Thị trường căn hộ TP.HCM và vùng ven thay đổi thế nào 6 năm qua?

Theo dữ liệu của đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản DKRA Group, nguồn cung chung cư TP.HCM và vùng phụ cận (gồm Tây Ninh và Đồng Nai mới) đã trải qua nhiều biến động trong giai đoạn 2020-2026, từ suy giảm, phục hồi đến tăng trưởng mạnh trước khi thanh khoản dần chững lại vào năm 2026.

Những nhịp thăng trầm

Theo dữ liệu của DKRA Group, năm 2020, thị trường căn hộ TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận khoảng 30.042 căn mở bán mới từ 88 dự án, trong đó có 32 dự án mới và 56 giai đoạn tiếp theo của dự án đã mở bán trước đó. Lượng tiêu thụ đạt 26.313 căn, tương đương 87,6% nguồn cung.

Bước sang năm 2021, nguồn cung mới giảm còn 21.138 căn từ 41 dự án, bằng 70% năm liền trước. Lượng tiêu thụ đạt 17.122 căn, tương đương 81% nguồn cung và giảm 35% so với năm 2020.

Trong bối cảnh thị trường chịu ảnh hưởng của dịch bệnh, nhiều chủ đầu tư triển khai các chính sách hỗ trợ dòng tiền như kéo dài tiến độ thanh toán, ân hạn nợ gốc và hỗ trợ lãi vay…

Đến năm 2022, theo dữ liệu của đơn vị nghiên cứu, nguồn cung mới phục hồi 22% so với năm trước, đạt 26.681 căn từ 72 dự án. Lượng tiêu thụ đạt 20.713 căn, tương đương 78% nguồn cung.

Tuy nhiên, sức cầu suy yếu trong nửa cuối năm trong bối cảnh các chính sách tín dụng và trái phiếu bất động sản có những điều chỉnh. DKRA cho biết phần lớn dự án chỉ hấp thụ 30-65% giỏ hàng mở bán, một số chủ đầu tư đã áp dụng chiết khấu thanh toán nhanh lên tới hơn 40% giá niêm yết nhằm kích cầu và cải thiện dòng tiền.

Đà suy giảm tiếp diễn trong năm 2023. Thị trường ghi nhận 126 dự án, trong đó chỉ có 10 dự án mới, với nguồn cung 22.071 căn. Lượng tiêu thụ đạt 9.664 căn, tương đương khoảng 44% nguồn cung sơ cấp.

Dù sức cầu cải thiện nhẹ vào nửa cuối năm, thanh khoản cả năm vẫn ở mức thấp. Giao dịch tập trung chủ yếu ở các dự án có giá 40-55 triệu đồng/m2, pháp lý hoàn thiện và tiến độ xây dựng nhanh. Giá bán sơ cấp ít biến động, trong khi các chủ đầu tư đẩy mạnh chiết khấu, ân hạn nợ gốc và hỗ trợ lãi vay.

Sang năm 2024, dữ liệu DKRA cho thấy thị trường đã dần phục hồi. Cụ thể, nguồn cung sơ cấp đạt 23.459 căn từ 113 dự án, tăng 6% so với năm trước. Lượng tiêu thụ đạt 12.506 căn, tương đương 53% nguồn cung, tăng 24% so với năm 2023.

Phần lớn giao dịch tập trung vào các dự án mở bán cuối năm tại TP.HCM và Bình Dương (cũ). Trong khi đó, giá bán sơ cấp tiếp tục neo cao do áp lực chi phí đầu vào. Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ tại Bình Dương (cũ) tăng bình quân 7%, TP.HCM tăng 6-14% so với cuối năm 2023. Một số dự án dọc tuyến metro số 1 ghi nhận mức tăng 19-25%.

Đến năm 2025, thị trường ghi nhận tăng tốc rõ rệt. Theo DKRA Group, nguồn cung sơ cấp đạt 40.523 căn từ 128 dự án, tăng 73% so với năm trước. Lượng tiêu thụ đạt 33.015 căn, gấp 2,6 lần năm 2024, đưa tỷ lệ hấp thụ lên 81%.

Giao dịch tập trung chủ yếu tại các dự án mới ở TP.HCM và Tây Ninh. Giá bán sơ cấp tại TP.HCM tăng 4-16% tùy địa phương. Giá bán thứ cấp tăng bình quân 10-18%.

Thị trường căn hộ năm 2026 trước áp lực lãi suất

Theo dữ liệu của DKRA Group, thị trường căn hộ TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận nhiều biến động về nguồn cung và sức cầu trong 3 quý đầu năm 2026.

Cụ thể, nguồn cung sơ cấp quý I đạt 14.156 căn với 7.158 căn được tiêu thụ. Sang quý II, các con số lần lượt đạt 19.278 căn và 10.134 căn.

Đến quý III, nguồn cung đạt 13.215 căn nhưng lượng tiêu thụ chỉ còn 3.471 căn, giảm 66% so với quý trước. Tỷ lệ hấp thụ trong quý đạt khoảng 26% tổng nguồn cung sơ cấp.

Thanh khoản căn hộ TP.HCM giảm mạnh trong quý III/2026. Ảnh: Hoài Bảo.

Theo DKRA Group, trước những khó khăn chung của thị trường, nhiều chủ đầu tư và đơn vị phân phối chủ động điều chỉnh kế hoạch, lùi thời điểm mở bán sang cuối năm nhằm cải thiện hiệu quả bán hàng. Sức cầu suy yếu chủ yếu do người mua có tâm lý chờ đợi trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao và khả năng tiếp cận tín dụng bị thắt chặt.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán tại một số dự án giảm phổ biến 4-7% so với quý trước, chủ yếu ở những giao dịch mà người bán chịu áp lực đòn bẩy tài chính và chi phí lãi vay gia tăng.

Nhìn chung, sau giai đoạn phục hồi mạnh trong năm 2024-2025, thị trường căn hộ đang đối mặt với thách thức về thanh khoản khi người mua thận trọng hơn, còn chủ đầu tư phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh và tăng cường chính sách hỗ trợ.

Theo dự báo của DKRA Group, nguồn cung căn hộ mới trong quý IV/2026 có thể tăng nhẹ so với quý trước, đạt khoảng 7.000-10.000 căn, song vẫn ở mức thấp so với cùng kỳ. Nguồn cung dự kiến tập trung tại khu Đông, khu Nam thuộc vùng lõi TP.HCM và Bình Dương (cũ).

Sức cầu được kỳ vọng cải thiện nhờ nhu cầu nhà ở tăng cao vào dịp cuối năm, nhưng khó tạo đột biến trong ngắn hạn. Mặt bằng giá bán sơ cấp được dự báo không biến động nhiều so với quý trước. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán được dự báo tiếp tục áp dụng rộng rãi nhằm kích cầu thị trường.