Thị trường bất động sản rõ hơn tín hiệu phục hồi

Thị trường bất động sản chuyển biến ngày một tích cực hơn.

Tín dụng bất động sản tăng tốc

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, chỉ riêng trong tháng 6/2024, tổng nguồn vốn tín dụng vào nền kinh tế ước đạt trên 480.000 tỷ đồng, cao hơn con số của cả 5 tháng đầu năm. Trong đó, tín dụng bất động sản tăng 4,6% với tỷ trọng khoảng 40% là tín dụng kinh doanh bất động sản (tăng 10,29%) và khoảng 60% là tín dụng tiêu dùng bất động sản (tăng 1,15%).

Tín dụng bất động sản tăng trở lại gắn liền với giai đoạn thị trường ghi nhận sự tái khởi động của nhiều dự án cũ cùng với việc ra mắt các dự án mới, tâm lý nhà đầu tư cũng hứng khởi hơn sau khi Quốc hội chấp thuận đề xuất của Chính phủ cho phép 3 dự án luật mới gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024.

Theo bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), việc các luật chuyên ngành bất động sản mới có hiệu sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu giúp đẩy nhanh gỡ vướng cho các dự án, đảm bảo cơ sở pháp lý cho các địa phương có căn cứ tháo gỡ các nút thắt về định giá đất, phê duyệt văn bản, hồ sơ cấp phép cho các dự án.

Nhu cầu nhà đầu tư rất lớn, nhưng họ thận trọng hơn và đòi hỏi các dự án phải đầy đủ pháp lý thì mới xuống tiền. Đây cũng là một phần giúp cho dòng tiền vào thị trường có dấu hiệu tăng trở lại thời gian qua.

Còn bà Phan Thị Liên - Kinh tế trưởng Công ty Chứng khoán Tiên Phong (TPS) cho hay, có thể quan sát dòng tiền vào thị trường bất động sản thông qua diễn biến của lãi suất. Lãi vay giống như giá cả của tiền, khi cầu vốn tăng thì lãi vay mới tăng. Như vậy, có thể thấy, nhu cầu vốn của nền kinh tế tăng đang thúc đẩy mặt bằng lãi suất tăng, nền kinh tế vẫn đang cần vốn chứ không phải dòng vốn bị kẹt không chảy vào nền kinh tế.

Chuyên gia TPS nhìn nhận, bất động sản là ngành hút vốn tín dụng rất lớn, chiếm khoảng 20-30% tổng dư nợ nền kinh tế.

Chính vì vậy, khi các sắc luật điều chỉnh thị trường bất động sản đi vào cuộc sống sẽ mang lại tác động tích cực, dòng vốn tín dụng chảy vào các lĩnh vực quan trọng như bất động sản, xây dựng, công nghiệp, thương mại… sẽ gia tăng, kéo cầu tín dụng tăng theo. Bởi lẽ, nếu muốn đẩy vốn nhanh nhất ra nền kinh tế thì những ngành này cần sự ưu tiên tín dụng nhất.

Tại hội thảo “Tìm cơ hội đầu tư nửa cuối năm 2024” do Báo Đầu tư tổ chức mới đây, các chuyên gia đều chung nhận định rằng, mặt bằng lãi suất tăng trở lại phần nào phản ánh sự tăng trưởng của nền kinh tế. Tuy nhiên, dù lãi suất tiết kiệm có tăng trở lại thì cơ quan quản lý vẫn sẽ tìm cách điều tiết, duy trì lãi suất cho vay ở mức thấp để gia tăng sự hỗ trợ cho nền kinh tế, đặc biệt là hỗ trợ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản.

Theo khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong nửa cuối năm 2024, nhu cầu mua nhà để ở sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao cùng với nhu cầu đầu tư tăng khoảng 30% so với nửa đầu năm.

Lượng giao dịch dự báo tăng khoảng 20% do nguồn cung dự kiến tăng cao trong những tháng cuối năm, được đóng góp chủ yếu bởi loại hình căn hộ. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp cũng được cải thiện và có chuyển biến rõ nét nhất vào thời điểm cuối năm.

TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia nhận định, nguyên nhân khiến lãi suất tăng đến từ 3 yếu tố lạm phát, tỷ giá và giá vàng đều tăng, song mức tăng lãi suất huy động 2 tháng qua chỉ ở mức vừa phải, tạo cảm giác cho người gửi tiết kiệm đỡ thiệt thòi, không hàm ý đảo chiều chính sách tiền tệ.

Với thị trường bất động sản, dù mới manh nha phục hồi song lại là kênh đầu tư rất đáng chú ý, bởi bất động sản là ngành đi theo tăng trưởng, kinh tế đi lên thì bất động sản cũng đi lên và ngược lại.

Báo cáo mới nhất của Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) nhấn mạnh, do nhu cầu mua nhà để ở đang rất cao nên sản phẩm cho vay mua bất động sản nhiều khả năng sẽ dẫn dắt tăng trưởng tín dụng bán lẻ trong năm nay. Thực tế, trong quý I/2024, cho vay bất động sản là lĩnh vực chiếm tỷ trọng cao trong tăng trưởng tín dụng của nhiều ngân hàng, bất chấp thị trường còn nhiều khó khăn.

Thanh khoản nhà đất cũng song hành

Trong báo cáo cáo cập nhật ngành bất động sản vừa công bố, Công ty cổ phần Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating) cho biết, tỷ lệ đòn bẩy tín dụng bất động sản sẽ duy trì ở mức cao khi các doanh nghiệp lĩnh vực này tăng cường sử dụng nợ vay để phát triển các dự án mới.

Trong quý I/2024, tỷ lệ này tại các doanh nghiệp bất động sản niêm yết có xu hướng tăng, thể hiện bằng chỉ số nợ vay/EBITDA tăng lên mức 3,4 lần từ mức hơn 2 lần trong giai đoạn trước năm 2022.

“Các chủ đầu tư thường tận dụng dòng tiền trả trước từ khách hàng khi mở bán để tài trợ cho việc phát triển dự án. Tuy nhiên, thời gian qua, việc mở bán dự án không thuận lợi nên khó tiếp cận nguồn vốn này, do đó sẽ phải sử dụng nợ vay mới”, báo cáo VIS Rating phân tích và cho rằng, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới cải thiện giúp các doanh nghiệp bất động sản có thêm nguồn lực để vừa thực hiện dự án, triển khai hoạt động bán hàng, vừa giảm bớt khó khăn về thanh khoản trước áp lực nợ đáo hạn trái phiếu lớn giai đoạn 2024-2025. Các chuyên gia VIS Rating kỳ vọng dư nợ ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản sẽ tăng 16-18% trong năm nay.

Thực tế, tại đại hội đồng cổ đông thường niên vừa diễn ra của nhiều ngân hàng, lãnh đạo các ngân hàng thương mại đều nhìn nhận bất động sản là lĩnh vực tiềm năng, mang lại lợi ích lớn cho ngân hàng. Ngay cả khi nền kinh tế gặp khó khăn, các ngân hàng vẫn không ngại cho vay bất động sản nếu dự án có đầy đủ pháp lý.

“Dù nợ xấu bất động sản tăng nhanh nhưng đều thu hồi được gần như 100% gốc khi thị trường phục hồi và tỷ lệ mất vốn gốc của cho vay bất động sản thấp hơn nhiều so với các lĩnh vực khác”, ông Nguyễn Đức Vinh - Tổng giám đốc VPBank cho hay.

Nhìn lại 10 năm trước, thời điểm đó, sau khi các dự án luật mới liên quan đến bất động sản có hiệu lực từ 1/6/2014, tín dụng lĩnh vực này đã tăng tốc và đạt chỉ tiêu tăng trưởng 11-12% cả năm chỉ trong vài tháng cuối năm, kéo theo thanh khoản thị trường cải thiện mạnh mẽ với gần 22.000 giao dịch trong năm 2014, gấp 2 lần năm 2013.

Các giao dịch chủ yếu tập trung trong giai đoạn cuối năm khi nhiều dự án được bơm tiền và bán hàng trở lại, trong khi lãi suất thấp hỗ trợ đầu ra cho sản phẩm.

Ở thời điểm hiện tại, thị trường có những nét tương đồng với câu chuyện “thanh khoản song hành cùng tăng trưởng tín dụng”, song có điểm khác biệt là các chi phí đầu vào sẽ gia tăng khi các luật mới có hiệu lực, từ đó càng làm tăng giá nhà.

Theo ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư Công ty DKRA Group, quy định mới tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ giảm số vốn huy động từ khách hàng, đòi hỏi vốn chủ sở hữu và vốn vay của chủ đầu tư phải nhiều hơn, tức là chi phí tài chính tăng lên.

Để giảm chi phí này, từ đó tạo dư địa giảm giá nhà, cần có quy trình cấp phép mới cho các dự án và điều này kỳ vọng sẽ được tháo gỡ tại các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành luật.

Theo khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong nửa cuối năm 2024, nhu cầu mua nhà để ở sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao cùng với nhu cầu đầu tư tăng khoảng 30% so với nửa đầu năm.

Lượng giao dịch dự báo tăng khoảng 20% do nguồn cung dự kiến tăng cao trong những tháng cuối năm, được đóng góp chủ yếu bởi loại hình căn hộ. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp cũng được cải thiện và có chuyển biến rõ nét nhất vào thời điểm cuối năm.

Việt Dương