Thị trường bị siết, đầu tư đất nền còn 'hốt bạc'?

Theo Bộ Xây dựng, những tháng đầu năm 2022, đất nền và nhà ở riêng lẻ là hai phân khúc có biên độ tăng giá cao hơn so với căn hộ chung cư, với bình quân 5 - 10% mỗi quý. Đất nền tại nhiều khu vực có hiện tượng giá và lượng giao dịch tăng nhanh, dù biên độ tăng thấp hơn so với cùng kỳ 2021.

Tiếp tục là dòng chủ lưu

Một trong những lý do khiến đất nền duy trì được sức nóng bất chấp việc thị trường bị siết chặt là bởi nguồn cung dồi dào đồng thời nhu cầu cũng rất lớn, trái ngược với loại hình chung cư đang khan hiếm nguồn cung, giá cao, ách tắc vì pháp lý và khả năng đáp ứng quá nhỏ so với nhu cầu ở thực.

Có gần 10 năm đầu tư đất nền, anh Đinh Tiến Sơn (Hà Nội), đánh giá về cơ bản, đầu tư đất nền hấp dẫn nhờ tỷ suất lợi nhuận cao hơn, nhịp sóng tăng giá của đất nền ngắn hơn rất nhiều so với các loại hình khác và nhà đầu tư đất nền thường có thể chốt lời sau 2 - 3 năm.

Theo anh Sơn, không thể phủ nhận thanh khoản bất động sản nói chung, hay đất nền nói riêng đang xuống thấp trong thời gian qua. Tuy nhiên, có rất nhiều nhà đầu tư nhà đất, cả nhà đầu tư cá nhân lẫn “cá mập” vẫn đang tranh thủ gom đất tại các khu vực còn biên độ tăng giá cao.

Khác biệt các nhà đầu tư đất nền hiện tại so với thời điểm thị trường đang nóng sốt là những người có dòng vốn mạnh, xác định đầu tư lâu dài thay vì những người “lướt sóng” hay sử dụng đòn bẩy tài chính.

“Trong bối cảnh ngân hàng siết tín dụng vào bất động sản, những mảnh đất giá còn rẻ đang được săn tìm. Người mua sử dụng hoàn toàn tiền thật, ít dùng đòn bẩy tài chính. Do vậy, dù thị trường có thể không sôi động nhưng kể cả đi ngang một thời gian thì cũng không cần lo lắng cắt lỗ”, anh Sơn nói.

Đất nền vẫn là một trong những phân khúc tiềm năng được nhà đầu tư bất động sản ưu tiên lựa chọn xuống tiền.

Ở góc nhìn dài hạn, ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh, chuyên gia của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho hay trong vòng 3 – 5 năm tới, đất nền tiếp tục là xu hướng đầu tư chủ đạo bởi thời gian hoàn thiện dự án đất nền phân lô chính quy tỷ lệ 1/500, hay đất phân lô của người dân ngắn.

Chính vì thời gian hoàn thiện ngắn hoặc đã có sẵn nên tỷ suất lợi nhuận mà nhà đầu tư có thể thu về cao hơn hẳn so với các phân khúc khác như chung cư hay bất động sản nghỉ dưỡng (những loại hình thường mất 5 – 10 năm để hoàn thiện, thậm chí có thể lâu hơn nếu có vướng mắc về vốn hoặc pháp lý).

“Một dự án đất nền phân lô có thể hoàn thành mua bán chỉ trong vài tháng. Kể cả sau khi các chính sách siết chặt phân lô bán nền được thực thi, thời gian triển khai dự án đất nền vẫn nhanh gọn hơn nhiều so với dự án chung cư, nhà liền kề…”, vị chuyên gia của VARS khẳng định.

Nên xuống tiền thế nào?

Dù vẫn duy trì được sức hút và được đánh giá cao về khả năng sinh lời, tuy nhiên, khi thị trường bị siết chặt với những động thái “phanh” tín dụng của hàng loạt ngân hàng, các nhà đầu tư, đặc biệt là những tay ngang mới tham gia cần thận trọng hơn để tránh bị “chôn vốn” do mua dễ, bán khó.

Trao đổi với VnBusiness, anh Trần Song Tùng, một nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, cho biết thị trường bất động sản, trong đó có đất nền đang ở đỉnh của một chu kỳ tăng giá. Giá đất đã được đẩy lên cao, cơ bản F0 đã xuống tiền, hàng đọng chưa đẩy được đi, nên đành ngậm ngùi chờ chu kỳ sau.

“Cùng với các chính sách quản lý, thắt chặt của cơ quan chức năng, động lực tăng giá của đất nền vẫn còn nhưng sẽ khó có thể bùng nổ như 2 năm vừa qua. Trong thời gian tới, chỉ một số khu vực, vị trí được đầu tư mạnh về hạ tầng mới có cơ hội nổi sóng. Còn lại sẽ cần thời gian”, anh Tùng nhấn mạnh.

Cũng theo anh Tùng, lời khuyên cho nhà đầu tư cá nhân trong thời điểm hiện tại là tránh mua đất nền theo thông tin quy hoạch vì có giá cao, lãi thấp và chậm. Nếu quyết định đổ tiền vào các khu có quy hoạch thì nên tính toán kỹ, chọn lựa vị trí có triển vọng thực thi cao, thanh khoản nhanh.

Nhà đầu tư nên chọn mua những vùng có quãng giá còn tăng dài để mua. Ví dụ mua đất quanh khu công nghiệp thì nên tránh các vùng có giá 15 - 20 triệu đồng/m2, vì sẽ khó tăng 30 - 40 triệu đồng/m2 trong 1- 2 năm. Nhưng nếu mua đất có giá 5 – 7 triệu đồng/m2, thì khả năng tăng lên 12 – 15 triệu đồng/m2 sẽ cao hơn. Nhưng điều quan trọng nhất vẫn là pháp lý an toàn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Asian Holding, để tránh bị chôn vốn, nhà đầu tư phải có kiến thức, hiểu biết về pháp lý, tránh mua đất rừng, nông nghiệp nếu không hiểu biết vì đây là loại đất sẽ siết chặt kiểm soát trong thời gian tới.

“Mua đất trong tay phải cầm sổ, hay ít nhất phải có phê duyệt 1/500, quyết định chủ trương đầu tư hay quyết định chủ đầu tư của dự án, giấy phép xây dựng, xác nhận nghiệm thu cơ sở hạ tầng kỹ thuật… Đặc biệt, cần xem xét mức giá ở khu vực đầu tư giá cao hay thấp, giá hợp lý để đầu tư chưa, suất đầu tư so với số tiền sẵn có của mình” ông Hậu phân tích.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, khi đầu tư đất nền, đặc biệt là các khu vực vùng ven, tỉnh lẻ, nhà đầu tư cần phải tìm hiểu thực trạng đầu tư phát triển hạ tầng kinh tế, kỹ thuật, xã hội, dịch vụ tại khu vực đó (toàn vùng và nội tại dự án); thông tin quy hoạch, kế hoạch phát triển, kinh tế theo chủ trương của địa phương; đánh giá khả năng triển khai thực hiện dự án.

Có thể thấy, hơn 2 năm qua là một chu kỳ từ tăng nhanh đến chững giá của thị trường bất động sản. Có người cười, kẻ khóc. Trong bối cảnh thị trường đang có sự thanh lọc mạnh mẽ, các nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng, đổ tiền đúng nơi để có thể tiếp tục “sống khỏe” chờ những chu kỳ tăng giá mới.

Hưng Nguyên