Thị trường bất động sản TP.HCM đang ách tắc 'đoạn' nào?

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và các Bộ ngành liên quan đề nghị giải quyết ách tắc về chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết và lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quỹ đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, xen cài đất do Nhà nước trực tiếp quản lý.

Cần thống nhất về thủ tục

Theo HoREA, trong ba năm gần đây, UBND TP.HCM đã "Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư" khoảng 130 dự án có quỹ đất hỗn hợp, nhưng đang "bị" coi là vẫn chưa đảm bảo đúng các thủ tục hành chính, gây khó khăn rất lớn cho các chủ đầu tư dự án.

Bên cạnh đó, còn có nhiều dự án khác cũng đã có "Quyết định chủ trương đầu tư" của UBND TP, nhưng "nhà đầu tư" vẫn không được nộp hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, nên không thể hoàn thành thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án để thực hiện các thủ tục hành chính tiếp theo.

Nguyên nhân là do hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, thiếu thống nhất và công tác thực thi pháp luật còn hạn chế do trình độ nhận thức của một số cán bộ công chức. Đây là một "điểm nghẽn" của thị trường bất động sản hiện nay.

Theo HoREA, một số quy định của hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, thiếu thống nhất về thủ tục "Quyết định chủ trương đầu tư"; "Giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư"; "Công nhận chủ đầu tư"; "Phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500" đối với các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp phải chuyển mục đích sử dụng thành đất ở.

Vì vậy, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét giải quyết khắc phục sự chồng chéo, thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ của các khái niệm pháp luật; các quy phạm pháp luật; các quy trình, thủ tục hành chính đã được quy định trong một số văn bản quy phạm pháp luật, để đảm bảo tính hệ thống, sự liên thông và giải quyết ách tắc của thị trường bất động sản hiện nay.

Chỉ định chủ đầu tư dự án nếu...

HoREA kiến nghị chỉ định nhà đầu tư, hoặc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã có quỹ đất hỗn hợp do tự thương lượng giải phóng mặt bằng, nhận chuyển nhượng đất ở, đất nông nghiệp, trong đó, có xen cài khoảng trên dưới 10% đất rạch, bờ đất, đường... do Nhà nước quản lý, nằm trong kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở, mà không phải thực hiện thủ tục đấu thầu dự án, hoặc đấu giá đất để lựa chọn chủ đầu tư.

Kiến nghị chỉ định nhà đầu tư, hoặc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã có quỹ đất hỗn hợp do tự thương lượng giải phóng mặt bằng, nhận chuyển nhượng.

Đối với phần diện tích đất rạch, bờ đất, đường... trong dự án do Nhà nước quản lý (thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích), ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA kiến nghị Chính phủ quy định tỷ lệ hoán đổi đất đã có hạ tầng của dự án để chủ đầu tư giao lại cho UBND cấp tỉnh để quản lý, sử dụng hoặc bán đấu giá, đảm bảo không làm thất thoát tài sản nhà nước. Tỷ lệ hoán đổi này có thể khoảng trên dưới 15% hoặc hơn, do Chính phủ quy định.

Để giải quyết "ách tắc" do vướng quy định 100% đất ở, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ chấp thuận ý kiến của Bộ Xây dựng tại Mục 2 Công văn 805/2016: "Bộ Xây dựng thống nhất với đề nghị của UBND TP.HCM theo hướng: Đối với diện tích đất thuộc diện nêu trên, nếu đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì diện tích đất đó được coi là đất ở.

Khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai và có đủ điều kiện, năng lực làm chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được xem xét chỉ định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Về lâu dài, ông Châu cho rằng cần sửa đổi, thay thế từ "đất ở" tại khoản 1 và khoản 4 điều 23 Luật Nhà ở, thành "đất phù hợp quy hoạch" hoặc "đất ở và các loại đất khác phù hợp quy hoạch", để phù hợp với Khoản (1.b) điều 169 và Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai, đảm bảo tính thống nhất của Luật Nhà ở với Luật Đất đai và Luật Đầu tư, góp phần giải quyết "ách tắc" trong việc chấp thuận chủ đầu tư dự án bất động sản hiện nay.

Hiệp hội cũng tiếp tục kiến nghị sửa đổi, thay thế từ "Chủ đầu tư" bằng từ "Nhà đầu tư" hoặc cụm từ "Chủ đầu tư, nhà đầu tư, người sử dụng đất" vào Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, như sau: "Chủ đầu tư, nhà đầu tư, người sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu vực được giao đầu tư", để đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ với Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở”.

QUANG HUY