Thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội tiếp tục 'tăng nhiệt' giá bán

Giá căn hộ ngang ngửa nhà liền kề, biệt thự

Theo báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (Vars), cơ cấu nguồn cung nhà ở thời gian qua vẫn trong tình trạng mất cân đối nghiêm trọng. Thị trường có khoảng 14.500 sản phẩm chào bán mới, giảm 50% so với cuối năm ngoái. Tuy nhiên, 58% tổng nguồn cung là sản phẩm cao cấp, hạng sang.

Đà tăng giá của chung cư tại Hà Nội chủ yếu đến từ giỏ hàng mới ra mắt ngày càng đắt đỏ. Trong khi đó, một số dự án có giá bán chuyển nhượng đi ngang sau giai đoạn tăng nóng. Khảo sát của phóng viên Kinh tế & Đô thị, tại thị trường Hà Nội, nhiều dự án chung cư đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Thậm chí, một số nơi giá chung cư còn ngang ngửa nhà liền kề, biệt thự.

Cụ thể, tại quận Tây Hồ, các căn hộ của dự án Noble Crystal đang được chào bán với mức giá 160 – 270 triệu đồng/m2. Đơn cử, một căn hộ diện tích 280m2 được rao giá 76 tỷ đồng, tương đương 271 triệu đồng/m2. Cũng tại khu vực này, dự án Heritage West Lake đang có giá bán lên tới 35 tỷ đồng cho một căn hộ 145m2 với 3 phòng ngủ, tương đương 241 triệu đồng/m2.

Tại quận Ba Đình, một số căn sky villas trong dự án Metropolis có giá khoảng 250 - 260 triệu đồng/m2, còn các căn hộ thông thường dao động từ 140 – 200 triệu đồng/m2. Đơn cử, một căn sky villas diện tích 200m2, 4 phòng ngủ được chào bán với giá 50 tỷ đồng, tương đương 250 triệu đồng/m2.

Mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội cao ngang ngửa liền kề, biệt thự ven đô. Ảnh: Lê Tâm (ảnh chụp tại chung cư The Legend Tower).

Mức giá kỷ lục cũng xuất hiện tại một số quận khác trong nội đô. Đơn cử, một dự án căn hộ cao cấp ở quận Hoàn Kiếm đang được rao bán với mức giá từ 50 đến 120 tỷ đồng, tương đương khoảng 500 - 700 triệu đồng/m2. Các căn hộ có mức giá trên đã ngang ngửa hoặc cao hơn với giá nhà liền kề, biệt thự tại một số dự án như Louis City (Hoàng Mai, Hà Nội), Geleximco (Hoài Đức, Hà Nội), Khu đô thị Xuân Phương (Nam Từ Liêm, Hà Nội). Đơn cử, quỹ căn liền kề diện tích 90-100m2, mặt tiền 5m giáp đường Lê Quang Đạo kéo dài đang chào giá 21 - 23 tỷ đồng, mức giá này tương đương với căn hộ 4 phòng ngủ tại một dự án ở ngã tư Mễ Trì (Nam Từ Liêm).

Không ít người có nhu cầu ở thực cảm thấy bị "gạt ra khỏi cuộc chơi" bởi giá căn hộ hiện nay. Anh Thanh Hải (kỹ sư công nghệ thông tin, quê ở Nam Định) cho biết, dù đã lường trước rằng giá sẽ rất cao nhưng sau khi khảo sát anh vẫn cảm thấy “choáng” với giá chung cư tại nội đô. “Tại một dự án ở mặt đường Võ Chí Công (quận Tây Hồ) với dòng căn villa thông tầng đang được chào giá 25 tỷ đồng, mức giá này đã cao hơn một số căn liền kề vị trí góc, view công viên có giá 21 - 22 tỷ đồng tại khu đô thị gần đường Xuân Phương. Do mức giá đã quá cao, nên phân khúc này rất kén khách chốt mua” - anh Thanh Hải chia sẻ.

Tương tự, anh Nguyễn Sinh (Trưởng một văn phòng môi giới tại Hà Nội) cho biết, ở giai đoạn trước, vị trí sẽ quyết định giá bán cao hay thấp nên mức trăm triệu đồng mỗi m2 chủ yếu nằm trong khu vực nội đô. Tuy nhiên, hiện nay quỹ đất trung tâm không thể mở rộng nên ngoài vị trí, giá bán sản phẩm còn gồm mức độ đầu tư tiện tích, quản lý vận hành. “Chung cư hiện đã lên mức giá mà cách đây hai năm không ai nghĩ tới. Do mức giá đã chạm ngưỡng nên nhà đầu tư có dòng tiền lớn bắt đầu so sánh chung cư và liền kề vì liền kề cho không gian sống thoải mái, tiềm năng tăng giá lại ổn định hơn” - anh Nguyễn Sinh chia sẻ.

Thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc khắt khe

Theo báo cáo của tập đoàn cung cấp các dịch vụ bất động sản Savills, hơn 60% nhà thấp tầng tại Hà Nội có giá trung bình 20 - 30 tỷ đồng. Do đó, quỹ căn chung cư mới hơn 20 tỷ đồng đang tiệm cận với khung giá nhà thấp tầng. Trong 5 năm qua, giá bán sơ cấp (chủ đầu tư chào bán) chung cư Hà Nội tăng trung bình 22%/năm. Tính đến cuối quý I, quận Tây Hồ dẫn đầu về mức độ đắt đỏ với giá dự án mới trung bình 185 triệu đồng/m2, trong khi mặt bằng toàn thị trường khoảng 79 triệu đồng/m2.

Ghi nhận từ đơn vị nghiên cứu Cushman &Wakefield, lực cầu với phân khúc chung cư Hà Nội có dấu hiệu sụt giảm. Thị trường có hơn 4.300 căn hộ được bán ra trong quý I, giảm 53% theo quý. Tỷ lệ hấp thụ chậm lại do tâm lý khách mua giảm nhiệt, chủ yếu chờ đợi trong bối cảnh kinh tế còn khó khăn.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu hiện nay có thể gây ra bất ổn trong trung và dài hạn. Việc thiếu vắng sản phẩm ở phân khúc bình dân khiến những người có nhu cầu mua ở thực bị “bỏ lại phía sau”, làm giảm sức mua toàn thị trường và gián tiếp kìm hãm dòng vốn quay vòng của doanh nghiệp.

Chuyên gia cho rằng nhà đầu tư hiện nay đang có xu hướng cẩn trọng, phân tích kỹ lưỡng và ưu tiên tính ổn định. Ảnh: Lê Tâm (ảnh chụp tại chung cư Discovery Complex).

Lý giải về nguyên nhân giá chung cư đang dần tiệm cận với biệt thự, liền kề, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn & Nghiên cứu Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng cho rằng, giá căn hộ sơ cấp tăng do chi phí đầu vào cao, cùng với việc các tỉnh áp dụng bảng giá đất mới tăng 20 - 30%. Điều này khiến chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh giá bán. Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án như thủ tục đầu tư, chi phí vốn, vật liệu xây dựng, nhân công…đang tăng cao khiến chủ đầu tư cũng phải điều chỉnh lại giá bán dự án để tránh lỗ.

“Chính vì giá bán tăng cao, thanh khoản của dòng sản phẩm trên 150 triệu đồng/m2 hiện không tốt. Dòng sản phẩm căn hộ cao cấp hiện chỉ phù hợp với một nhóm khách hàng nhất định và không thể kỳ vọng tạo sóng giao dịch lớn như các phân khúc tầm trung trước đây. Về dài hạn, thị trường cần có sự tái cân bằng lại cơ cấu sản phẩm, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và nhà ở thương mại giá hợp lý để tránh tình trạng mất cân đối cung cầu và đảm bảo tính bền vững” - bà Đỗ Thu Hằng đánh giá.

Trao đổi với phòng viên, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng, nhà đầu tư đang giữ mức độ thận trọng và tính chọn lọc được nâng cao đáng kể. Hiện tượng đầu tư dàn trải hoặc các giao dịch mang tính lướt sóng ngắn hạn không còn phổ biến. Thay vào đó, một sự chuyển dịch sang các chiến lược đầu tư mang tính dài hạn được ghi nhận, với sự tập trung vào các sản phẩm sở hữu tiềm năng tăng trưởng giá trị một cách bền vững hoặc có khả năng khai thác dòng tiền từ hoạt động cho thuê một cách hiệu quả.

“Ngay cả người mua để ở cũng đang ngày càng ưu tiên yếu tố dài hạn. Họ không còn chấp nhận mức giá quá cao chỉ vì vị trí trung tâm, mà đánh giá tổng thể về khả năng sử dụng, chi phí vận hành, chất lượng dịch vụ… Đây là tín hiệu tích cực, cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn trưởng thành hơn, phát triển theo hướng bền vững và thực chất hơn. Tuy nhiên, để đảm bảo cân bằng thị trường, rất cần thêm các chính sách hỗ trợ phát triển nguồn cung nhà ở phù hợp, nhằm tránh rơi vào tình trạng lệch pha như hiện tại” - ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định.

Lê Tâm