Thị trường căn hộ Đà Nẵng sôi động nhưng tiềm ẩn rủi ro cung – cầu

Trong năm 2025, thị trường bất động sản Đà Nẵng ghi nhận hàng loạt dự án căn hộ mới được mở bán như Sun Cora Tower, Sun Symphony, Sun Ponte, Sun Cosmo, The Legend Danang, Times Square, Mia Center Point, The Fillmore, Landmark hay FPT Plaza.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tổng nguồn cung bất động sản mới tại Đà Nẵng đạt hơn 13.700 sản phẩm, trong đó căn hộ chiếm khoảng 76%.

Thanh khoản thị trường cũng tăng mạnh với khoảng 8.200 giao dịch trong năm 2025, gấp đôi so với năm 2024. Phân khúc căn hộ đóng góp tới 70% tổng lượng giao dịch. Đáng chú ý, khoảng 50% khách mua là nhà đầu tư đến từ miền Bắc.

Giá căn hộ tiếp tục tăng khi giá chào bán trung bình đạt khoảng 83 triệu đồng/m², tăng 14% so với năm trước. So với năm 2019, chỉ số giá căn hộ tại Đà Nẵng đã tăng khoảng 68%. Trên thị trường thứ cấp, giá cũng phục hồi mạnh và vượt đỉnh năm 2019 từ 10 – 15%.

Năm 2025, tổng nguồn cung bất động sản mới tại Đà Nẵng đạt hơn 13.700 sản phẩm, trong đó căn hộ chiếm khoảng 76%. Ảnh minh họa

Còn theo báo cáo của DKRA Consulting, nguồn cung căn hộ mới tại Đà Nẵng hiện đang ở mức cao nhất trong 5 năm qua. Phân khúc hạng A và hạng sang chiếm khoảng 90% tổng nguồn cung, trong khi các sản phẩm trung cấp và bình dân ngày càng khan hiếm. Các khu vực như Hòa Xuân và An Hải được xem là điểm nóng của thị trường.

Dự báo năm 2026, thị trường căn hộ Đà Nẵng sẽ tiếp tục tăng trưởng với khoảng 6.000 – 7.000 căn hộ mới, tập trung chủ yếu tại Ngũ Hành Sơn, An Hải và Hòa Cường.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường đang có dấu hiệu lệch pha cung – cầu. Nguồn cung mới chủ yếu là căn hộ cao cấp với giá trên 60 triệu đồng/m², trong khi nhu cầu ở thực lại tập trung ở phân khúc trung cấp, phù hợp với khả năng tài chính của phần lớn người dân.

“Đối tượng dân cư định cư tại Đà Nẵng thời gian qua ghi nhận chủ yếu nằm ở độ tuổi từ 23 - 39 tuổi, do vậy nguồn cung mới đa phần khá lệch với nhu cầu ở thực”, ông Trần Trọng Vũ, Giám đốc Công ty nghiên cứu thị trường SPE.R cho hay.

“Nếu không được cân đối hợp lý, tình trạng cung vượt cầu kéo dài sẽ ảnh hưởng đến tính bền vững của thị trường căn hộ Đà Nẵng. Đầu tiên là về mặt tài chính – một số nhà đầu tư thứ cấp sử dụng đòn bẩy có thể chịu áp lực trả nợ, dẫn đến việc chấp nhận thanh khoản dưới mức lợi nhuận kỳ vọng để nhanh chóng thu hồi dòng tiền, ảnh hưởng đến mặt bằng giá chung của thị trường. Thứ hai là ảnh hưởng đến niềm tin của người mua, khiến thị trường mất ổn định trong ngắn hạn”, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group phân tích.

Thiên Bảo (T/H)