Thị trường căn hộ Hà Nội: Nguồn cung dịch chuyển, sức hấp thụ giảm tốc

Nguồn cung tiếp tục dịch chuyển

Theo số liệu mới nhất từ các tổ chức nghiên cứu thị trường, phân khúc căn hộ tại Hà Nội hiện nay có sự dịch chuyển mạnh mẽ nguồn cung ra các khu vực ngoại thành. Những địa bàn như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thanh Trì… đang trở thành “điểm nóng” phát triển dự án mới, nhờ quỹ đất còn dồi dào và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Trong tổng số 11.000 sản phẩm được đưa ra thị trường trong quý I-2026, thì giỏ hàng mới hơn 6.100 căn chủ yếu đến từ các khu vực này, cho thấy xu hướng phát triển đô thị theo hướng giãn dân, giảm tải áp lực cho khu vực nội đô. Đây là kết quả của quá trình đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến vành đai, cầu vượt sông và hệ thống đường kết nối liên vùng.

Thị trường nhà ở tại Hà Nội vẫn có sự "lệch pha" sản phẩm. Ảnh: Doãn Thành

Tuy nhiên, việc nguồn cung tập trung ở ngoại thành cũng đặt ra không ít thách thức. Khoảng cách địa lý, tiện ích chưa đồng bộ, cũng như tâm lý người mua vẫn ưa chuộng khu vực trung tâm khiến tốc độ hấp thụ chưa đạt kỳ vọng. So với quý trước, nguồn cung giảm 6% và so với cùng kỳ năm trước giảm 23% là con số đáng chú ý. Điều này phản ánh sự “co lại” của thị trường sau giai đoạn tăng trưởng nóng, đồng thời cho thấy các chủ đầu tư đang điều chỉnh chiến lược phát triển.

Nguyên nhân của xu hướng này đến từ nhiều yếu tố. Trước hết là việc siết chặt pháp lý trong thời gian qua khiến quá trình triển khai dự án mới gặp khó khăn. Bên cạnh đó, chi phí đầu vào tăng cao, đặc biệt là giá đất, vật liệu xây dựng và lãi suất vay vốn, cũng khiến doanh nghiệp phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa sản phẩm ra thị trường. Ngoài ra, sức mua chưa thực sự phục hồi mạnh mẽ khiến các chủ đầu tư ưu tiên giải phóng hàng tồn hơn là tung ra sản phẩm mới… làm giảm lượng cung mới trong ngắn hạn.

Theo ghi nhận, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 43%, trong khi riêng nguồn cung mới đạt 55%. Mặc dù vẫn ở mức tương đối, nhưng con số này đã giảm đáng kể so với mức 84% của cùng kỳ năm ngoái, sự sụt giảm mạnh này phản ánh rõ nét tâm lý thận trọng của người mua nhà. Trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động, thu nhập chưa ổn định, người dân có xu hướng trì hoãn quyết định mua BĐS, đặc biệt là các sản phẩm có giá trị lớn như căn hộ.

Bên cạnh đó, mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân. Dù đã có một số chính sách hỗ trợ tín dụng, nhưng việc tiếp cận vốn vẫn còn nhiều rào cản, khiến lực cầu chưa thể bứt phá. Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung mới chỉ đạt 55%, giảm 84% cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy, các sản phẩm mới chưa thực sự đáp ứng được nhu cầu thị trường, về giá cả, vị trí hay chất lượng.

Đáng chú ý, thị trường căn hộ Hà Nội đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Trong khi phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn gặp khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng, thì phân khúc trung cấp và bình dân lại có thanh khoản tốt hơn, dù nguồn cung hạn chế. Tuy nhiên, nguồn cung ở phân khúc này lại chưa đáp ứng đủ, dẫn đến sự mất cân đối cung – cầu. Trong khi, các dự án cao cấp giá bán cao khiến đối tượng khách hàng bị thu hẹp, dẫn đến tình trạng tồn kho gia tăng và áp lực giảm giá hoặc tăng ưu đãi để kích cầu.

Thị trường không có nhiều đột biến

Theo KTS Trần Tuấn Anh, Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, sự dịch chuyển nguồn cung ra ngoại thành không thể tách rời vai trò của hạ tầng và quy hoạch đô thị. Những năm gần đây, Hà Nội đã đẩy mạnh đầu tư vào các tuyến đường vành đai, cầu vượt sông Hồng, cũng như các tuyến metro, góp phần rút ngắn thời gian di chuyển từ ngoại thành vào trung tâm.

Nhờ đó, các khu vực trước đây được coi là xa xôi nay đã trở nên thuận tiện hơn, thu hút sự quan tâm của cả nhà đầu tư và người mua nhà. Tuy nhiên, để thực sự tạo sức hút, cần có sự đồng bộ giữa hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại… Nếu không, các khu đô thị mới sẽ khó có thể hình thành cộng đồng cư dân bền vững, ảnh hưởng đến giá trị lâu dài của dự án.

Thị trường BĐS Hà Nội đang được kỳ vọng phục hồi nhưng sẽ không có nhiều "đột biến" trong ngắn hạn. Ảnh: Doãn Thành

Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho rằng, dù còn nhiều khó khăn, nhưng thị trường căn hộ Hà Nội vẫn được đánh giá có tiềm năng phục hồi trong trung và dài hạn. Nhu cầu nhà ở thực vẫn là yếu tố nền tảng, đặc biệt trong bối cảnh dân số đô thị tiếp tục gia tăng, nhưng để cải thiện thanh khoản, cần có sự điều chỉnh về giá bán, cơ cấu sản phẩm cũng như chính sách bán hàng. Phát triển các dự án phù hợp với nhu cầu thực, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, sẽ là chìa khóa để thúc đẩy thị trường.

Việc tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh không hoàn toàn là tín hiệu tiêu cực, mà phản ánh quá trình thanh lọc cần thiết sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường đang chuyển từ trạng thái phát triển theo kỳ vọng sang phát triển theo nhu cầu thực. Việc hấp thụ giảm là hệ quả tất yếu khi giá bán tăng nhanh hơn thu nhập và nguồn cung chưa phù hợp, đồng thời niềm tin thị trường chưa phục hồi hoàn toàn, đặc biệt ở nhóm khách hàng đầu tư.

“Sự sụt giảm nguồn cung và thanh khoản là cơ hội để thị trường tái cấu trúc, theo hướng lành mạnh và bền vững hơn. Để thị trường phát triển bền vững, Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện chính sách, đặc biệt là về pháp lý, tín dụng, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và người mua nhà. Doanh nghiệp cần điều chỉnh chiến lược phát triển, tập trung vào nhu cầu thực, nâng cao chất lượng sản phẩm và minh bạch thông tin để tạo niềm tin cho khách hàng. Về phía người mua, cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định, tránh tâm lý “lướt sóng” trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động”, ông Nguyễn Hữu Cường khuyến nghị.