượng nguồn cung và hiệu quả đầu tư. Sau thời kỳ tăng trưởng nóng, người mua nhà và nhà đầu tư ngày càng thận trọng trong việc lựa chọn sản phẩm. Các yếu tố như pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư, tiến độ xây dựng, chất lượng công trình, khả năng khai thác và tiềm năng tạo dòng tiền được quan tâm nhiều hơn. Ngược lại, sản phẩm có giá bán vượt xa giá trị sử dụng, phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc thiếu cơ sở khai thác sẽ gặp khó khăn.

Thị trường bất động sản đang phục hồi có chọn lọc. Ảnh: Quang Thái

“Dù kinh tế vĩ mô đang tạo lực đẩy tích cực, thị trường nhà ở vẫn phải đối mặt với bài toán cân đối cung - cầu. Nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn rất lớn, song khả năng tiếp cận nhà ở của một bộ phận người dân còn hạn chế do giá bán ở mức cao so với thu nhập. Nếu nguồn cung tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp, thiếu sản phẩm có giá phù hợp, sự cải thiện của nền kinh tế chưa chắc chuyển hóa thành sức mua tương ứng trên thị trường căn hộ”, ông Huy phân tích.

Theo TS Trần Xuân Lượng, chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản, giai đoạn hiện nay đặt ra yêu cầu thay đổi chiến lược phát triển của doanh nghiệp. Việc cơ cấu lại danh mục đầu tư, tập trung nguồn lực vào những dự án có pháp lý đầy đủ, khả năng triển khai thực tế và sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường sẽ giúp doanh nghiệp nâng cao khả năng chống chịu trước những biến động.

Đồng thời, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án cần tiếp tục được đẩy mạnh. Đây là giải pháp quan trọng để khơi thông nguồn cung, giải phóng nguồn lực đất đai và hạn chế tình trạng dự án kéo dài, gây lãng phí. Khi các dự án đủ điều kiện được đưa vào triển khai, thị trường sẽ có thêm sản phẩm, người mua có nhiều lựa chọn hơn, còn doanh nghiệp có cơ hội cải thiện dòng tiền và tái đầu tư.

Bên cạnh đó, TS Trần Xuân Lượng cho rằng, kiểm soát dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản cũng là vấn đề cần đặc biệt quan tâm trong giai đoạn hiện nay. Tín dụng cần được định hướng vào những dự án có tính khả thi, đáp ứng nhu cầu thực tế và có khả năng tạo ra giá trị cho nền kinh tế, sẽ góp phần bảo đảm an toàn hệ thống tài chính. Nhà nước cần có cơ chế khuyến khích các tổ chức tín dụng phát triển sản phẩm cho vay mua nhà phù hợp với khả năng tài chính của người dân, nhất là nhóm người trẻ và người có thu nhập trung bình.

“Sự phát triển của thị trường bất động sản cần gắn chặt hơn với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch đô thị và đầu tư hạ tầng. Việc hình thành các khu đô thị vệ tinh, trung tâm kinh tế mới, khu công nghiệp và các hành lang phát triển sẽ mở ra dư địa cho thị trường, đồng thời góp phần phân bổ lại dân cư, lao động và nguồn lực đầu tư. Đây cũng là cơ hội để bất động sản chuyển từ mô hình tăng trưởng dựa nhiều vào giá trị đất đai sang mô hình phát triển dựa trên chất lượng công trình, tiện ích, khả năng khai thác và giá trị gia tăng”, TS Trần Xuân Lượng nhìn nhận.