Thị trường bất động sản quý I/2026: Định hình chu kỳ tăng trưởng mới

Khi hệ thống chính sách mới thẩm thấu đồng bộ, thị trường BĐS sẽ tiếp tục xu hướng phân hóa và đi vào trạng thái ổn định thực chất. Ảnh: ST

Nguồn cung cải thiện, thanh khoản suy giảm

Nhìn lại diễn biến thị trường quý I/2026, bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) - cho biết, cả nước hiện ghi nhận gần 1.200 dự án nhà ở đang triển khai với quy mô cung ứng khoảng 564.388 sản phẩm. Trong đó, cấu trúc nguồn cung được phân bổ gồm: 209.336 căn hộ chung cư; khoảng 251.270 căn nhà ở riêng lẻ và 103.780 lô đất nền. Tín hiệu tích cực là số lượng nhà ở thương mại hoàn thành và đủ điều kiện đưa vào kinh doanh đều tăng trưởng mạnh, ghi nhận mức tăng lần lượt 21% và 25% so với cùng kỳ năm trước.

Phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH) cũng đón nhận những chuyển biến mới. Chỉ trong quý I, đã có 66 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư; 33 dự án được cấp phép, khởi công (quy mô gần 28.856 căn hộ); 18 dự án đủ điều kiện mở bán (khoảng 7.031 căn) và 4 dự án đã hoàn thành, cung cấp thực tế 578 căn ra thị trường. Dẫu vậy, nếu chiếu theo chỉ tiêu phát triển khoảng 158.723 căn NƠXH của năm 2026, kết quả này vẫn khá khiêm tốn khi tổng số căn hoàn thành và khởi công mới chỉ đạt 0,18% kế hoạch.

Xét về mặt bằng giá, thị trường duy trì trạng thái ổn định nhưng vẫn neo ở ngưỡng cao. Các tâm điểm như: Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Khánh Hòa ghi nhận biên độ tăng khoảng 2%; trong khi Đà Nẵng và Đồng Nai nhích lên trên 1%.

Tuy nhiên, điểm nghẽn lớn nhất trong quý lại nằm ở sự sụt giảm mạnh về sức cầu. Tổng lượng giao dịch thành công chỉ đạt khoảng 115.650 giao dịch, trượt giảm gần 24% so với quý trước và giảm 14% so với cùng kỳ năm 2025. Phân tách chi tiết, phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ có 25.663 giao dịch thành công (giảm gần 30%); phân khúc đất nền ghi nhận gần 90.000 giao dịch (giảm hơn 10%).

Lý giải nguyên nhân suy giảm thanh khoản, bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội chỉ rõ áp lực từ chi phí vốn. Lãi suất vay mua nhà có thời điểm chạm mức 15-16%/năm đã trực tiếp thu hẹp khả năng tiếp cận đòn bẩy tài chính của người mua. Cùng với đó, tâm lý phòng thủ gia tăng khi giá BĐS neo cao, cộng hưởng với việc các rào cản pháp lý và room tín dụng vẫn bị kiểm soát ngặt nghèo.

Giới chuyên môn đánh giá, thị trường đang bước vào giai đoạn “sàng lọc” cực kỳ khốc liệt. Dưới áp lực từ chi phí vốn và tín dụng siết chặt, những doanh nghiệp yếu kém, lạm dụng đòn bẩy nợ vay đang bộc lộ rõ rủi ro vỡ trận. Ngược lại, đây là thời cơ vàng để các chủ đầu tư có năng lực tài chính vững mạnh tiến hành M&A, tái cấu trúc và mở rộng thị phần. Về phía điều hành vĩ mô, quý I/2026 tiếp tục ghi nhận sự can thiệp mạnh mẽ từ Chính phủ nhằm tháo gỡ "nút thắt" pháp lý về đất đai, thủ tục đầu tư và phát triển NƠXH, tạo tiền đề khơi thông nguồn cung cho chặng đường tới.

Kỳ vọng chu kỳ tăng trưởng bền vững

Dự báo về quỹ đạo của thị trường trong thời gian tới, bà Hoàng Thu Hằng nhận định, khi hệ thống chính sách mới thẩm thấu đồng bộ, thị trường sẽ tiếp tục xu hướng phân hóa và đi vào trạng thái ổn định thực chất. “Nguồn cung được cải thiện sẽ góp phần bình ổn mặt bằng giá, hạn chế tình trạng tăng nóng, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân có nhu cầu ở thực. Các chính sách pháp luật mới được kỳ vọng sẽ mở ra không gian phát triển mới, đồng thời tháo gỡ những điểm nghẽn kéo dài của thị trường” - bà Hằng nhấn mạnh.

Dòng tiền của người mua sẽ định hướng rõ rệt vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, chung cư giá hợp lý tại các đại đô thị và đất nền sở hữu hạ tầng đồng bộ. Tính minh bạch của thị trường cũng sẽ được nâng tầm nhờ việc triển khai mô hình trung tâm giao dịch BĐS và gắn mã định danh tài sản. Sự rõ ràng về luồng thông tin sẽ trao thêm quyền chủ động cho nhà đầu tư, giúp hạn chế rủi ro thao túng giá.

Bộ Xây dựng tái khẳng định, quy luật đào thải sẽ tiếp diễn. Chỉ những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý chuẩn mực và năng lực triển khai bài bản mới đủ sức trụ vững và bứt phá. Nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường kỳ vọng, với hàng loạt dự án được “cởi trói” pháp lý, tổng nguồn cung năm 2026 có thể tiệm cận ngưỡng 200.000 sản phẩm, tập trung mạnh ở các đô thị vệ tinh. Dù vậy, điểm nghẽn về khả năng hấp thụ vẫn là bài toán khó do tình trạng lệch pha cung - cầu chưa thể giải quyết một sớm một chiều. Trong bối cảnh chi phí đầu vào không ngừng đội lên, giá BĐS khó có dư địa giảm sâu; thay vào đó, thị trường sẽ thiết lập một mặt bằng giá mới, phản ánh sát hơn giá trị thực thay vì những kỳ vọng ảo.

Bổ sung góc nhìn đa chiều, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam - phân tích: Biến số định đoạt xu hướng thị trường chính là nhịp đập của lãi suất và chính sách tín dụng. Nếu lãi suất hạ nhiệt, BĐS có thể đón sóng phục hồi rõ nét từ cuối quý II hoặc đầu quý III/2026. Ngược lại, nếu chi phí vốn vẫn neo cao, tiến trình phục hồi sẽ kéo dài và chỉ diễn ra cục bộ.

Bên cạnh đó, “cỗ máy” đầu tư công và hạ tầng tiếp tục giữ vai trò động lực dẫn dắt. Các đại dự án giao thông sẽ kéo giãn không gian đô thị, kích hoạt xu hướng ly tâm và gia tăng giá trị BĐS vùng ven - nơi được dự báo sẽ hút trọn dòng tiền trong bối cảnh giá lõi trung tâm đã quá cao. Đứng trước áp lực cạnh tranh sinh tồn, chiến lược của các chủ đầu tư bắt buộc phải chuyển trục sang sự thận trọng và tầm nhìn dài hạn: Tái cấu trúc tài chính, tối ưu hóa chi phí và dồn lực cho các dự án có tính khả thi cao. Đó chính là con đường duy nhất để kiến tạo một chu kỳ phát triển BĐS bền vững./.