Thị trường bất động sản phía Nam: Kỳ vọng vào 'siêu vùng kinh tế'

Giá nhà tại Việt Nam đang trở thành "gánh nặng" không tưởng cho nhiều người

Giá nhà tại Việt Nam cao thứ ba châu Á

Theo thống kê mới nhất từ Numbeo (2025), người dân Việt Nam phải mất trung bình 25-26 năm thu nhập để có thể sở hữu một căn nhà, mức cao thứ ba tại châu Á. Đáng chú ý, tại TP. Hồ Chí Minh, con số này còn lên tới 34 năm, vượt xa mức trung bình toàn quốc.

Báo cáo của Numbeo cũng chỉ ra rằng TP. Hồ Chí Minh hiện xếp thứ 5 trong danh sách các thành phố có tỷ lệ giá nhà trên thu nhập cao nhất thế giới. Tình trạng này xuất phát từ nhiều nguyên nhân sâu xa. Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group cho biết, một trong những yếu tố chính là quỹ đất phát triển dự án bất động sản ngày càng hạn hẹp tại các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh. Quá trình đô thị hóa nhanh chóng cũng kéo theo sự gia tăng mạnh mẽ nhu cầu về nhà ở và các loại hình bất động sản khác. Bên cạnh đó, bất động sản vẫn được xem là kênh đầu tư an toàn và có tiềm năng tăng giá dài hạn, thu hút dòng tiền đầu tư lớn.

Ngoài ra, các thủ tục phê duyệt dự án và cấp phép xây dựng kéo dài cũng làm chậm trễ nguồn cung ra thị trường. Giá đất, đặc biệt ở các khu vực trung tâm và vị trí đắc địa, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí phát triển dự án và liên tục tăng cao. Chi phí vật liệu xây dựng, nhân công và máy móc thiết bị cũng có xu hướng đi lên, trực tiếp đẩy giá thành sản phẩm bất động sản.

Trong bối cảnh đó, thị trường căn hộ tại các tỉnh lân cận như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đang ghi nhận mức giá bán thấp hơn đáng kể so với TP. Hồ Chí Minh. Một kịch bản sáp nhập tỉnh thành trong tương lai được kỳ vọng sẽ mang đến những tác động tích cực cho thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh.

Việc mở rộng địa giới hành chính có thể giải quyết một phần bài toán chênh lệch nguồn cung. Sự gia tăng quỹ đất sẽ tạo điều kiện phát triển các dự án căn hộ ở khu vực lân cận, từ đó tăng cường nguồn cung cho TP. Hồ Chí Minh.

Đồng thời, chi phí phát triển dự án tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu hiện tại cạnh tranh hơn, có thể giúp các chủ đầu tư đưa ra thị trường các sản phẩm với mức giá hấp dẫn hơn, đa dạng hóa phân khúc giá và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người mua tại TP. Hồ Chí Minh về lâu dài.

Kỳ vọng về "siêu vùng kinh tế"

Viễn cảnh về một "siêu vùng kinh tế" đang dần hiện hữu khi đề xuất sáp nhập ba địa phương này được đưa ra. Giới chuyên gia nhận định, sự kết hợp này có thể tạo nên một động lực tăng trưởng mới, dựa trên khả năng bổ trợ lẫn nhau giữa các đặc thù kinh tế riêng biệt.

Theo phân tích, việc hợp nhất sẽ mở ra dư địa phát triển lớn hơn, khi các tỉnh có thể tận dụng lợi thế sẵn có để khắc phục những hạn chế đơn lẻ. TP. Hồ Chí Minh với vai trò trung tâm kinh tế, tài chính sẽ được củng cố bởi nguồn lực công nghiệp và bất động sản từ Bình Dương, cùng tiềm năng du lịch và cảng biển của Bà Rịa - Vũng Tàu.

Ông Trần Minh Tiến cho rằng, sau sáp nhập, nhiều khu vực được kỳ vọng sẽ trở thành "điểm nóng" đầu tư mới. Các nhà đầu tư có thể tìm kiếm cơ hội phát triển dự án với chi phí cạnh tranh hơn so với khu vực trung tâm hiện tại.

Thị trường bất động sản được dự báo sẽ hưởng lợi đáng kể từ quyết định này. Quy hoạch tổng thể mở rộng sẽ tạo điều kiện phát triển các dự án quy mô lớn hơn. Bên cạnh đó, sự tinh gọn của bộ máy hành chính, loại bỏ các thủ tục rườm rà, hứa hẹn giảm thiểu thời gian và chi phí pháp lý, tạo môi trường thuận lợi cho hoạt động đầu tư.

Chủ trương sáp nhập tỉnh thành đang tạo ra những kỳ vọng lớn về việc kiến tạo các vùng kinh tế quy mô, gia tăng năng lực cạnh tranh quốc gia và khơi thông tiềm năng phát triển. Theo đánh giá của giới chuyên gia, động thái này không chỉ thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước mà còn tạo điều kiện cho các tỉnh thành nhỏ, có kinh tế kém phát triển tiếp cận nguồn lực và cơ sở hạ tầng hiện đại từ các địa phương mạnh hơn.

Việc hình thành các trung tâm kinh tế lớn hơn với diện tích và dân số vượt trội được kỳ vọng sẽ trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư nhờ thị trường tiêu thụ rộng lớn và nguồn nhân lực dồi dào.

Bên cạnh đó, quá trình sáp nhập được xem là đòn bẩy để đồng bộ hóa hệ thống hạ tầng giao thông liên vùng. Việc cải thiện kết nối sẽ rút ngắn thời gian di chuyển, gia tăng giá trị bất động sản ở các khu vực lân cận và mở ra cơ hội đầu tư mới tại những địa phương trước đây chưa được chú trọng.

Đáng chú ý, sự kiện này mang đến triển vọng tươi sáng cho thị trường bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn đang đối mặt với áp lực về quỹ đất như TP. Hồ Chí Minh. Việc mở rộng quỹ đất phát triển tiềm năng, song song với kỳ vọng về việc tinh giản hóa các thủ tục pháp lý, hứa hẹn mang lại lợi thế cạnh tranh về thời gian và chi phí cho các chủ đầu tư. Điều này có thể dẫn đến sự gia tăng nguồn cung các dự án với mức giá hợp lý hơn, đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường.

Tuy nhiên, ông Trần Minh Tiến lưu ý rằng việc hiện thực hóa những tiềm năng này đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng, quy hoạch đồng bộ và chính sách điều hành hiệu quả từ các cấp quản lý.

Hồng Hạnh