Thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn đang xấu đi

Trước đó, nỗi lo về thanh khoản đã dấy lên khi Shenzhen Metro - cổ đông lớn nhất của China Vanke, yêu cầu thế chấp hoặc cầm cố khoảng 20 tỷ CNY các khoản vay không có bảo đảm trước đây, và China Vanke đã đồng ý thế chấp 57% cổ phần của mình tại công ty quản lý BĐS Onewo.

Theo ước tính của Breakingviews, Shenzhen Metro một năm qua đã bơm hơn 30 tỷ CNY cho China Vanke - nơi đã gánh khoản nợ 364 tỷ CNY và vẫn đang chìm trong suy thoái khi lỗ thêm 16 tỷ CNY trong quý III năm nay. Theo một số nhà phân tích, việc tái cấu trúc nợ của China Vanke - doanh nghiệp thuộc sở hữu Nhà nước, có thể gây ra tác động lớn hơn với một thị trường vốn đã mong manh và thậm chí có thể đẩy cuộc khủng hoảng BĐS ở Trung Quốc lên một nấc mới.

Thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn đang xấu đi

Thị trường vẫn đang xấu đi

Theo dữ liệu từ Tổng công ty Thông tin BĐS Trung Quốc (CREIC), doanh số của 100 DN BĐS lớn nhất nước đã giảm 36% trong tháng 11/2025 so với cùng kỳ năm trước, dù phục hồi nhẹ từ mức giảm 42% tháng 10. Từ đầu năm 2025 đến nay, doanh số nhà đã giảm 19% so với năm trước. Dù doanh số nhà mới có tăng nhẹ vào cuối năm 2024 và đầu năm nay đã ngừng lao dốc, xu hướng chung từ năm 2021 đến nay vẫn là giảm. Trong những tháng gần đây, thị trường đã rơi trở lại mức đáy và giá nhà tại 70 thành phố lớn nhất Trung Quốc cũng giảm mạnh nhất trong 1 năm vào tháng 10 qua. Đồng thời, tình trạng dư thừa cung nhà tiếp tục kéo giá nhà xuống, qua đó cho thấy hồi kết của khủng hoảng nhiều khả năng vẫn xa vời.

Giá BĐS giảm đang hủy hoại tài sản của các hộ gia đình và làm giảm chi tiêu của họ ở các lĩnh vực khác của nền kinh tế. Điều này cũng đe dọa một cam kết khác của chính phủ là "mạnh mẽ" thúc đẩy tiêu dùng. Hơn nữa, sự sụt giảm của thị trường BĐS cũng đang làm xói mòn giá trị tài sản thế chấp của nhiều người vay - điều có thể làm tăng áp lực tài chính. Nếu các ngân hàng nhanh chóng tịch thu và bán tháo BĐS thuộc sở hữu của các con nợ quá hạn, việc bán tháo có thể góp phần vào đà giảm của thị trường.

Kể từ mức đỉnh năm 2021, giá nhà đã giảm 20-40%, tùy vào thước đo. Tính đến tháng 4/2025, gần 50% trong số 2.500 người được ngân hàng UBS khảo sát đã lỗ trên giấy tờ nhà đất. Giá nhà của họ không chỉ thấp hơn mức đỉnh mà còn thấp hơn giá họ đã mua. Thực tế, một lượng nhỏ nhưng ngày càng tăng các căn hộ hiện có giá thấp hơn số nợ thế chấp vẫn còn nợ. Theo chuyên gia May Yan của UBS, vào cuối năm nay, 700.000 căn nhà sẽ rơi vào tình trạng "tài sản âm" và bà Yan dự báo con số này sẽ là 1,8 triệu căn vào năm tới.

Vốn chủ sở hữu âm không nhất thiết dẫn đến vỡ nợ. Ví dụ, tại Hồng Kông, sau cuộc khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997, chỉ 1,4% người vay nợ bị chậm trả nợ thế chấp, dù hơn 30% trong số họ chìm trong nợ nần lúc bấy giờ. Do đó, nhiều hộ gia đình Trung Quốc đại lục sẽ tiếp tục trả nợ thế chấp nếu thu nhập của họ cho phép. Tuy nhiên, thế chấp không phải là loại nợ BĐS duy nhất. Nhà ở cũng được dùng làm tài sản thế chấp cho khoảng 25.000 tỷ CNY các khoản vay kinh doanh dành cho DN nhỏ, gồm cả DN nhỏ lẻ, vốn đang gặp khó khăn. Nếu những người vay này vỡ nợ, ngân hàng có thể tịch thu tài sản của họ và bán tháo, ngay cả khi thị trường ảm đạm. Theo UBS, số lượng BĐS bị tịch thu sẽ đạt 1,5 triệu năm 2026. Nếu tất cả BĐS bị tịch thu này tràn ngập thị trường, việc ổn định giá sẽ càng khó khăn hơn.

Cần nhiều nỗ lực mạnh mẽ để phục hồi

Do đó, thị trường BĐS Trung Quốc đang rất cần các nỗ lực mạnh mẽ hơn để có thể phục hồi. Theo Bloomberg, Chính phủ đang xem xét một loạt biện pháp nhằm ngăn chặn sự suy giảm của thị trường, gồm trợ cấp lãi suất và hoàn thuế thu nhập cho người vay thế chấp. Dù vậy, các biện pháp mà Chính phủ Trung Quốc đang xem xét có thể sẽ không đủ. Trợ cấp lãi suất có thể giảm chi phí thế chấp xuống một điểm phần trăm, phù hợp với trợ cấp cho các khoản vay tiêu dùng được đưa ra vào đầu năm nay. Theo Ngân hàng Goldman Sachs, nếu sự hào phóng này chỉ giới hạn ở những khoản thế chấp mới, thì các hộ gia đình sẽ chỉ tiết kiệm được khoảng 63 tỷ CNY/năm.

Còn nếu sự hào phóng này mở rộng sang các khoản thế chấp hiện có, cũng như các khoản thế chấp mới, thì khoản tiết kiệm sẽ tăng lên 437 tỷ CNY/năm, tương đương khoảng 0,3% GDP. Con số này có thể lên tới gần 0,5% GDP nếu người nắm giữ thế chấp cũng được phép khấu trừ nhiều khoản thanh toán lãi suất hơn từ thu nhập chịu thuế của họ. Goldman Sachs tính toán, nếu lãi suất thế chấp giảm khoảng một điểm phần trăm, chi phí vay sẽ giảm xuống gần bằng với lợi suất cho thuê BĐS Trung Quốc.

Nói cách khác, các khoản trợ cấp này sẽ khiến giá BĐS được "định giá hợp lý" theo thước đo này. Đáng tiếc là giá trị BĐS khó có thể tự động ổn định ở mức như vậy. Giá tài sản có xu hướng tăng vọt theo cả hai hướng. Sau một thời kỳ bong bóng dài, khi nhà đất đắt đỏ một cách vô lý, chúng có thể phải trở nên rẻ một cách bất ngờ trước khi có đủ số người mua nhà tham gia.

Trong khi đó, Ngân hàng Morgan Stanley tin rằng Bắc Kinh có thể xem xét áp dụng biện pháp hỗ trợ lãi suất để giảm chi phí cho người vay mua nhà trả góp mà không gây tổn hại cho các ngân hàng, ổn định giá nhà và giúp có thêm thời gian cho sự phục hồi dần của thị trường theo sự dẫn dắt của nhu cầu. Theo Morgan Stanley, việc cắt giảm 1 điểm phần trăm lãi suất vay thế chấp nhà trong quý II năm sau có thể thúc đẩy doanh số nhà mới và hỗ trợ giảm bớt áp lực giảm phát vào năm tới, tạo cơ hội cho giá nhà ở các thành phố lớn thoát đáy.

Bảo Quân