Thị trường căn hộ trước chân sóng mới

Thời gian tới, giá bán chung cư sẽ tăng do các chi phí đầu vào phát triển dự án đều tăng lên.

Niềm tin trở lại

Trong sự kiện mở bán cuối tháng qua, đại diện đơn vị phân phối cho một dự án chung cư tại Long An cho biết, đã bán ra khoảng 50 căn hộ sau 2 tuần triển khai giỏ hàng mới. Lượng giao dịch tuy còn khiêm tốn, nhưng trong năm ngoái, phải mất hơn một quý mới đạt được con số này.

“Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đang tích cực lên từng ngày. Sẽ khó để lấy lại phong độ như giai đoạn 2021-2022, nhưng từ nay đến cuối năm, dự kiến sức mua sẽ còn cải thiện rõ nét hơn”, vị đại diện trên nói.

Hay mới đây, một dự án tại tỉnh Bình Dương tổ chức hoạt động tiền mở bán gần 900 căn hộ thuộc phân khúc tầm trung cũng thu hút được nhiều quan tâm từ người mua nhà với tỷ lệ giao dịch đạt gần 90% giỏ hàng. Được biết, mức giá trong đợt mở bán này là 35-38 triệu đồng/m2.

Bà Đỗ Kim Liên, Trưởng phòng Kinh doanh tại dự án cho hay, 2 tháng gần đây, khách hàng đã chủ động hơn trong việc liên hệ với nhân viên môi giới cũng như tham gia các sự kiện tư vấn bán hàng, thăm quan nhà mẫu, dự án. Theo đó, lượng booking (đặt mua trước) và tỷ lệ chuyển thành hợp đồng mua bán đã tăng 40% so với cùng kỳ năm 2023.

“Thanh khoản trên thị trường chưa tăng mạnh, nhưng có điểm tích cực đáng ghi nhận là khách hàng đã chịu xuống tiền. Nếu như năm ngoái có 10 khách booking thì may mắn giữ được 1 người, thì nay có thể duy trì từ 5-7 khách, bởi người mua nhà hiện nay chủ yếu có nhu cầu mua để ở hoặc đầu tư cho thuê”, vị trưởng phòng kinh doanh này nói.

Không chỉ các chủ đầu tư, mà cả những cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu bán nhà cũng gặp nhiều thuận lợi hơn trong thời gian này.

Chị Thanh Bích kể, gia đình chị chuyển từ Hà Nội vào TP.HCM sinh sống từ năm 2014, đến năm 2017 quyết định mua căn hộ tại dự án Chung cư Gia Hòa (The Art) trên đường Đỗ Xuân Hợp (quận 9 cũ) với giá 1,8 tỷ đồng.

Đầu năm 2024, do có nhu cầu chuyển đến một dự án khác trên đường Đoàn Văn Bơ (quận 4) để thuận tiện đi làm hàng ngày cũng như cho các con đi học tại trung tâm TP.HCM nên chị quyết định bán căn hộ ở khu Gia Hòa.

“Thời điểm đó, tôi rao bán với giá 2,6 tỷ đồng nhưng không ai hỏi mua. Đến cuối tháng 7 vừa qua, tôi tiếp tục rao bán căn hộ này với giá 2,9 tỷ đồng, chỉ sau đó một tuần đã có người liên hệ hỏi mua”, chị Bích cho hay.

Tương tự, chị Lê Mai - ngụ tại quận Bình Thạnh, TP.HCM cho biết, vừa bán được một căn hộ chung cư tại dự án Bcons Suối Tiên (TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương). Trước kia, căn hộ này được bán với giá 1,4 tỷ đồng nhưng không có người mua. Gần đây, nhận thấy thị trường “ấm hơn” nên chị rao bán trở lại với giá 1,6 tỷ đồng, ngay ngày hôm sau đã có nhiều khách đến xem nhà.

“Dự án có vị trí giao thông khá thuận tiện cho người làm việc tại khu vực Khu công nghệ cao, Khu chế xuất Linh Trung, Bến xe Miền Đông mới, Bệnh viện Ung bướu 2... Căn hộ của tôi đã được 2 vợ chồng làm ở Bến xe Miền Đông mua lại”, chị Mai kể.

Khi nền kinh tế tăng trưởng ổn định, thị trường bất động sản ấm dần lên, loại hình bất động sản sử dụng thực, có thể khai thác dòng tiền như căn hộ sẽ bật mạnh trước tiên.

Theo chia sẻ của các đơn vị môi giới, đa số người tìm mua căn hộ chung cư thời gian gần đây là do có nhu cầu ở thực, chứ không phải đầu tư chờ tăng giá như những năm trước. Thực tế này góp phần khiến thị trường căn hộ chung cư “tăng nhiệt”.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế - tài chính cũng đánh giá, dòng tiền của nhà đầu tư cá nhân bắt đầu quay trở lại thị trường chung cư khi các hoạt động kinh tế, sản xuất… phục hồi, các khoản đầu tư có kết quả khả quan. Cùng với đó, thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi cục bộ ở một số phân khúc, sản phẩm xuất phát từ động thái của nhóm nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và người mua ở thực, còn nhóm nhà đầu tư “lướt sóng” hạn chế xuống tiền ở giai đoạn này.

Ông Hiển cho rằng, khi nền kinh tế tăng trưởng ổn định, thị trường bất động sản ấm dần lên, dòng tiền chảy vào thị trường chung cư sẽ tăng. “Điểm rơi” giải ngân đầu tư công cũng tăng tốc mạnh nhất từ quý III này. Theo đó, loại hình bất động sản sử dụng thực, có thể khai thác dòng tiền như căn hộ sẽ bật mạnh trước tiên.

Chủ đầu tư tung ưu đãi

Nhận thấy niềm tin của người mua đã quay trở lại, các chủ đầu tư cũng nhanh tay “bung” rổ hàng mới với những chính sách bán hàng hấp dẫn.

Đơn cử, Tập đoàn Bcons giới thiệu ra thị trường những sản phẩm mới tại tháp Green Emerald thuộc dự án Bcons City đi kèm nhiều ưu đãi trong tháng 8 này. Chẳng hạn, người sở hữu căn hộ tháp Green Emerald sẽ được đảm bảo về nguồn thu nhập tương lai với chính sách cam kết thuê lại trong 2 năm đầu tiên lên đến 336 triệu đồng.

Như vậy, vừa nhận nhà xong, chủ nhà đã có thể chủ động một phần tiền thanh toán cho ngân hàng trung bình 14 triệu đồng/tháng đối với căn hộ 2 phòng ngủ. Tiền thuê lại căn hộ sẽ được Tập đoàn Bcons chi trả hàng tháng.

Ngoài chương trình cam kết thuê lại, Tập đoàn Bcons còn hỗ trợ lãi suất trong 12 tháng, tính từ thời điểm ngân hàng giải ngân khoản vay đến thời điểm thông báo thanh toán bàn giao căn hộ, dự kiến trong quý IV/2025.

“Hiện có nhiều phương thức thanh toán để người mua nhà xem xét lựa chọn. Song, dù là hình thức thanh toán theo tiến độ hay vay vốn ngân hàng thì tỷ lệ thanh toán đều được tính theo hướng thuận lợi cho khách hàng sắp xếp tài chính để sở hữu căn hộ”, lãnh đạo Tập đoàn Bcons nói và cho biết thêm, nếu khách hàng mua bằng tiền mặt thì khoản chi trả mỗi đợt chỉ từ 2,5-5% giá trị căn hộ trên mỗi đợt phân chia theo từng giai đoạn, trường hợp vay ngân hàng thì tỷ lệ cho vay tối đa là 50% giá trị căn hộ.

“Với tỷ lệ giải ngân này, ban đầu người mua phải chuẩn bị trước nhiều tiền mặt, nhưng về lâu dài sẽ giúp giảm áp lực trả nợ”, vị này cho hay.

Hay như mới đây, dự án Lavida Plus tại quận 7 (TP.HCM) của chủ đầu tư Quốc Cường Gia Lai bắt đầu mở booking giỏ hàng với hơn 400 căn. Theo các môi giới, mức giá đợt này dự kiến khoảng 45 triệu đồng/m2, con số chính xác sẽ được công bố trong tháng 9 tới.

“Người mua nhà sẽ được ngân hàng hỗ trợ cho vay tới 70% giá trị căn hộ trên hợp đồng mua bán. Nếu khách hàng vay ngân hàng sẽ được hỗ trợ 12 tháng lãi suất. Trường hợp thanh toán nhanh sẽ được chiết khấu thêm 4%”, nhân viên môi giới dự án này thông tin.

Theo bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam, sức cầu căn hộ đã hồi phục trong nửa đầu năm 2024. Điều này đến từ nguồn cung mới hạn chế, niềm tin người mua trở lại, lãi suất tiền gửi cùng với dư nợ tín dụng bất động sản tăng... Đặc biệt, các luật chuyên ngành có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024 đang tác động tích cực tới thị trường chung cư nói riêng, thị trường địa ốc nói chung.

Nhiều chuyên gia khác cũng đánh giá, một bộ phận nhà đầu tư đã tranh thủ “xuống tiền” khi các luật mới đi vào thực tiễn. Họ hiểu rằng, với việc kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động đầu tư, kinh doanh của các chủ đầu tư thì trong thời gian tới, giá bán chung cư sẽ tăng do các chi phí đầu vào phát triển dự án đều tăng lên.

“Động thái ‘săn hàng’ đang ngày một rõ nét hơn khi thị trường chung cư đứng trước chân sóng mới. Tuy nhiên, sự thanh lọc trong giai đoạn tới sẽ mạnh mẽ hơn, cơ hội chỉ dành cho những chủ đầu tư đủ năng lực tài chính triển khai các dự án để đưa sản phẩm ra thị trường”, ông Lưu Quang Tiến - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services nhận định.

Việt Dũng