Thị trường bất động sản phục hồi trong nghi ngại

Nợ xấu và pháp lý vẫn “níu chân”

Nhìn tổng quan thị trường bất động sản, nhu cầu lớn nhưng vấn đề là pháp lý làm ảnh hưởng đến khả năng hoàn thành dự án khiến việc hấp thụ vốn từ ngân hàng vẫn là một thách thức lớn. Mặc dù tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng trưởng trở lại nhưng quy mô còn quá nhỏ so với nhu cầu vốn khu vực này.

Cụ thể, số dự án bất động sản được cấp phép mới đang ở mức thấp kỷ lục trong năm 2023. Với quý 1 có 17 dự án được cấp phép, quý 2 có 15 dự án và quý 3 có 15 dự án được cấp phép. Lũy kế 3 quý đầu năm, chỉ có tổng cộng 47 dự án được cấp phép trong khi kỷ lục rơi vào năm 2021 với hơn 700 dự án được cấp phép mới.

Trong báo cáo mới đây, Fiingroup nhìn nhận, triển vọng thị trường bất động sản năm 2024 vẫn chưa rõ và phụ thuộc lớn vào việc tập trung tháo gỡ nợ xấu trái phiếu lẫn dò xét nợ vay bất động sản được giãn hoãn vào 2024 sẽ hạ cánh ra sao.

Thị trường bất động sản đang phải dò xét tình hình nợ được giãn đến năm 2024 sẽ hạ cánh ra sao? Ảnh minh họa: Lê Vũ

Theo dữ liệu ghi nhận từ hoạt động phát hành của các doanh nghiệp, sẽ có gần 300.000 tỉ đồng trái phiếu cần đáo hạn vào năm 2024. Trong đó, riêng nhóm bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn khoảng 123.000 tỉ đồng. Nợ xấu trái phiếu bất động sản vẫn tăng cao và tăng rủi ro cho các ngân hàng, nhất là các ngân hàng nhóm dưới có bộ đệm vốn thấp. Thể hiện ở tỷ lệ vi phạm nghĩa vụ trái phiếu doanh nghiệp ở mức rất cao và tỷ lệ tạo lập nợ xấu đang tăng mạnh.

FiinGroup nhận định, bất động sản là ngành chủ chốt và một trong những yếu tố rủi ro chính cho đà phục hồi kinh tế của năm sau nằm ở nhóm này. Thị trường bất động sản được kỳ vọng hồi phục vào giữa năm 2024 nhưng chi tiết thời gian hồi phục hiện tại vẫn chưa có chỉ báo.

Để thị trường hồi phục, quan trọng nhất, là phải hài hòa lợi ích giữa ba nhóm gồm chủ đầu tư đơn vị phát triển dự án, ngân hàng và cơ quan quản lý. Khi nào chủ đầu tư giảm giá bất động sản xuống mức độ nhất định, ngân hàng giảm lãi suất và có chương trình, kích cầu cho vay người mua nhà; Chính phủ hỗ trợ pháp lý tạo điều kiện trên diện rộng thì lúc đó thị trường có điểm mở. Còn hiện tại vì rủi ro pháp lý của các dự án vẫn còn rất cao.

“Một khi rủi ro pháp lý dự án cao thì đừng nói gì đến tín dụng, trái phiếu hay M&A. Tác động này không chỉ đến vĩ mô mà ảnh hưởng triển vọng thị trường bất động sản năm 2024. Hiện giờ phần lớn doanh nghiệp, nhà đầu tư chỉ có thể theo dõi thôi, thị trường được đánh giá không thuận lợi nhưng thời điểm nào hồi phục thì không có đủ cơ sở để nói”, Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup nhấn mạnh.

Bất động sản dân cư có khoảng 4.000 chủ đầu tư trên cả nước về cơ bản toàn ngành đang yếu đi nhưng một số quan điểm cho thấy dòng tiền vẫn ổn. Lượng căn hộ mở bán trong những tháng đầu năm 2023 khoảng 20.000 căn. Một số doanh nghiệp vẫn mở bán và có doanh thu, duy trì được dòng tiền trong thời gian tới.

Tuy vậy, tình trạng ảm đạm của thị trường Bất động sản nhà ở kéo dài hơn dự kiến do những điểm nghẽn về cơ chế pháp lý và nguồn vốn chưa được khơi thông. Rất ít dự án nhà ở được cấp phép xây dựng hay mở bán. Giá bán nhà sơ cấp lẫn thứ cấp không mấy biến động trong khi các chủ đầu tư đẩy mạnh chính sách chiết khấu dẫn tới biên lợi nhuận thu hẹp.

“Không phải doanh nghiệp nào cũng có rủi ro vỡ nợ nhưng mặt bằng chung rủi ro cao hơn. Ảnh hưởng đến ngân hàng nào thì cần phải theo dõi. Kỳ vọng với môi trường lãi suất thấp cùng hàng loạt biện pháp từ Chính phủ thì sẽ tháo gỡ khó khăn nhưng hiện tại vẫn chưa thấy có tín hiệu tích cực”, chủ tịch FiinGroup nhìn nhận

Dòng tiền vẫn ‘nghi ngại’ với bất động sản

Từ đầu năm đến nay, Chính phủ và các cơ quan bộ ngành đã vào cuộc quyết liệt nhằm khôi phục lại thị trường. Gần 20 “động thái” đã được phát đi một cách liên tục và dồn dập, góp phần tạo niềm tin và ổn định tâm lý cho thị trường. Chưa bao giờ cùng một thời điểm Quốc hội thông qua hàng loạt dự án Luật như Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Tuy vậy, mọi việc chỉ dừng lại ở mức kỳ vọng và hỗ trợ tâm lý, để thị trường hồi phục vẫn cần thêm thời gian.

Nhận định về tình hình thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thời gian tới, bất động sản sẽ tiếp tục được cải thiện khi các biện pháp điều hành kinh tế chung của Chính phủ thực sự phát huy tác dụng. Tuy nhiên sẽ rất khó đạt mức “đột biến”, nếu các động thái từ các cơ quan, bộ ngành và phía ngân hàng không có sự khác biệt.

Nguồn vốn vẫn là một trong những khó khăn của doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Theo khảo sát của VARS, có hơn 70% doanh nghiệp bất động sản phản ánh các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy tác dụng tới hoạt động của doanh nghiệp. Cả ba dòng tiền chính của doanh nghiệp bất động sản là từ khách hàng, phát hành trái phiếu và vốn tín dụng ngân hàng đều đang vướng.

Thị trường vẫn cần thêm thời gian để các yếu tố pháp lý được khơi thông. Ảnh minh họa: DNCC

Trong khi đó, Báo cáo của Ban Nghiên cứu Phát triển Kinh tế Tư nhân (Viện Kinh tế và Kinh doanh quốc tế) cho thấy ngành bất động sản có tỷ lệ chi phí lãi vay so với lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp ở mức đáng kể với 40,2%. Điều này có nghĩa là khi kinh doanh, doanh nghiệp chịu rủi ro chính nhưng thành quả được hưởng không nhiều; bị xói mòn do chi phí tài chính nên không có tích lũy để tái đầu tư.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho biết hiện nay họ chưa tiếp cận được lãi suất thấp, nhất là với các khoản vay cũ. Ngân hàng thương mại đang hạn chế hạn mức tăng trưởng (room) tín dụng và có xu hướng ưu tiên lựa chọn khách hàng chấp nhận lãi suất cao.

Các chuyên gia từ Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) cũng nhìn nhận, việc khơi thông nguồn vốn từ kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là vô cùng cấp thiết đối với sự phục hồi các doanh nghiệp bất động sản. Muốn vậy, phải kết hợp đồng bộ các giải pháp từ tạo vốn mồi đến tháo gỡ pháp lý cho các dự án. Không khách hàng nào muốn mua dự án chưa có đầy đủ pháp lý và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Ngược lại, doanh nghiệp được gỡ pháp lý, nhưng sức cùng lực kiệt, không có vốn mồi thì cũng không thể triển khai dự án, không có dự án thì không thể tạo ra dòng tiền từ khách hàng. Trong khi đó, nếu có nguồn vốn ban đầu nhưng thanh khoản thị trường kém, không bán được hàng thì dự án chậm tiến độ, đội vốn, doanh nghiệp cũng có khả năng rơi vào vòng xoáy nợ nần.

Theo nhóm nghiên cứu VIRES nhìn nhận, với doanh nghiệp bất động sản, để có thể tiến tới thời kỳ tăng trưởng và phát triển bền vững thì cần sống sót qua giai đoạn tái cấu trúc bằng mọi giá. Trong đó kể cả xả hàng cắt lỗ để tái cấu trúc nợ doanh nghiệp, “làm sạch” hồ sơ tiếp cận nguồn vốn tín dụng và trái phiếu và nguồn vốn từ tiền đặt trước của khách hàng. Quá trình này có thể mất nhiều thời gian bởi nhiều doanh nghiệp cần hoàn thiện các yếu tố pháp lý cho dự án.

Hồi giữa năm, một số chuyên gia trong ngành cho rằng, cuối năm 2023, khả năng tiền gửi ngân hàng đáo hạn sẽ “chảy” ngược vào nhà đất. Thế nhưng, hiện thị trường đã đi gần hết quí 4-2023 nhưng vẫn không có dấu hiệu nào cho thấy, dòng tiền của người mua đang đổ vào bất động sản. Toàn thị trường, sức cầu nhìn chung vẫn rất yếu và hiện tại rất khó để xác định được thời gian bất động sản phục hồi.

Thực tế trên thị trường hiện nay, tâm lý của nhà đầu tư dù đang dần tích cực hơn nhưng vẫn khá thận trọng, đặc biệt là những khách hàng đang đối diện với áp lực tài chính từ các khoản đầu tư thua lỗ trước đó. Hiện nay nhiều người tiếp tục chọn gửi tiền ngân hàng dù lãi suất đang giảm sâu. Thị trường bất động sản dự kiến sẽ mất ít nhất thêm một năm để hồi phục, dự kiến phải đến cuối năm 2024. Những phân khúc có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người mua sẽ là nhóm có khả năng phục hồi sớm nhất.

V.Dũng